La demanda crece y la oferta es claramente insuficiente. El mercado residencial del alquiler ha aumentado de manera notable desde 2007, el año de mayor esplendor del ladrillo español. Desde entonces hasta 2023, el número de personas que reside en una vivienda arrendada se ha situado en torno a los 9 millones, lo que supone un incremento estimado de 3,3 millones de inquilinos, según recoge el Banco de España en su último informe sobre el segmento del alquiler.
El texto explica que "este importante" aumento ha sido posible gracias a la "incorporación adicional de más de 1,3 millones de viviendas al mercado", formado por un total de 3,6 millones de unidades. Este crecimiento se debió, fundamentalmente, al dinamismo del alquiler a precio de mercado, segmento que suponía un 82,5% de las casas arrendadas, y que ha crecido más del 60% en los últimos 16 años.
"Este aumento supera la tasa de crecimiento acumulada del número de hogares durante este mismo período, hecho que explica la tendencia descendente del régimen de tenencia en propiedad", dice el texto, que revela que el 90% de las viviendas destinadas al alquiler pertenecen a particulares, y el 8% a sociedades.
En cuando a los particulares, se ha producido un incremento sustancial durante la última década, aunque se ha visto limitado por la expansión de los alquileres turísticos, de habitaciones y de temporada; y también por el reducido parque de alquiler social y el escaso dinamismo de la inversión del sector privado institucional.
En cuanto al régimen de tenencia, el 15,4% de las viviendas habituales en España están destinadas al alquiler a precio de mercado; el 3,3% al alquiler con precios inferiores a los de mercado; el 15% corresponden a cesión, y el 75% son de propiedad. Esta última modalidad se ha reducido cinco puntos respecto a 2007, mientras que el resto de regímenes crecieron en los últimos años.
¿Y a que se debe el auge de la demanda de alquiler? El organismo lo achaca principalmente al dinamismo demográfico y la concentración de la población en las grandes áreas urbanas. Al mismo tiempo, también se ha producido un desplazamiento de parte de la demanda residencial al mercado del alquiler en un contexto de prudencia de las entidades financieras en la concesión de crédito hipotecario. En cuanto a la composición de los hogares, los jóvenes han aumentado su peso en el mercado más de 20 puntos porcentuales en los últimos 16 años, pasando de suponer el 32,2% en 2007 hasta el 56,6% en 2023.
De igual manera, los hogares formados por personas de entre 30 años y 44 años que están en alquiler también han aumentado su peso, pasando de representar el 18,1% a ser el 34,3%.
Además, entre los hogares más jóvenes que han podido emanciparse, la ratio de propiedad se sitúa en el 29%, 30 puntos porcentuales menos que en pleno boom inmobiliario, mientras que el porcentaje de jóvenes entre 18 y 34 años que residían con sus padres se incrementó en 13 puntos porcentuales desde 2008, hasta alcanzar el 66% en 2022.
Precios más caros
En cuanto a los precios de los alquileres, el Banco de España constata que las rentas de los nuevos contratos subieron entre el 7,5% y el 10% en tasa interanual durante el período 2015-2022, un dinamismo en los precios que se produce en el momento de las renovaciones de los contratos de alquiler o durante la entrada de una nueva vivienda en el mercado.
En relación al precio, el informe indica también que, según el Índice de Precios de Vivienda, los precios nominales se habrían mantenido prácticamente constantes en el período 2011-2014 (-0,3%) y su crecimiento acumulado del 6,4% en el período 2015-2022 se encontraría por debajo del 16% registrado por el IPC. En este contexto, el 45% de los inquilinos están en riesgo de pobreza o exclusión social, lo que supone 13 puntos porcentuales por encima del promedio de la Unión Europea.
Este indicador está estrechamente relacionado con el esfuerzo financiero que deben realizar las familia para hacer frente al pago de la renta y en este sentido el Banco de España apunta que la economía española destaca entre las de la UE-27 "por la elevada proporción de hogares arrendatarios que se encuentran en una situación de sobresfuerzo".
Por territorios, el mercado del alquiler presenta una elevada heterogeneidad geográfica entre las ciudades de mayor dimensión y entre las capitales de provincia. Sin embargo, aunque hay provincias donde tiene un peso especialmente destacado. Es el caso de Barcelona que en 2021 tenía un 31,1% de las viviendas destinadas al alquiler, frente al 17,2%de media que presentaban las ciudades de más de 50.000 habitantes.
Por territorios, el mercado del alquiler presenta una elevada heterogeneidad geográfica entre las ciudades de mayor dimensión y entre las capitales de provincia. Sin embargo, aunque hay provincias donde tiene un peso especialmente destacado. Es el caso de Barcelona que en 2021 tenía un 31,1% de las viviendas destinadas al alquiler, frente al 17,2% de media que presentaban las ciudades de más de 50.000 habitantes.
