El valor catastral es un índice de aplicación muy variada en todos los trámites (que no son pocos) que rodean a las viviendas y los impuestos que se pagan derivados con la compra o tenencia de las mismas.
Qué es el valor catastral
De acuerdo con la información que da el Ministerio de Hacienda en su página web, el valor catastral "es un valor administrativo fijado objetivamente para cada bien inmueble y que resulta de la aplicación de los criterios de valoración recogidos en la Ponencia de valores del municipio correspondiente".
Al igual que sucede en impuestos como la plusvalía o el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), el valor catastral depende del ayuntamiento en el que resida la persona que resida en el inmueble en cuestión.
El Real Decreto Legislativo 1/2004 (que puede consultarse en este enlace) ofrece otra definición del valor catastral al calificarlo como "el determinado objetivamente para cada bien inmueble a partir de los datos obrantes en el Catastro Inmobiliario". que estará formado por la suma del "valor catastral del suelo y el valor catastral de las construcciones".
Cómo se calcula el valor catastral
El texto del Real Decreto Legislativo también se encarga de regular la forma de determinar el valor catastral. En concreto, es su artículo 23 el que establece que se tienen en cuenta los siguientes aspectos:
- La localización del inmueble, las circunstancias urbanísticas que afectan al suelo y su aptitud para la producción.
- El coste de ejecución material de las construcciones, los beneficios de la contrata, honorarios profesionales y tributos que gravan la construcción, el uso, la calidad y la antigüedad edificatoria, así como el carácter histórico-artístico u otras condiciones de las edificaciones.
- Los gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial de promoción, o los factores que correspondan en los supuestos de inexistencia de la citada promoción.
- Las circunstancias o valores del mercado.
- Cualquier otro factor relevante determinado de forma reglamentaria.
El valor catastral nunca podrá superar el valor de mercado de la vivienda (el precio más probable por el cual podría venderse", explica la ley) ni tampoco el valor determinado por ley en el caso de viviendas con precio limitado.
La ponencia de valores
En su artículo 24, la norma explica que la determinación del valor catastral "se efectuará mediante la aplicación de la correspondiente ponencia de valores". Pero, ¿qué es esa ponencia?
Se trata de un documento administrativo que "sirve para la determinación del valor catastral que recogerá, según los casos y conforme a lo que se establezca reglamentariamente, los criterios, módulos de valoración, planeamiento urbanístico y demás elementos precisos para llevar a cabo dicha determinación, y que se ajustará a las directrices dictadas para la coordinación de valores", según explica la Dirección General del Catastro.
Las ponencias son de diferentes tipos, en función de los inmuebles a los que afectan:
- Totales: se extienden a la totalidad de inmuebles de la misma clase.
- Parciales: se extienden a los inmuebles de la misma de clase dentro de una o varias zonas, polígonos discontinuos o fincas.
- Especiales: se extienden exclusivamente a uno o varios grupos de bienes inmuebles de características especiales.