Zaragoza
La demanda de vivienda y la escasez de parque inmobiliario tanto para comprar como para alquilar, sumado a la pérdida de actividad comercial, ha llevado a que muchas personas se hayan planteado reconvertir un local sin uso en una vivienda. Una posibilidad que, en Zaragoza, es realidad desde marzo de 2021 al acometerse una modificación del PGOU, que ha permitido disponer de 134 viviendas.
Para hacer esta conversión, es necesario saber que los locales deben cumplir una serie de requisitos en los que, además, se han introducido algunos cambios, así como en las calles en los que esta posibilidad urbanística puede o no realizarse en Zaragoza.
Dentro de las condiciones generales facilitadas por el Ayuntamiento de Zaragoza, destaca la ausencia de actividad en el local por un mínimo de 36 meses, es decir, de tres años. Además, tiene que tener una altura mínima de 2,5 metros y un mínimo de 45 metros cuadrados de superficie. En los locales de más de 140 metros cuadrados, se exigen pisos de, como mínimo, 55 metros cuadrados.
También hay otros requisitos que van más allá de la inactividad y la superficie. Por ejemplo, es conveniente que se cumplan las exigencias en materia de salidas de humos y ventilación de espacios, así como en la iluminación exterior y los zaguanes.
A estos factores, se suma la localización del local, ya que esta posibilidad urbanística no es posible en todas las calles de Zaragoza. De hecho, no se otorga el expediente si el local está situado en una de las principales arterias de la ciudad o de protección comercial, pero hay matices.
Precisamente, aquí es sobre todo donde se han producido los últimos cambios realizados en 2024 a raíz de una segunda modificación del PGOU con el fin de flexibilizar algunos aspectos de la normativa. Ahora sí es posible reconvertir un local en vivienda en zonas saturadas cuando se haya reducido el número de establecimientos existentes en las mismas en un porcentaje superior al 60% respecto del momento de dicha declaración.
Por ejemplo, en zonas como la de las calles Zumalacárregi o Moncasi se mantiene la declaración de zona saturada para la instalación de hostelería, pero sí se abre la posibilidad a que los locales vacíos se reconviertan en viviendas, siempre que se cumplan con el resto de indicaciones básicas estipuladas.
Además, con los últimos cambios introducidos, la conversión de locales ya no se centra en si están o no en calles de la malla básica. Se pasa, de este modo, a funcionar con listados específicos y, como norma general, se permite en todas las vías que no estén especificadas.
No obstante, en vías cuya calzada tenga cinco o más carriles, la autorización estará condicionada a la presentación de un estudio específico que acredite los niveles de ruido diurno y nocturno en su interior están dentro de las condiciones fijadas en la normativa sobre contaminación acústica.
Y, bajo esta premisa, ¿en qué calles queda siempre prohibido convertir un local en vivienda? Son varias según la zona. Por ejemplo, en el Casco Histórico, no es posible en Alfonso I, Don Jaime I, San Vicente de Paúl, Manifestación/Espoz y Mina/Mayor, Coso, César Augusto, Conde de Aranda e Independencia, mientras que en la zona de El Tubo están englobadas las calles Mártires, Cinegio, Cuatro de Agosto, Estébanes y Libertad.
Tampoco es posible en las plazas céntricas César Augusto/Pilar/Seo, San Bruno, Justicia, Magdalena, Ariño, Santa Cruz, San Felipe, San Pedro Nolasco, Sas, Sinués, Salamero, Carmen, Santa Engracia, Sitios y Portillo. A estas zonas se suma el eje del ensanche de la ciudad de Zaragoza con Constitución, Gran Vía, la plaza de San Francisco y Fernando el Católico.
También queda prohibido en los ejes comerciales o áreas con planes especiales de ordenación de la actividad comercial. Aquí entran los ejes principales de avenida de Madrid, Delicias, Marcelino Unceta, avenida de Navarra, Pablo Gargallo, avenida de San José, avenida de Tenor Fleta, Miguel Servet, Compromiso de Caspe, Camino de las Torres, avenida de América, San Miguel, avenida de Goya y avenida de Cesáreo Alierta.
Igualmente, se incluyen los ejes secundarios dentro de los que están Tomás Bretón, Pedro María Ric, avenida de Santa Isabel, Cortes de Aragón, León XIII, García Sánchez, Doctor Iranzo, paseo de Teruel, Salvador Minguijón, avenida de María Zambrano, San Juan de la Peña, Francisco de Vitoria, Reina Fabiola, María Agustín, avenida de Cataluña, Duquesa de Villahermosa, paseo de las Damas y José María Lacarra.
A todos ellos se añaden Ildefonso Manuel Gil, Salvador Allende, San Vicente Mártir, Don Pedro de Luna, Santander, Méndez Núñez, Monasterio de Siresa, Pablo Iglesias, vía Universitas, San Ignacio de Loyola, avenida de Valencia, Hernán Cortés, paseo de Calanda, Jerónimo Zurita, avenida de la Jota, paseo de Sagasta, paseo de Cuéllar, Corona de Aragón, Lasierra Purroy y Sobrarbe.