Vivienda - Inmobiliario

Mendiluce (Aliseda): "La sobrerregulación residencial en Cataluña frena la inversión institucional"

  • "No se puede regular sin la iniciativa privada y sin provocar un shock de oferta"
  • "La Administración escucha, pero pero falta voluntad"
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Cataluña ha adoptado un enfoque de sobrerregulación de la iniciativa privada en un intento de abordar el problema de la vivienda. Estas políticas, según Eduard Mendiluce, CEO de Aliseda, "carecen de sentido práctico y actúan en detrimento de los grandes propietarios". Además, el impacto de estas políticas restrictivas "no se limita al ámbito local". La falta de certidumbre y las regulaciones punitivas en Cataluña "frenan la inversión institucional tanto nacional como internacional en el residencial", ha añadido Mendiluce en la IV Gran Jornada Inmobiliaria: Un año de oportunidades para el sector, organizada por elEconomista.es. Los inversores buscan estabilidad y previsibilidad, y la actual situación en esta autonomía les resulta desalentadora. Mendiluce ha comparado la situación con Alemania, donde sí hay un equilibrio entre regulación y colaboración con la iniciativa privada para crear un entorno de inversión atractivo.

Mendiluce ha advertido que "no se puede regular sin la iniciativa privada y sin provocar un shock de oferta que compense los efectos negativos de la regulación. Sin estas dos palancas, la regulación siempre será negativa".

Las estrictas regulaciones incluyen el control de alquileres, la protección de okupas ilegales y normas específicas contra los grandes tenedores. "La sobrerregulación no solo afecta a estos grandes tenedores, sino también a los pequeños propietarios y a cualquier persona involucrada en el mercado de alquileres", ha añadido.

Durante la conversación con Amador G. Ayora, director de elEconomista, también se ha hablado sobre la financiación a los promotores, que enfrenta aún muchos desafíos. "Hemos notado una mayor rigurosidad en la financiación al promotor", ha comentado Mendiluce. A pesar de esto, ha expresado optimismo sobre la resiliencia del mercado final y ha animado a los bancos a ser más atrevidos en cuanto a financiación promotora.

En cuanto a la agilidad burocrática respecto a la creación de suelo finalista, el CEO de Aliseda se ha mostrado poco optimista: "Va muy caso a caso, pero optimistas no somos". Aun así, ha destacado la importancia de la insistencia y la creatividad en encontrar soluciones, mencionando que algunos ayuntamientos ven positivamente la colaboración con el sector privado.

También ha mencionado que la Comunidad de Madrid y su propuesta para permitir que suelos terciarios se dediquen a uso residencial bajo ciertas condiciones es algo positivo. "Este tipo de medidas son las que deberían generar ciertos automatismos urbanísticos. En estas circunstancias, si dedicas el producto final a un alquiler asequible, vamos a acelerar plazos y a hacer que haya cierto automatismo", ha explicado. Además, ha sugerido adoptar un enfoque más anglosajón para mejorar la eficiencia y agilidad en el proceso urbanístico.

Una ley del suelo tras las elecciones

Mendiluce ha manifestado también su preocupación por la falta de una Ley de suelo adecuada en España, una situación que genera incertidumbre tanto para promotores como para inversores. Según Mendiluce, la Ley de Suelo que no ha podido aprobarse seguía un formato favorable para el sector, permitiendo un desarrollo más fluido y beneficiando a todas las partes involucradas. "Es algo que tenemos que recuperar. En los próximos meses debemos recuperar este texto o, si no, uno mejor y volver a presentarlo", ha indicado.

Sobre la colaboración público-privada, Mendiluce considera que la Administración ha mostrado receptividad hacia la propuesta del sector. "La Administración es receptiva y hemos hablado con ellos, proponiendo diferentes alternativas", ha indicado. Por ejemplo, Aliseda ha propuesto al gobierno el Programa Dublín, que implica la movilización de vivienda vacía con un alquiler del Estado a 25 años y un derecho de subarriendo. También han propuesto la movilización de suelo privado en régimen de subarriendo. "Escuchan, sí, pero falta voluntad y tomar decisiones. Proponer y escuchar es un buen comienzo, pero necesitamos acción para aumentar la actividad y el aforo de 'build to rent', incorporando suelo privado a la ecuación", ha afirmado.

Atajar el problema del riesgo de pobreza en España

En relación con la promesa del Gobierno de construir 180.000 viviendas para familias vulnerables, Mendiluce ha señalado que, según el Banco de España, el 45% de los alquileres a mercado son para familias en riesgo de pobreza, una situación que considera alarmante. "Estamos hablando de más de 2 millones en total, y el 45% de 2 millones es una cifra brutal de gente que lo pasa mal". Igualmente, ha subrayado la urgencia de abordar la emergencia habitacional en España. Ha señalado que "las moratorias de desahucios, extendidas hasta 2028, han dejado a más de 150.000 personas en una situación de limbo, incluyendo precarios, ex deudores hipotecarios y okupas ilegales". Esta situación de precariedad, pobreza y exclusión social requiere una acción inmediata y un plan de choque sobre vivienda, más allá del objetivo de construir 180.000 viviendas para familias vulnerables. Por tanto, para Mendiluce, la promesa de construir esa cantidad de viviendas es insuficiente si no se implementan soluciones inmediatas y efectivas para los millones de personas en riesgo de exclusión social.

La rehabilitación de viviendas que no llega

Sobre los fondos Next GenerationEU prometidos para la rehabilitación de viviendas, Mendiluce ha subrayado que existe una gran necesidad de rehabilitación en el parque de vivienda usada en España y que esos fondos son necesarios. "Hablamos de millones de viviendas que necesitan ser rehabilitadas, no con un gran importe de rehabilitación, sino con costes entre 7.000 y 9.000 euros por vivienda".

El CEO ha señalado que muchas viviendas aún tienen certificados energéticos con calificaciones F y G, lo que muestra la precariedad en términos de eficiencia energética. No obstante, ha denunciado que para cumplir con la agenda 2030, "los fondos disponibles son insuficientes". Además, ha destacado que los equipos técnicos de ayuntamientos y comunidades autónomas enfrentan una gran cantidad de expedientes, lo que ralentiza el proceso de aprobación. "Si no se quieren aprobar expedientes con un 80% de subvención, pongamos el 60%, pero seamos mucho más expeditivos", ha recomendado.

Para superar estos desafíos, Aliseda ha adoptado un enfoque alternativo. Con su empresa Effic, están promoviendo la financiación mediante préstamos a 10 años, lo que acelera el proceso sin depender de subvenciones. "Estamos virando a no subvención. Las comunidades piden un préstamo a 10 años, tienen una cuota y por allí vamos tirando, porque la velocidad es otra", ha explicado.

También, durante la entrevista, se ha mencionado la advertencia del Banco de España sobre una posible desaceleración económica. Mendiluce ha respondido que la falta de mano de obra cualificada es un obstáculo significativo tanto para la producción de vivienda nueva como para la rehabilitación. "Necesitamos una cantidad determinada de trabajadores, con unas habilidades que no disponemos actualmente". Está entrando medio millón de inmigrantes en España, "pues hagamos programas de Formación Profesional intensivos para capacitar a estas personas, porque si no, sí que va a afectar al PIB". Ha advertido que esto ya está pasando en Alemania, que ha sufrido una reducción de su PIB debido a la falta de trabajadores cualificados en Formación Profesional, a pesar de ser líder en este tipo de formación.

Más de 2.500 millones de euros en gestión del suelo

Aliseda, destacada como el primer gran gestor de suelo en España, ha delineado sus planes ambiciosos para el sector promotor. La compañía maneja una gestión de suelo valorada en 2.500 millones de euros, de los cuales 1.400 millones son suelo finalista que está disponible mensualmente para promotores.

Mendiluce ha explicado en esta entrevista que "nuestro presupuesto de ventas para este año supera los 450 millones de euros en suelo. Hablamos de más de 35 millones al mes. Lo estamos haciendo en suelo propiedad de Blackstone y suelo propiedad de la Sareb".

La estrategia de Aliseda no se centra en grandes operaciones multimillonarias, sino en ventas realistas que oscilan entre 1,5 y 5 millones de euros. Estas operaciones están diseñadas para promociones de 50 a 70 viviendas en toda España. Mendiluce destacó la creciente escasez de suelo finalista y el aumento constante en los precios de la vivienda en la mayoría de los municipios españoles, afirmando que "en más de 8.000 municipios, el incremento del precio de la vivienda va a ser positivo. Está siendo positivo".

Para abordar estas dinámicas del mercado, Aliseda ha lanzado la campaña "Somos Todoterreno", dirigida tanto a promotores como a inversores particulares. Esta iniciativa combina la oferta de 750 suelos con 140 obras paralizadas, con un valor superior al medio millón de euros.

Puede ver la jornada completa aquí:

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