Vivienda - Inmobiliario

Menos compraventas y precios más caros: el futuro de la vivienda

Viviendas de Madrid | iStock

El precio de la vivienda seguirá subiendo y las operaciones de compraventa continuarán a la baja. Así dibuja Solvia el mercado residencial español en 2024. La tendencia será "similar" a la del pasado ejercicio, según detalla el IV Solvia Market View 2023, que cifra en un 5% el descenso de las transacciones de compraventa y en hasta un 3% el incremento de precios.

"La subida del coste de vida continúa impactando en el poder adquisitivo y la capacidad de ahorro de los hogares, afectando de manera directa a las decisiones de compra de vivienda. No obstante, la demanda se mantiene por encima de las cifras registradas en 2018 y 2019, donde llegamos a cerca de 517.000 operaciones, lo que demuestra que el interés por adquirir un nuevo inmueble sigue fuerte", señala Ernesto Ferrer-Bonsoms, director de Negocio Real Estate de Solvia.

Además, el experto recuerda que según las previsiones del Banco de España, "la inflación adoptará una tendencia descendente a partir de la segunda mitad del año, lo que podría favorecer un entorno más propicio para la compra de vivienda, mejorando las cifras actuales",

El análisis provincial del último trimestre del año muestra que la mayoría de los territorios experimentaron ajustes respecto al trimestre anterior. De hecho, solamente once provincias vieron aumentos en las compraventas, de las cuales únicamente dos mostraron incrementos de doble dígito. Huesca encabezó el listado de zonas con mayores caídas, con un -26,6%, seguida de las provincias vascas de Guipúzcoa (-23,1%) y Álava (-22,5%). Por su parte, los aumentos más destacados se observaron en Lugo y Badajoz, registrando incrementos de más del 15%.

Precios al alza

En el capítulo del precio de compraventa, Solvia pronostica que este año seguirán manteniéndose estables, con leves avances que oscilarán entre el 2% y el 3%, en línea con la tendencia esperada que seguirá la inflación en este periodo.Durante el último trimestre de 2023, el valor promedio de los inmuebles residenciales ascendió a 1.983 euros/m2, reflejando un incremento del 0,5% en relación con el trimestre precedente, y un crecimiento del 1,6% en comparación con el mismo periodo del año anterior, un porcentaje en línea con las proyecciones de Solvia en sus informes previos.

En cuanto al mercado de viviendas de segunda mano, se observó un aumento interanual del 1,7%, y un incremento del 0,4% con respecto a los tres meses anteriores, alcanzando así un valor medio de 1.943 euros/m2. Por otro lado, los precios de vivienda nueva experimentaron un crecimiento del 0,7% en comparación con el año anterior y un aumento trimestral del 0,5%, situándose así en los 2.158 euros/m2.

Por su parte, el análisis del precio medio por provincias muestra que Islas Baleares, Guipúzcoa y Madrid registraron los costes más elevados, superando la barrera de los 3.000 euros/m2, a la vez que siete provincias tuvieron precios por encima de los 2.000 euros/m2, entre las que destacan Barcelona, Vizcaya y Málaga. En contraste, Ciudad Real destaca como la única donde el precio medio de la vivienda no alcanzó los 700 euros/m2.

Alquileres más caros

El precio del alquiler crecerá aproximadamente entre un 5% y un 7% este año, una tendencia similar a la correspondiente al cuarto trimestre de 2023, periodo en el que el valor de los arrendamientos ha aumento un 7% interanual, hasta llegar a los 12,3 euros/m2 al cerrar el año. A nivel trimestral, el avance ha sido del 2,5%.

Barcelona se mantuvo como la provincia más cara para vivir de alquiler, con un precio promedio de 17,7 euros/m2 al mes. Además, en Islas Baleares, Madrid y Guipúzcoa, las rentas superaron los 15 euros/m2 mensuales. Por otro lado, los alquileres más asequibles, por debajo de los 6 euros/m2, se dieron en Zamora, Ciudad Real, Cuenca y Jaén. En cuanto a las variaciones trimestrales, se observaron crecimientos en 32 provincias, en un listado liderado por Ourense, con un incremento superior al 8%, Palencia, con un 6,7%, y Segovia, con un 6,1%.

"Desde Solvia, anticipamos que el precio del alquiler seguirá subiendo durante 2024. Una tendencia que se verá impulsada por la falta de disponibilidad de viviendas y una alta demanda, alimentada por el giro de muchos potenciales compradores hacia el arrendamiento. Además, los principales efectos de la ley de vivienda se están percibiendo en este sector, por el establecimiento del tope al precio de arrendamiento en áreas tensionadas, que está reduciendo la oferta de viviendas en alquiler tradicional y contribuyendo al incremento de los precios", explica el director de Negocio Real Estate de Solvia.

Las hipotecas siguen bajando

El mercado hipotecarios sigue caminando a la baja. En el último trimestre del año se registraron un total de 89.917 hipotecas sobre viviendas, reflejando una ligera disminución del 1% respecto al trimestre anterior y una marcada caída del 19,8% en comparación con el mismo periodo de 2022, encadenando así seis meses consecutivos de descensos.

Durante el periodo comprendido entre octubre y diciembre, el porcentaje de transacciones efectuadas con financiamiento hipotecario sobre el total experimentó una subida por segundo trimestre consecutivo. En concreto, este indicador se elevó al 69,2%, en contraste con el 64,8% registrado en el trimestre previo. Como resultado, las compraventas sin el respaldo de hipotecas representaron algo más del 30% del número total de operaciones realizadas.

La cuota mensual promedio alcanzó los 733,5 euros, aumentando un 3% desde el trimestre anterior y un 9,2% respecto al mismo periodo del año anterior. Por su parte, las hipotecas de interés fijo representaron el 56% del total, mientras las variables alcanzaron el 44%.

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