Vivienda - Inmobiliario

El fantasma de un nuevo 'crash' hipotecario en España se aleja

  • La exposición a tipos variables es reducida...
  • ...y el ratio de deuda frente a ingresos es menor a la media europea
Pareja firmando una hipoteca

El fantasma de que España pueda vivir una nueva crisis hipotecaria como la que se desencadenó en el país tras el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008 se aleja. Así lo asegura el informe elaborado por Scope Ratings, que apunta que el riesgo sistémico del mercado hipotecario residencial español es bajo.

La agencia de calificación crediticia basa su afirmación en cuatro factores clave a la hora de medir el nivel de riesgo. La primera métrica clave es que "sólo alrededor del 40% de las viviendas habitadas por sus propietarios tienen hipotecas asociadas. En consecuencia, cualquier turbulencia en este mercado no afectaría significativamente a la mayoría de los hogares españoles", destaca Mathias Pleissner, subdirector del equipo de bonos garantizados de Scope Ratings.

Por otro lado, señala que España cuenta con un ratio deuda/ingresos inferior a la media y también una proporción moderada de préstamos a tipo variable.

Pleissner también destaca como factor relevante la sostenibilidad del crecimiento del precio de la vivienda a largo plazo. "La evolución de los precios de la vivienda en España está, de media, alineada con el crecimiento sostenible en comparación con el incremento del PIB a largo plazo", apunta el experto, que señala que esto reduce la probabilidad de un deterioro abrupto y significativo de los precios de la vivienda. Dicho esto, "las subidas locales del precio de la vivienda han sido significativas desde 2021 y esto podría provocar algunas correcciones a corto plazo", advierte Pleissner.

Situación en Europa

El panorama es muy distinto si miramos fuera de las fronteras de España, ya que en el conjunto de Europa "la asequibilidad de la vivienda está al límite y el riesgo sistémico es motivo de preocupación", apunta el informe, que destaca que "las medidas políticas para mejorar la resistencia del sistema financiero pueden ayudar".

En esta línea apuntan a Alemania, que podría introducir medidas basadas en los prestatarios, "pero habrá que calibrarlas cuidadosamente para no frenar aún más la oferta", indica el experto de Scope Ratings.

A pesar de los avances hacia la armonización en Europa, las diferencias entre los mercados hipotecarios de cada país son "asombrosas". Así, el informe ha identificado países que tienen una mayor propensión al riesgo sistémico derivado de las características de sus mercados hipotecarios residenciales.
"Los factores de riesgo sistémico ponen de relieve las debilidades intrínsecas derivadas de la estructura del mercado hipotecario de un país".

"Cuando el mercado hipotecario de un país está expuesto a un elevado endeudamiento y apalancamiento, así como a una combinación de concesión de préstamos sensible a los tipos y un crecimiento insostenible del precio de la vivienda, pueden tener un efecto exagerado en la sociedad de ese país", explica el directivo.

Países de alto riesgo

Al analizar la exposición de cada mercado hipotecario a los gravámenes inmobiliarios en general, Suecia, Países Bajos y Noruega emergen como países de alto riesgo.

"Suiza y Austria se verán menos afectados sistémicamente por las turbulencias hipotecarias, ya que tienen bajas tasas de ocupación por parte de los propietarios y un endeudamiento inferior a la media", destaca Pleissner.

En cuanto al endeudamiento de los hogares, comparando la deuda media con los ingresos (DTI o equivalencia de todos los pagos mensuales de deuda divididos por el ingreso bruto mensual) con la exposición a hipotecas a tipo variable, Noruega y Suecia destacan de nuevo por tener los mercados hipotecarios con mayor potencial de verse afectados por el riesgo sistémico, ya que la asequibilidad parece ajustada. "Dinamarca, Suiza y los Países Bajos también tienen elevados coeficientes DTI, pero su exposición a las hipotecas a tipo variable es significativamente menor", apunta el experto.

Más allá de las subidas de tipos, el riesgo sistémico que afecta a las familias también depende de la evolución del precio de la vivienda. "Las familias están más expuestas cuando los precios de la vivienda están sobrevalorados", detalla el subdirector del equipo de bonos garantizados de Scope Ratings.

"No hay una forma sencilla de evaluar el grado de sobrevaloración de un mercado", si bien, apunta que en el caso de los países desarrollados si hay un factor a tener en cuenta y es que "la subida a largo plazo del precio de la vivienda no debería superar significativamente el crecimiento económico", destaca el experto.

Países con "precios insostenibles"

En el análisis realizado por Scope Ratings señalan que no creen que "la evolución de los mercados hipotecarios europeos haya tocado fondo". Así, el experto de la agencia de calificación crediticia considera que "se espera que los precios sigan bajando moderadamente, en particular allí donde los precios se consideran insostenibles".

Este es el caso concreto de Austria, Noruega y Luxemburgo, "donde el crecimiento del precio de la vivienda durante más de una década ha sido siete veces superior al crecimiento medio anual del PIB real durante el mismo periodo", explica Pleissner. Por otro lado, al poner el foco en otros países como Suiza y Portugal, el informe detalla que en este caso el múltiplo crecimiento precio vivienda/PIB es de cinco veces, mientras que en Francia y Suecia, es de cuatro veces.

Estabilidad financiera

La exuberancia del sector inmobiliario residencial europeo ha sido un tema clave en los últimos años. "Los reguladores disponen de un conjunto de herramientas macroprudenciales bien surtido en todos los países que identificamos como de alto riesgo sistémico, lo cual es tranquilizador" detalla Pleissner.

El problema radica en que "las medidas no están distribuidas uniformemente y no todos los países que creemos susceptibles de sufrir correcciones han aplicado las mismas medidas", explica el directivo. Un rasgo común es que sólo afectan a las nuevas concesiones hipotecaria, por lo que el experto cree que "llevará tiempo aislar las carteras anteriores".

Según el experto, los reguladores de Europa Occidental "han llegado tarde". "Las autoridades alemanas hace tiempo que decidieron no optar por medidas específicas para los prestatarios, sino por medidas generales centradas en los bancos", señala Pleissner, que apunta que "esto puede cambiar pronto, ya que hay planes sobre la mesa para medidas basadas en el prestatario, en particular basadas en los ingresos, ya para la primera mitad de 2024".

"Creemos firmemente que unas medidas bien adaptadas basadas en el prestatario son la forma más eficaz de evitar la exuberancia en los mercados hipotecarios y son positivas para el crédito desde el punto de vista de la estabilidad financiera", apunta. Sin embargo, los bancos han expresado "una gran preocupación al respecto, ya que temen el impacto sobre los nuevos préstamos hipotecarios y ya están agobiados por el aumento del colchón de riesgo sistémico. Pero el mercado inmobiliario alemán podría estar a punto de reactivarse, por lo que las medidas macroprudenciales podrían ser oportunas, aunque sólo afecten a los nuevos préstamos", concluye.

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