El precio de la vivienda en las ciudades dormitorio de Madrid lleva años caminando al alza impulsado por la elevada demanda y la cada vez más escasa oferta. Aunque es cierto que la subida de precios se ha estabilizado en los últimos meses, hay tres municipios madrileños que están rozando los niveles máximos de la burbuja inmobiliaria, que alcanzó su máximo esplendor en 2007 (cuando las entidades financieras concedían hipotecas con gran facilidad). En esa situación se encuentran Las Rozas, Pozuelo de Alarcón y Majadahonda, tres de las localidades más ricas de la provincia y también del país.
La primera está a tan solo un -2,6% de distancia de los niveles del boom, la segunda a -2,8%, y la última al -4%, según datos de Tinsa correspondientes al primer trimestre del año. A poca distancia se sitúan Alcobendas, Rivas Vaciamadrid y Madrid capital, con una distancia del -8% de dichos máximos. Por el contrario, las localidades más alejadas de los niveles de la burbuja son Parla (37,3%), San Fernando de Henares (31,8%) y Coslada (-28,5%).
Por lo general, las ciudades dormitorio suelen atraer a una población trabajadora que busca un equilibrio entre el coste y la calidad de vida. Sin embargo, en el caso de la provincia de Madrid, algunas de sus localidades tienen rentas per cápita especialmente altas, y el precio de las casas es más elevado que la media nacional. Es el caso de Pozuelo de Alarcón, que alcanza los 3.734 euros/m2 unitarios, por encima del nivel de Madrid, situado en 3.722 euros/m2. Le siguen Alcobendas (3.616 euros m2), Majadahonda (3.551 euros7m2), Las Rozas (3.163 euros/m2 ) y San Sebastián de los Reyes (3.080 euros/m2).
En cambio, los municipios madrileños más accesibles para comprar una vivienda son los que están ubicados al sur y al este de la provincia. La lista está encabezada por Parla (1.667 euros/m2), seguido de Fuenlabrada (1.975 euros/m2), Móstoles (2.056 euros/m2), San Fernando de Henares (2.068 euros/m2) y Alcalá de Henares (2.109 euros/m2).
En términos globales, los precios de compraventa en la provincia de Madrid subieron un 2,3% interanual en el primer trimestre del año, y se redujeron un modesto 0,2% respecto a los tres meses precedentes. "El grueso de municipios muestran una clara tendencia a la desaceleración, aunque en la mayoría de los casos las variaciones continúan por encima de los valores del primer trimestre", apunta el análisis de Tinsa. En concreto, destaca el ritmo sostenido de crecimiento (e incluso leves impulsos) en San Sebastián de los Reyes, Getafe, Rivas-Vaciamadrid, Pozuelo, Alcobendas y Fuenlabrada. En el extremo contario, destaca la contracción de San Fernando de Henares (-1,3%).
Esfuerzo elevado
El alza de los precios, el encarecimiento de las hipotecas y la pérdida de poder adquisitivo de los ciudadanos está provocando que el acceso a la vivienda se estreche cada vez más. Los datos de la tasadora constatan que el esfuerzo de los hogares para acceder a una vivienda se mantiene "elevado" en todos los municipios estudiados y abarca un rango entre el 51,4% de Madrid capital, y el 27,7% de Pozuelo de Alarcón.
"El 15 de los 17 municipios el esfuerzo se sitúa por encima del 35%, accesibilidad razonable, y en cinco está por encima del 45%, lo que se considera accesibilidad crítica", apunta la firma. En este último grupo, además de Madrid, se encuentran San Sebastián de los Reyes (46,5%), Getafe y Leganés (ambos en el 45,1%).
El trasvase
El trasvase de la demanda procedente de la capital con destino al extrarradio se ha intensificado en los últimos años debido al elevado precio de las casas en Madrid, y también, al cambio de preferencias de los consumidores. Prueba del elevado interés que despiertan las localidades limítrofes a Madrid es que hasta cinco municipios de la capital encabezaron el ranking de las poblaciones con mayor presión de la demanda sobre la oferta de viviendas a la venta en el último tramo del año pasado.
Los datos se extraen de un estudio que ha hecho público el portal Idealista, en el que analiza casi 120 municipios que forman parte de los principales mercados residenciales, aquellos que cuentan con un amplio stock ofertado en las capitales de provincia y municipios de todo el país
La propia capital y otras ciudades periféricas como Las Rozas, Móstoles, Getafe o Alcalá de Henares ocupan las primeras posiciones de la clasificación correspondiente al último trimestre del año, y están acompañadas por otras capitales destacadas como Valencia, Pamplona, Santa Cruz de Tenerife o Las Palmas de Gran Canaria, tal y como recoge el informe.
En esta ocasión Las Rozas de Madrid (590.200 euros) se colocó por delante de la ciudad de Madrid (458.800 euros) como el municipio con la mayor demanda relativa en compraventa. Completan los cinco primeros puestos de este ranking de demanda Móstoles (213.900 euros) y Alcalá de Henares (212.500 euros), junto a Getafe (232.900 euros).
Desde la red inmobiliaria Century 21 pronostican que la demanda seguirá creciendo en el área metropolitana de Madrid, al igual que lo harán los precios. "Hay muchas familias que no pueden permitirse comprar una casa en la capital y buscan en el entorno, por lo que la presión de la demanda sigue creciendo. Además, estos compradores tienen más capacidad económica que los que las familias que ya residen en esas zonas", explica Ricardo Sousa, CEO de Century 21 España y Portugal. En este contexto, el directivo destaca que en los últimos años se ha producido una "fuerte inversión pública y privada" para rehabilitar y construir, que ha incrementado el valor de los municipios.
¿Qué ocurre en Barcelona?
La situación en la provincia de Barcelona es similar a la de Madrid, aunque el precio de las ciudades dormitorio no está tan cerca de los niveles de la burbuja inmobiliaria como en la capital. En concreto, los municipios de la primera corona son los que más se acercan a los valores máximos. El más próximo es San Cugat del Vallès, a un -12% de distancia, seguido de Barcelona (-14,6%), Castelldefels (-16,3%) y Montgat (-16,5%).
En cambio, los municipios más alejados son Manresa (-41,6%), Santa Coloma de Gramanet (-38,8%) y Sabadell (-33,8%). El municipio con mayor valor unitario del conjunto de la provincia de Barcelona es la capital, con un precio de 3.701 euros/m2, le siguen los municipios de la primera corona, con Sant Cugat del Vallès a la cabeza (3.103 euros/m2). En niveles similares se encuentran Castelldefels (2.988 euros/m2), Montgat (2.845 euros/m2) y San Just Desvern (2.827 euros/m2). Los precios más reducidos son los de Mansera (1.450 euros/m2).
Comprar una vivienda en el área metropolitana de Barcelona es un 2,6% más caro que hace un año, aunque si se compara con el primer trimestre de 2023, los precios se moderaron un modesto -0,1%. En cuanto a la tasa de esfuerzo para acceder a una vivienda, 23 municipios superaron el máximo recomendado y cinco están en situación crítica: Barcelona capital, Cornellá de Llobregat, L'Hospitalet de Llobregat, San Adrià de Besòs y Montgat/Masnou.