El precio de la vivienda lleva subiendo en España diez años ininterrumpidos. Del primer trimestre de 2014 a esta parte, el precio de los inmuebles residenciales ha subido más de un 66% nominal, según revelan los datos del Banco Internacional de Pagos (BIS por sus siglas en inglés). Lo que resulta más llamativo, pese a llevar ya 10 años de subidas, son las tasas de variación más elevadas que se están produciendo en los últimos trimestres, lo que deja entrever que el ritmo de subidas está acelerando, pese a que los tipos de interés siguen relativamente altos. La demanda parece indestructible pese a que el precio de la vivienda presenta una sobrevaloración creciente. Esto no quiere decir que haya una burbuja en España, pero sí que el precio de la vivienda podría haber comenzado a alejarse de sus fundamentales, según revela un indicador del Banco Central Europeo (BCE).
El BCE ha publicado hace unos días su última actualización de este indicador con un resultado que todavía no es alarmante, pero que deja entrever que el precio de la vivienda empieza a tocar cotas que reducen de forma notable la accesibilidad. El precio de los inmuebles ha subido con mayor intensidad que los salarios, por lo que adquirir una vivienda en España hoy supone dedicar 7,1 años de renta bruta disponible, frente a los tres que se necesitaban en los 90. Con todo, el indicador del BCE señala que el precio de la vivienda está sobrevalorado en un 10%.
¿Cómo puede asegurar esto el BCE? Los economistas del banco central confeccionan este indicador en base a la relación entre el PIB per cápita y el índice de precios de la vivienda, la evolución de la relación entre el precio de la vivienda y el alquiler, y otros dos indicadores sintéticos que elabora el banco central teniendo en cuenta el tipo de interés real de la economía y otros datos de ingresos. La cifra es rotunda: la sobrevaloración media (se recogen valores máximos y mínimos) de la vivienda en este momento alcanzó el 9,8% en España en el segundo trimestre de 2024, último dato disponible. Un dato que superó incluso al 9,3% del conjunto de la zona euro para el mismo cuarto.
Esta sobrevaloración aún se encuentra lejos del 33,8% que se alcanzó en España en el tercer trimestre de 2007. Sin embargo, sí refleja la tendencia que han seguido los precios de la vivienda desde 2013-2014, cuando el precio de la vivienda vivió una infravaloración media cercana al 16%. Lo peor es que esta tendencia parece tener recorrido dados los factores que dominan en el mercado inmobiliario de España en estos momentos. Solo hay que observar la progresión en los trimestres inmediatamente anteriores al último dato: un 5,3% en el último cuarto de 2023 y un 6% en el primero de 2024.
La sobrevaloración es un término usado de forma habitual en los mercados financieros para destacar que el precio de un activo (una acción normalmente) está por encima de sus fundamentales (parámetros de una empresa como el flujo de caja y la rentabilidad de los activos), que son los que deberían marcar el precio de equilibrio. No obstante, es posible que un activo esté sobrevalorado o infravalorado. Primero porque los mercados y la información no funcionan de forma perfecta y muchas veces la información es asimétrica (unos tienen más información que otros, Joseph Stiglitz ganó un Premio Nobel demostrándolo). Pero también puede ser porque los inversores o compradores vean una posibilidad de crecimiento o rendimiento que el resto no perciba o que aún no se puede ponderar en los fundamentales (resultados, dividendos...). En el caso de la vivienda, todo hace indicar que con los fundamentales de hoy, el precio es elevado, pero quizá los compradores están anticipando que esos fundamentales van a sostener un precio mayor en el futuro y se adelantan comprando hoy en lugar de esperar a mañana.
Los datos más recientes de precios constatan la dura realidad para los ciudadanos que quieren adquirir una vivienda. España ha pasado de una variación interanual en los precios del 6,6% de octubre de 2023 al 9,5% detectado en el mismo periodo de 2024, según datos de Fotocasa. En los últimos 12 meses analizados, el precio de la vivienda se ha incrementado 204 euros por metro cuadrado, es decir, ha pasado de los 2.159 euros/m2 de octubre de 2023 a los 2.363 euros/m2 de octubre de 2024.
Analizando los precios de la vivienda en venta respecto a los de hace un año, se aprecia que 17 comunidades incrementan el precio interanual en octubre. Los incrementos superiores al 10% afecta a seis comunidades y son: Comunitat Valenciana (20,5%), Madrid (19,7%), Baleares (17,9%), Región de Murcia (15,8%), Andalucía (15,2%), Canarias (13,9%), Cantabria (10,9%) y Galicia (10,5%). Le siguen las comunidades de Asturias (9,4%), País Vasco (6,0%), Castilla y León (4,4%), Castilla-La Mancha (4,2%), Extremadura (3,3%), Aragón (2,2%), Navarra (2,0%), Cataluña (1,7%) y La Rioja (0,1%).
"El mercado residencial mantiene una tendencia alcista en los precios, cumpliendo dos años desde el primer ajuste en la política monetaria y la subida de tipos. Actualmente, el encarecimiento responde sobre todo al fuerte desequilibrio entre oferta y demanda: la demanda de compra, muy activa y reforzada por condiciones hipotecarias atractivas, continúa presionando una oferta limitada, lo que tensiona aún más los precios. Esta dinámica es probable que persista los próximos meses, impulsada por una necesidad de vivienda que supera con creces la disponibilidad de inmuebles en el mercado", sintetiza María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa.
Mismo diagnóstico y mismas perspectivas arrojan desde CaixaBank Research en su último informe inmobiliario: "La situación actual del mercado inmobiliario español se caracteriza, a grandes rasgos, por la fortaleza de la demanda y la escasez de oferta. Como consecuencia de este desajuste entre oferta y demanda, el precio de la vivienda ha acelerado el paso, especialmente el de la obra nueva".
Pese a que las previsiones ya eran de subidas, este mercado no para de sorprender y de romper pronósticos: "Desde CaixaBank Research ya preveíamos que la tendencia alcista del mercado inmobiliario se afianzaría en 2024, pero los datos que se han ido publicando han sido más pujantes de lo esperado, y ello, junto con la mejora de las perspectivas económicas, nos ha llevado a revisar al alza las previsiones del sector inmobiliario para 2024-2025", comienza el informe del servicio de estudios del banco catalán. Sus expertos apuntan a un crecimiento nominal de los precios en torno al 4% el año que viene, claramente por encima de la inflación.
Una preocupante brecha acumulada
Esta proyección descansa sobre los factores que están apoyando y que seguirán presentes. "Una creación neta de empleo (unos 400.000 ocupados más), crecimiento de los salarios por encima de la inflación, flujos migratorios dinámicos (aunque inferiores a los de 2022-2023), pujanza de la demanda extranjera, y una situación financiera favorable de los hogares (la deuda de los hogares representó un 45,4% del PIB en el segundo trimestre de 2024, por debajo del promedio de la eurozona, del 52,4%)", enumera Judit Montoriol, economista de la entidad.
A todo ello se une la relajación de las condiciones financieras gracias al descenso de los tipos de interés por parte del BCE. En su reunión de octubre, el BCE recortó los tipos de interés en 25 puntos básicos por tercera vez desde junio y recortó el tipo depo hasta el 3,25%. La expectativa es que los vuelva a bajar en diciembre y que a lo largo de 2025 el tipo terminal (el último del ciclo de bajadas) socave el 2%. Ni que decir tiene que unos tipos de interés más bajos deriven en unas ofertas hipotecarias más jugosas y aumentan más la demanda.
Más fuego sobre la pira que es la referida falta de oferta, principal desequilibrio que presenta el mercado inmobiliario en la actualidad, especialmente en la vivienda asequible. Según la Estadística Continua de Población del INE, entre 2021 y 2023 se crearon unos 777.000 hogares netos (unos 260.000 por año), mientras que, en estos tres años, el número de viviendas terminadas ascendió a 273.000 (unas 90.000 por año) y el número de visados de obra nueva fue de unos 110.000 por año. Resulta evidente que el número de nuevas viviendas es muy inferior a la demanda. Los datos son claros: España sigue marcando nuevos récords de población mientras que la construcción de vivienda no despega.
Según CaixaBank, los datos más recientes muestran que esta brecha se ha reducido (aumento de unos 150.000 hogares netos hasta el tercer trimestre de 2024 según la EPA, frente a unos 121.000 visados de obra nueva acumulado de 12 meses hasta agosto), pero en cualquier caso, admiten, "la brecha acumulada en los años anteriores es muy significativa y sigue condicionando la evolución del mercado".
"Los problemas de accesibilidad asociados al crecimiento del precio de la vivienda, tanto en el mercado de compraventa como en el del alquiler, pueden acabar generando efectos económicos y sociales adversos a medio y largo plazo. En particular, la dificultad de acceso a una vivienda puede afectar a decisiones vitales como la natalidad, la movilidad geográfica de los trabajadores y la acumulación de capital humano, entre otros", concluye Montoriol, reconociendo que "no hay una solución sencilla a esta situación".