Tras un año 2023 lleno de altibajos en el sector inmobiliario porque algunas operaciones se cayeron, otras costó mucho sacarlas adelante por la diferencia de precio entre las expectativas que tenían los vendedores y los compradores, finalmente cerramos el año con una caída del 40% en volumen de inversión, por debajo del año anterior, sin embargo, este año 2024 es bastante más optimista para el sector.
"Estamos viendo muchísimo más movimientos desde comienzo del año, porque hay cierta expectativa con respecto a la bajada de los tipos de interés, aunque probablemente vaya a ser más bien a principios del año próximo que en la segunda mitad del año, pero lo que queda claro es que los tipos de interés han llegado a su pico y hemos visto también descensos de los swap y obviamente también ajustes de precio por parte de los propietarios y eso está haciendo que las operaciones se estén casando, vemos más movimientos y sobre todo las rentabilidades se están equiparando y acercando a lo que dan la rentabilidades de los bonos soberanos y de la deuda corporativa, con lo cual todos estos factores nos llevan a pensar que estamos acercándonos al punto más bajo de precios y esperamos una mayor actividad transaccional en 2024", afirma Vanessa Gevers que desde el año 2020 dirige el área de Capital Markets de RPE en España.
Aunque el volumen de inversión en 2023 cayó un 40% en España, no es tan malo si lo comparamos con Europa donde el volumen de inversión cayó de media un 60% y en algunas economías hasta un 75%. "La gran diferencia que existe en España respecto al resto de Europa en cuanto a la inversión es que en España hay un sector potentísimo que no estaba en el radar de muchos y es el hotelero. Por tercer año consecutivo el sector mas fuerte de inversión en España es la inversión en hoteles, que ha sido el mercado más dinámico y más fuerte de Europa y el segundo del mundo en inversión por detrás de EEUU. Por lo tanto, en todas las quinielas para este año 2024 también está el sector hotelero, porque España es el segundo destino turístico del mundo", explica Mikel Echavarren, presidente y consejero delegado de Colliers España y Portugal.
En cuanto a la comparativa de la inversión de España con otros países de Europa, Vanessa Gevers apunta que "las economías que nos rodean en nuestro entorno, especialmente en Francia y Alemania, están sufriendo sobremanera. Son economías que están ahora mismo estancadas y a diferencia de éstas, España tiene una situación económica y unos fundamentales muchísimo más sólidos.
Madrid se consolida entre las ciudades más atractivas para la inversión inmobiliaria en Europa. Según el informe Tendencias en el mercado inmobiliario en Europa 2024 de PwC y Urban Land Institute (ULI), la capital española escala posiciones hasta el top tres en el ranking de ciudades europeas con mayor potencial de inversión y desarrollo inmobiliario. Desde hace ya casi una década, Madrid destaca como uno de los mercados inmobiliarios europeos de más rápido crecimiento en términos de oportunidades de inversión.
Inversores y promotores consideran que invertir en España es una oportunidad particularmente atractiva en los segmentos de vivienda asequible, residencias de estudiantes y hoteles. Y esto se debe, según la consultora, a razones como las altas tasas de turismo y su aportación en el PIB nacional. También debido a la alta rentabilidad de los alojamientos para estudiantes en núcleos urbanos, donde la demanda de viviendas universitarias sigue al alza.
Asimismo, el desequilibrio entre la oferta y la demanda y la falta de vivienda asequible en ciudades como Madrid explicarían el interés por estos segmentos en particular.
No obstante, y dada la coyuntura económica actual, los inversores inmobiliarios son más prudentes que nunca a la hora de invertir su capital en Europa.
Por ello, el interés inversor se centra en ciudades que ofrecen liquidez en tiempos de mayor riesgo, como Londres y París, que ocupan los dos primeros puestos del informe. Estas dos ciudades representaron alrededor del 15% del volumen total de transacciones inmobiliarias en Europa en los nueve primeros meses de 2023. Madrid (3), Milán (6) y Lisboa (8) ascienden en el ranking por sus resultados económicos y su liquidez.
¿Cuál es el perfil del inversor para este año 2024? "Serán principalmente inversores nacionales y dentro de los inversores nacionales hablamos de los family office, fondos de pensiones, mutualidades, aseguradoras e inversores que ven la ocasión de hacerse con los mejores activos ahora mismo sin la excesiva competencia como solía ser tradicionalmente. Las sociedades de inversión colectiva francesa, SCPI, siguen estando bastante activas y buscan por lo general inmuebles alquilados a largo plazo con contratos y rentabilidades por encima del 7% que están compitiendo con los bonos soberanos. Y también están los inversores de valor añadido al darse ya más visibilidad con respecto a los tipos de interés y con bajadas de los swap. A los que no vamos a ver este 2024 va a ser a los fondos alemanes, salvo alguna excepción, porque han sufrido bastante, están viviendo salidas de capital en los fondos más que entradas. Pensamos que los fondos institucionales alemanes probablemente puedan llegar a partir del año 2025, pero este año no se les espera", afirma Vanessa Gevers.
Sectores más atractivos para invertir
Vanessa Gevers tiene claro que "sigue siendo el living el más comentado, tambien la logística es uno de los sectores ahora mismo más atractivo, porque la demanda se mantiene fuerte tanto desde el punto de vista de ocupación como por parte de inversores en Madrid, Barcelona y en otras ciudades. Nosotros de las operaciones que hicimos en RPE el año pasado, cuatro de ellas, fueron en ciudades que no fueron las históricas Madrid y Barcelona de las que siempre hablamos. También el retail continuará en su momento dulce, ya que los precios se han ajustado de forma sustancial durante los últimos cinco años. De hecho, las dos últimas operaciones que hemos terminado en RPE han sido un hipermercado Continente en Portugal y la venta de Planetocio, en Madrid".
¿Qué ocurre con las oficinas? "Mientras el resto de sectores está pasando por una situación coyuntural dada la situación económica en la que nos encontramos, las oficinas además están en plena transformación y vemos cambios estructurales. Se está dando una redefinición a raíz del teletrabajo más por parte de las compañías en cuanto a la superficie que van a necesitar y lo que estamos viendo es una tendencia clara de reducción de superficie en periferia para mirar hacia el centro. Hay una tendencia a buscar oficinas dentro del centro de las ciudades", asegura Vanessa Gevers.
"En Madrid, dentro de la M-30 el stock es limitado, es decir, no hay suelo para promover, y el stock de oficinas es relativamente obsoleto, entonces lo que está sucediendo es que las rentas en estos momentos están subiendo a unos ritmos bastante acelerados. Hemos visto subidas de más del 10% en las rentas en el centro de Madrid, por encima del año 2007 y 2008, y hemos llegado a rentas de 41 euros por metro cuadrado y pensamos que en breve vamos a encontrarnos niveles de rentas cercanos a 45 euros por metro cuadrado porque no hay stock y hay mucha demanda. El sector educativo está bastante pujante en espacios de oficinas, la Universidad Camilo José Cela ha alquilado superficie, también Alfonso X el Sabio y se está eliminando stock de oficinas tradicional a lo que se suma la tendencia de transformación de edificios de oficina a residencial, por lo tanto se está dando una destrucción de stock disponible para oficinas", concluye.