El boom inmobiliario ha marcado un antes y un después en el sector en España. Según la estadística IMIE Mercados Locales de Tinsa hay zonas de las grandes capitales españolas donde el precio de la vivienda actualmente ha superado los máximos registrados antes de la llegada de la crisis.
De acuerdo con la base de datos de tasaciones de Tinsa, el caso más destacado es el Barrio de Salamanca, en Madrid. Con un valor medio de 5.800 euros por metro cuadrado en el tercer trimestre, está casi un 15% por encima de la referencia del tercer trimestre de 2008, que es el momento en el que este distrito alcanzó su máximo valor en el ciclo anterior. La evolución dista mucho del comportamiento general que observamos a nivel nacional.
Recordemos que el valor medio de la vivienda en España se mantiene un 19% por debajo del máximo registrado en el cuarto trimestre de 2007, con una gran heterogeneidad según los territorios. Encontramos capitales, como Ciudad Real, donde la diferencia desde máximos es de un 45% por debajo, al tiempo que Palma de Mallorca, por ejemplo, ha superado sus máximos (1,5% por encima) y también otras capitales como Madrid o Málaga están bastante cerca: un 7% - 8% por debajo.
Las grandes ciudades han sido en los últimos años focos de atracción de demanda por su condición de generadores de empleo y también porque han atraído a inversores que han encontrado en el residencial buenos activos que rentabilizar por la vía del alquiler. Esto ha derivado en un crecimiento sostenido de los precios de la vivienda desde que comenzó la recuperación tras la crisis financiera.
El valor medio en Madrid se ha incrementado casi un 75% desde 2015, en Palma un 64% desde su mínimo y en Málaga un 63%.
En este entorno, si nos fijamos en los micromercados a nivel de distrito en las seis mayores capitales del país por población observamos hasta seis distritos donde el valor de la vivienda está por encima de sus máximos, según las tasaciones de Tinsa. Cinco en la ciudad de Madrid y uno en Málaga.
Barrio de Salamanca es el distrito que mayor distancia ha alcanzado respecto al registro del punto álgido de la burbuja. En 2008 tocó 5.054 euros por metro cuadrado y hoy el valor medio está en 5.800 euros por metro cuadrado, tras revalorizarse un 70% desde su mínimo poscrisis. Le siguen cuatro distritos madrileños: Centro (+9,9%), Chamberí (8%), Retiro (4,9%) y Chamartín (+3,3%).
Y de Madrid saltamos a Málaga, donde el distrito Este supera el máximo del ciclo anterior en un 1,7%.
El caso de Málaga
En una situación parecida, muy cerca de los máximos, se encuentran otros dos distritos malagueños: Teatinos-Universidad y Centro, donde la vivienda nueva y usada es solo un 1% más barata de lo que estaba en 2008.
Málaga es una ciudad que en este entorno general de desaceleración del mercado residencial destaca por seguir mostrando dinamismo en la evolución de sus precios residenciales. Según el último IMIE Mercados Locales, elaborado por Tinsa, el valor medio de la vivienda en la ciudad de Málaga aumentó un 3% entre el segundo y el tercer trimestre. Eso se traduce en que el precio medio es un 10,5% más elevado de lo que era en el tercer trimestre del año pasado.
"Málaga es la séptima capital que más se ha revalorizado en tasa trimestral y la tercera desde un punto de vista interanual, según nuestros datos. La capital ha mostrado un crecimiento sostenido. Desde el primer trimestre de 2015, cuando el valor tocó su punto más bajo tras la crisis, el precio medio de la vivienda se ha incrementado un 63%" apunta Susana de la Riva, directora de comunicación y marketing de Tinsa.
En zonas como Madrid y Málaga, el recorrido alcista revela dinamismo de demanda y también confluencia de perfiles de alto poder adquisitivo.
Zaragoza, en el bando contrario
Frente a estas zonas donde la vivienda ha aumentado su valor más de un 50% desde la crisis financiera, también encontramos en las grandes capitales españolas distritos que marcan el contrapunto, con una evolución mucho más contenida.
El extremo contrario de las zonas que acabamos de comentar lo representa entre las grandes capitales españolas Zaragoza, una ciudad donde la recuperación del mercado residencial se inició algo más tarde y con menor intensidad. Hasta cinco distritos zaragozanos muestran una distancia respecto a máximos que supera el 40%, acercándose en algunos casos hasta el 50%. Es decir, son zonas donde la vivienda vale casi la mitad que en 2008. Las Fuentes es el distrito entra las 6 mayores capitales donde más amplia es la brecha en valor de la vivienda respecto a máximos: un 47,8%, según las tasaciones de Tinsa.
También se encuentran aún muy lejos del punto de inflexión en el ciclo anterior, los distritos: Barrios Rurales del Oeste y Delicias, con una distancia entre el 45% y el 47% respecto a máximos y los distritos de San José y La Almozara, ligeramente por debajo del 45% de distancia a los máximos. Pese a ser ya la cuarta ciudad por población la pujanza de la demanda ha sido más contenida. Muy diferente al Barrio de Salamanca, donde el valor medio de la vivienda nueva y usada supera en casi un 15% la referencia de máximos que alcanzó en 2008.
"Continúa el proceso de estabilización de los precios residenciales que se inició hace ahora un año. El dato que nos da la medida de esa moderación es la variación interanual del índice general en el mes de noviembre: 4,2%, una décima menos que el crecimiento interanual registrado el mes anterior. La estabilización en el ritmo de crecimiento es evidente. La moderación de la demanda como consecuencia del encarecimiento del crédito, del endurecimiento de los criterios de concesión por parte de las entidades financieras y a causa de la mella que la elevada inflación ha causado en el poder adquisitivo de los hogares explica esta dinámica en los precios, que, pese a todo, no está mostrando ajustes bruscos, sino una moderación gradual", declara Susana de la Riva.