En un contexto de precios de la vivienda históricamente altos, la problemática del acceso a la vivienda se ha colado en el foco político. Las distintas administraciones han puesto en marcha programas para impulsar la construcción pisos de alquiler asequible. Sin embargo, desde el sector advierten de que esto no es suficiente y alertan de que el problema se encuentra en el suelo, que es la materia prima de este negocio.
"La inseguridad jurídica que genera este negocio y la inestabilidad en los plazos provoca que de los 12.000 millones de inversión que se destinarán este año al sector inmobiliario, ni un solo euro se destine al desarrollo de suelo", así lo advierte Mikel Echavarren, CEO y presidente de Colliers, que ha elaborado un estudio junto a la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCEspaña) sobre la "Necesidad de suelo en España 2024".
Concretamente, el informe apunta que en España la producción de viviendas y el ritmo de creación nuevas familias se mantiene tal y como está, dentro de 15 años el país podría sufrir un déficit de 2,7 millones de viviendas. Actualmente el déficit es de 480.000 unidades.
"Se habla de la vivienda turística o de los grandes tenedores pero la realidad es que no hay viviendas" y el problema se inicia con la falta de suelo, destaca el presidente de Colliers.
Según el estudio, una de las principales causas que explican esta escasez de suelo es el largo y complejo proceso que supone transformar un suelo rústico en suelo consolidado, hecho que generalmente dilata el desarrollo de un proyecto urbanístico entre 10 y 15 años. "Estados Unidos tardó en llevar un hombre a la luna siete años, desarrollar un proyecto urbanístico en España puede costar el doble", compara Echavarren.
En este sentido, Xavier Vilajoana, presidente de APCEspaña, denuncia que aprobar el Plan General de Ordenación Urbana y las Normas Subsidiarias tarda entre seis y ocho años, aprobar el plan parcial se suele ir a más de un año y el proyecto de reparcelación y urbanización también suele tardar entre uno y dos años.
Vilajoana también fue crítico con la lentitud burocrática y con la aplicación de normativas "obsoletas y difícil de aplicar" a lo que se suma "la falta de voluntad y consenso político en materia de vivienda".
"La inversión en suelo es muy necesaria y además podría ser rentable si se conocieran los plazos de actuación y estos fueran más ajustados en el tiempo. Pero con la incertidumbre actual que hay en este mercado no es posible ni financiar estas inversiones", asegura el experto.
Esta falta de inversión en suelo y los largos procesos de los desarrollos urbanísticos "son cuestiones que aparentemente parece que no cuestan dinero, pero la realidad es que nos cuestan muchísimo dinero a todos, a toda la población", advierte Echavarren.
Echavarren pone como ejemplo el caso de Polonia, donde "hace diez años no existía un mercado logístico, y en solo una década han levantado naves que suman 33 millones de m2, porque el desarrollo de suelo para parques logísticos se hacía en seis meses. Aquí se tarda diez años. Esto hace que la oferta logística en Polonia sea más barata que la española y por tanto más interesante para la inversión".
El acoso a la inversión pasa factura a Cataluña
La incertidumbre en los plazos y también "el acoso a la inversión" en regiones como la catalana llevan a una fuga clara de la inversión. En este sentido, Echavarren señala a lo que está sucediendo en Cataluña, donde se aplica el índice de precios del alquiler.
"Prácticamente no hay ningún fondo que invierta en vivienda que quiera cerrar operaciones de alquiler en Cataluña. Sin embargo todos están dispuestos a invertir en Madrid", explica el CEO de Colliers, que además apunta que "los que quieren comprar carteras de alquiler que están a la venta lo que buscan es hacerse con estos activos para sacarlos al mercado de compraventa".