En 2022, la producción de obra nueva fue de 17.000 viviendas, y en 2023, de 16.000, pero los estudios recogen una necesidad de 40.000 viviendas al año. Asprima, apunta a que sólo se soluciona poniendo más suelo en el mercado. Asprima, la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid, afronta el 2024 con el reto en el sector de preparar una gran Ley del Suelo y redactar un nuevo PGOU. Jorge Ginés, director general de la asociación, no duda en defender la colaboración público-privada para solucionar el problema de la falta de oferta de vivienda asequible.
¿Cuáles son los principales objetivos de la asociación de cara a 2024?
La Asociación tiene que ser por y para los asociados, por lo que tenemos que seguir trabajando en darles más y mejores servicios En enero hicimos una encuesta de satisfacción entre nuestros asociados, que, aunque nos han puesto buena nota, también nos han definido nuestras áreas de mejora.
Este 2024 promete ser un año de grandes retos. En febrero se actualizará la orden de precios del módulo de vivienda protegida y entendemos que la DG de Vivienda también aprobará este año el Reglamento de vivienda protegida. Asimismo, la DG de Urbanismo está trabajando para redactar una nueva Ley del Suelo, por lo que se ha creado el Consejo Asesor del Plan General de Ordenación Urbana, del que nuestra presidenta, Carolina Roca, es miembro, por lo que creo que nuestro gran reto es hacer un urbanismo del S.XXI. Todas estas normas deben tener un único objetivo poner más oferta de vivienda protegida en el mercado.
Asprima lucha por un gran pacto por la vivienda en Madrid y la nueva ministra de Vivienda se lo ha ofrecido al alcalde ¿cree que esto es propaganda o realidad?
Nuestra obligación es ser optimistas y pensar que realmente es una realidad. Tener un Ministerio de Vivienda es bastante positivo, muestra la preocupación por problema de la vivienda como realidad social. Es importante hacer vivienda asequible pero no sirve de nada las intenciones si no hay presupuesto. Nosotros estamos encantados de reunirnos con el Ministerio y escuchar sus propuestas y, entre todos, intentar buscar las mejores soluciones habitacionales para la demanda que existe.
Se quiere llevar a cabo la mayor actuación en vivienda pública en España al poner en marcha 10.700 viviendas, 6.500 aproximadamente con algún tipo de protección. ¿Salen los números?
No conocemos el proyecto en detalle, pero los costes de urbanización de 10.700 viviendas pueden rondar entre 300 o 400 millones de euros. Sepes, como propietario mayoritario, va a tener que adelantar esta cantidad, solo para urbanizar. Luego viene los costes de edificación. ¿Tiene Sepes capacidad para poderlo desarrollar todo ese suelo? ¿Tiene los recursos económicos, materiales y humanos para hacerlo? Seguro que sí, pero me encantaría que nos explicaran cómo van a realizarlo porque el urbanismo es igual para todos y tanto la parte de planeamiento, como la parte de urbanización, tendrán que cumplirla exactamente igual que cualquier iniciativa privada, y el urbanismo es muy lento. Por mucho que la tramitación sea más ágil se tiene que atender a los informes sectoriales, gastarse el dinero en urbanizar y hacer ciudades mucho más sostenibles con lo cual el coste de eso cada vez es mayor, luego mi pregunta es, ¿cómo lo van a ejecutar?
Después de 15 años el Gobierno de la Comunidad de Madrid desbloquea el precio del módulo de vivienda protegida. ¿Qué supone esto para los ciudadanos y el sector?
Para los ciudadanos es muy positivo porque la peor vivienda protegida es aquella que no se construye. Nosotros, como promotores no hemos podido hacer toda la vivienda protegida con las reservas de suelo que existen porque no salían los números y nos da mucha pena ver solares de vivienda protegida, sin poder construir, porque el coste es superior al módulo actual. Para nosotros la gran noticia es que en 2024 se podrá poner en carga más vivienda protegida y eso es especialmente bueno, sobre todo para el segmento de los jóvenes que quieran comprar vivienda a un precio más o menos asequible. Podíamos haber sido un poquito más ambiciosos porque nos vamos a quedar por debajo, aproximadamente entre un 12 y un 13% con el módulo que se aprobó en Cataluña, pero bienvenido sea. La orden era necesaria porque ha estado mucho tiempo paralizada y ha consecuencia de ello se han paralizado muchos proyectos esperando precisamente esta subida del módulo, así que esperamos su aprobación para febrero y así desbloquear los proyectos que están paralizados.
Después de los primeros meses de entrada en vigor de la Ley de Vivienda, ¿cuáles son los efectos que se perciben en Madrid?
El primer efecto más fundamental del que no hablamos es todo el incordio que supone la parte operativa, porque traslada toda la carga al propietario. Intentan topar los precios, pero ha quedado demostrado por activa y por pasiva que lo único que esta Ley consigue es retirar la oferta del mercado, provocando que los únicos que puedan vivir de alquiler sean aquellos que tengan nóminas altas y personas que estén en riesgo de exclusión. El dinero es temeroso y cuanto más legislemos, más oferta se va a retirar del mercado.
Madrid adolece de falta de suelo urbanizado. ¿Qué pasos se están dando?
Efectivamente hay una falta de suelo urbanizado. En 2022, la producción de obra nueva en la Comunidad de Madrid fue de 17.000 viviendas, y cerraremos 2023 con 16.000, cuando las necesidades de todos los estudios apuntan a 35.000 o 40.000 viviendas al año. Llevamos 10 o 12 años con un déficit de 15.000 viviendas en la Comunidad de Madrid, por lo que de alguna forma lo tenemos que resolver y solo se soluciona poniendo más suelo en el mercado. En la legislatura pasada, el Ayuntamiento de Madrid desbloqueó los desarrollos del sureste y eso va a dar un empuje a la región. Tenemos la oportunidad con la ley del suelo de hacer una norma más posibilista y menos intervencionista, para que los nuevos barrios no tarden 25 años en desarrollarse.
¿El problema de la vivienda tiene solución?
Sí tiene solución. De hecho, en mayo de 2023, publicamos en Asprima un informe donde dábamos algunas claves para conseguirlo. En cuanto al suelo, a largo plazo, se tiene que dar un cambio de paradigma en las leyes haciéndolas más posibilistas, menos encorsetadas, más flexibles y más sencillas para evitar la judicialización del urbanismo. En el corto plazo, un cambio de mentalidad en la Administración, para que se coloque al lado del promotor -y no enfrente- a la hora de impulsar desarrollos urbanísticos. Puesta en carga de todo el suelo vacante posible para la promoción de Vivienda Protegida, aunque conlleve cambios de uso, y no solo para la construcción de vivienda pública. Acabar con las subastas de suelo de los ayuntamientos, que calientan el mercado y provienen de cesiones que ya encarecieron en su día el precio del suelo. Las cesiones deben servir para políticas sociales de vivienda, no para engrosar los presupuestos de los ayuntamientos. Por último, fomento de la colaboración público-privada que posibilite alquiler asequible bajo las fórmulas de concesiones y derechos de superficie.
¿También hay soluciones para bajar los precios en la vivienda?
Para bajar el precio lo único que hay que hacer es bajar los impuestos, y nadie habla de esto. Se tiene que dar una fiscalidad más favorable para los compradores, ya que más de un 25% del precio de venta de la vivienda son impuestos, tasas… lo que deriva en una menor accesibilidad que podría atemperarse mediante deducciones fiscales y ayudas directas a quienes más lo necesitan. Otra solución es recuperar las cuentas ahorro vivienda, que tanto fomentó el ahorro entre nuestros jóvenes en otra época, y bonificar impuestos como el ICIO, IBI, AJD, IIVTNU a todas las figuras de protección. No tiene sentido que un artículo de lujo se grave con un 21% y la primera vivienda de un joven con un 25%.
