Tras un periodo de retroceso, el mercado de contratación de oficinas despega con fuerza en este primer trimestre del año logrando las segundas mejores cifras de la década gracias al regreso de las grandes operaciones en Madrid y Barcelona. De este modo se rompe la etapa de congelación en la toma de decisiones que estaba imperando en las grandes corporaciones, que tras el Covid frenaron las grandes mudanzas que estaban previstas.
Concretamente, entre enero y marzo la contratación de espacios de oficinas ascendió a 149.000 metros cuadrados en Madrid, un 11,6% más que en el mismo periodo del año anterior, y a 102.700 metros cuadrados en Barcelona, lo que supone un alza interanual del 62%, según los datos del último estudio Office Pulse elaborado por Savills. "Sólo en los tres primeros meses del año se han firmado dos mega-operaciones de más de 10.000 metros cuadrados en Madrid", apunta el informe.
Ángel Estebaranz, director nacional de Oficinas de Savills, destaca además de la vuelta de las grandes operaciones a la capital, el regreso del interés por zonas fuera de la M-30. "Por fin ha habido grandes operaciones y no sólo en la zona prime, sino también en el entorno periférico de la ciudad de Madrid", apunta el experto.
En total, en Madrid se han registrado 114 contrataciones de oficinas en el primer trimestre. Además de las dos mega-operaciones, cinco fueron de entre 5.000 metros cuadrados y 10.000 metros cuadrados (frente a las nueve en todo el año 2023) y 12 de más de 3.000 metros cuadrados.
Estebaranz también subraya que el stock de oficinas se mantiene en los mismos niveles que el año pasado. "La menor promoción y el cambio de uso de edificios que ya no cumplen su función como oficinas, principalmente hacia el sector living, va a ayudar a equilibrar el mercado". De hecho, dos de las grandes compañías patrimonialistas de oficinas de este país se han lanzado a la tendencia de los cambios de uso de edificio de oficinas.
El primero en plantearlo fue Colonial, que estudia convertir la antigua sede de T-Systems, ubicada en el 22@ de Barcelona, en un hospital, tal y como lo adelantó este medio. Asimismo, estudia cambiar a residencial una parte o la totalidad del histórico cuartel general de IBM en Madrid, después de que esta haya dejado el edificio.
Por su parte, Merlin ha puesto en marcha la maquinaria para desinvertir aquellos inmuebles de oficinas y suelos que no son estratégicos para la compañía y que son compatibles con el uso residencial o terciario para coliving. En total, la socimi ha identificado alrededor de 50.000 m2 que pueden ser susceptibles de este cambio de uso, dando una segunda vida a estos activos, tal y como explicó Ismael Clemente, CEO de Merlin, en una entrevista con elEconomista.es. Con esta estrategia ahorran el coste de convertir esos edificios en activos eficientes.
Según Savills la disponibilidad de oficinas en Madrid ha bajado hasta el 9,57% de media. Dentro de la M-30 ha bajado del 4%, mientras que fuera se sitúa en torno al 13%. Por otro lado, las rentas teóricas mantienen la tendencia al alza en el centro de la ciudad, y por primera vez consolidan esta misma tendencia fuera de la M-30 en los mejores edificios y zonas.
Mercado de la Ciudad Condal
En Barcelona, la contratación ha ascendido a 102.700 metros cuadrados en el primer trimestre, un 62% más interanual. La cifra está sensiblemente por encima de la media trimestral de los últimos años (de 60.000 metros cuadrados en 2023 y de 82.000 metros cuadrados en los dos años anteriores) y de las más altas registradas desde 2019.Natalia Montal, associate director Office Leasing de Savills en Barcelona explica que la contratación ha comenzado a equilibrarse entre centro ciudad y nuevas áreas de negocio (NBA), que han alcanzado un 43%.
El 22@, en particular, concentró el 27% de la actividad en la ciudad. En total, se han cerrado 85 operaciones, una de ellas de más de 10.000 metros cuadrados, otra de más de 5.000 metros y cinco de más de 3.000 metros cuadrados. En todo el año pasado, sólo hubo ocho grandes operaciones en la ciudad. "Esto demuestra que las compañías recuperan la confianza en los espacios de trabajo", destaca Montal.
El stock en la Ciudad Condal asciende a 6,68 millones de metros cuadrados, con un alza interanual del 2,2%, y la desocupación se sitúa en el 12%. "El año pasado alcanzamos el pico de desocupación y este trimestre empezamos a ver la tasa de disponibilidad empezar a disminuir ayudada por la ralentización de la nueva promoción", estima la experta.
El buen desempeño del mercado de usuarios se trasladará también a la inversión, según lo anticipa Hipólito Sánchez, director ejecutivo de la división de Oficinas en Savills España. "Prevemos una vuelta de verano muy intensa, con mucha actividad en el mercado".
En el primer trimestre, la actividad en inversión en oficinas permite situar las rentabilidades prime en el 5% tanto en Madrid como en Barcelona tras todavía pocas operaciones core en ubicaciones consolidadas. "Mientras el inversor institucional empieza a mirar de nuevo oficinas y empiezan los procesos ordenados previstos para el segundo semestre, veremos todavía cambios de uso y hay un momento de oportunidad para comprar activos en buenas ubicaciones para inversores privados", señala.
