Lisboa tiene la tasa de esfuerzo de acceso a la vivienda más alta de toda la Península Ibérica, por encima de Madrid y Barcelona. Los hogares lisboetas dedican el 67% de sus ingresos a comprar una vivienda tipo de 90 m2 frente al 34% de Barcelona -por encima de lo recomendado- y al 31% de Madrid. Son datos del Estudio sobre la capacidad de acceso a la vivienda de las familias de la Península Ibérica elaborado por Century 21 España, en colaboración con Urban Data Analytics y Confidencial Imobiliário, que achacan estas elevadas cifras a la brecha que existe entre el precio de los inmuebles y los ingresos netos disponibles de las familias.
En concreto, los ingresos netos disponibles de las familias de Portugal oscilan entre los 1.973 euros de Lisboa y los 1.426 euros de Viana do Castelo, mientras que la media de las capitales de distrito se sitúa en 1.545 euros.
En cuanto a España, los ingresos medios van desde los 2.900 euros de Mérida hasta los 4.300 euros de Madrid, aunque, en la mayoría de las ciudades se mueven en la horquilla de entre 3.300 euros y los 3.700 euros. Barcelona también registra ingresos medios familiares superiores a los 4.000 euros.
En cuanto al precio de las casas, Madrid y Barcelona son las únicas ciudades españolas donde comprar una vivienda oscila en torno a los 300.000 euros, mientras que Palma ronda los 280.000 euros. En general, las ciudades del norte tienden a tener precios más elevados, destacando Bilbao y Pamplona, ambas por encima de los 200.000 euros. Por contra, los precios más accesibles se encuentran en Mérida con 66.000 euros.
En Portugal, el precio de un piso de 90 m2 varía entre los 375.480 euros de Lisboa y los 59.040 euros de Guarda, con una media nacional de 152.159 euros. En las capitales de las regiones con mayor densidad de población, Lisboa y Oporto, los inmuebles tienen precios medios de 375.000 euros y 250.000 euros, respectivamente, lo que los coloca muy por encima de cualquier otra ciudad. Sin embargo, la región del Algarve también cuenta con algunos concejos con precios por encima de los 200.000 euros.
"La comparación realizada entre el acceso a la vivienda en España y Portugal revela enormes diferencias en los ingresos netos medios familiares entre ambos países, mientras que los precios de los inmuebles son similares. Además, se enfrentan al desafío común de la escasez de oferta en las áreas con mayor concentración demográfica, especialmente en las principales metrópolis como Lisboa, Barcelona y Madrid", explica Ricardo Sousa, CEO de Century 21 Ibérica.
En Portugal, se observa un contraste considerable en este indicador. En Lisboa, la compra de una vivienda exige una tasa de esfuerzo del 67%, mientras que en Oporto esta cifra se sitúa en el 50%. Con un ligero descenso, la tasa de esfuerzo en Faro alcanza el 39%. Con excepción de las capitales, la mayoría de los municipios en las áreas metropolitanas de Lisboa y Oporto, así como en el Algarve, presentan un indicador de esfuerzo del 30% o inferior.
Muchas ciudades mantienen el esfuerzo para adquirir una vivienda cerca del 20%, siendo Guarda con un 13% la que registra la tasa de esfuerzo más baja del país. Sin embargo, se destaca que en 15 de las 18 capitales de distrito la tasa de esfuerzo es inferior a la recomendada.
"En 14 de 15 ciudades españolas analizadas, la gran mayoría de las familias no necesita superar la tasa de esfuerzo recomendada (33%) para alquilar o comprar una vivienda. La excepción es Barcelona, donde la tasa de esfuerzo para acceder a una casa de 90 m2 se sitúa en el 34% en el caso de la compra y en el 40 % si hablamos de alquilarla", señala Ricardo Sousa.
El CEO de Century 21 Ibérica añade que en Portugal el "mayor desafío en el acceso a la vivienda se observa en las áreas metropolitanas de Lisboa, Oporto y Algarve, que en conjunto presentan la mayor concentración demográfica del país. La tendencia de concentración de las familias en estas zonas urbanas provoca un aumento en la demanda y una mayor presión sobre una oferta de vivienda ya insuficiente y poco adecuada para la clase media en estas regiones".
El alquiler
En cuanto al mercado del alquiler, los precios en España son bastante heterogéneos. En ciudades como Barcelona, Madrid, Bilbao y Palma de Mallorca, el alquiler de un piso de 90 m2 supera los 1.000 euros mensuales de media. El alquiler más económico es el de Mérida, donde se pagan 473 euros mensuales.
Por su parte, en Portugal, el estudio concluye que alquilar una casa de 90 m2 en Lisboa cuesta 1.161 euros al mes, más del triple de los 351 euros que se pagan, por ejemplo, en Beja, la ciudad más accesible.
En España, el alquiler de una vivienda de 90 m2 supera la capacidad económica de las familias únicamente en Barcelona (40%). Madrid se sitúa en el límite (33%), mientras que en el resto de las capitales esta opción implica destinar menos del 30% de los ingresos netos medios mensuales disponibles. En el lado opuesto, Mérida registra la tasa de esfuerzo más baja para el alquiler (16%), un indicador que se iguala o incluso resulta más favorable en algunos municipios de la región de Madrid.
En Portugal, la tasa de esfuerzo para el alquiler en 2022 ha superado el 53% en las áreas metropolitanas de Lisboa y Oporto, así como en la capital y la ciudad de Oporto. En nueve capitales de distrito, los ingresos familiares no han sido suficientes para alquilar una vivienda de 90 m2, lo que ha implicado optar por viviendas más pequeñas.
El límite se encontró en los 50 m2 observado en Lisboa, una tendencia que también se refleja en la media de las áreas metropolitanas de Lisboa y Oporto. Además de Oporto, en otras ciudades del país como Braga, Aveiro, Coímbra, Setúbal y Faro, conseguir un alquiler adecuado según los ingresos medios netos de las familias ha implicado un acceso a viviendas con una dimensión inferior a los 90 m2. En las ciudades del interior es donde los ingresos permitieron alquilar áreas iguales o superiores a 90 m2, alcanzando un máximo de 130 m2 en Beja.
La accesibilidad a la vivienda es uno de los mayores retos a los que se va a enfrentar España en los próximos años. Por ello, desde la compañía consideran imperativo estimular una reflexión conjunta con el fin de encontrar las soluciones necesarias, para lo que consideran crucial una implicación total por parte de todos los agentes que conforman el sector inmobiliario español.
Falta de vivienda
El alto grado de dificultad que sienten los españoles en el acceso a la vivienda es un reflejo de la falta de adecuación de la oferta de inmuebles existente al nivel de ingresos de las familias del país. Ya es indiscutible que, en España, la principal solución para resolver la cuestión de la accesibilidad a la vivienda pasa por aumentar el flujo de inmuebles para venta y alquiler, adaptados a los niveles de ingresos de las familias españolas.
Sin embargo, en la comparación de indicadores observados en los dos países se identificaron más elementos que explican las diferencias acentuadas en las tasas de esfuerzo que separan a portugueses y españoles, en materia de acceso a la vivienda.
A pesar de esto, al analizar el mercado inmobiliario en las dos capitales de ambos países, cabe destacar la posición de clara ventaja de España frente a Portugal ya que Madrid, por ejemplo, tiene más de 21.000 inmuebles residenciales a la venta, de los cuales 8.500 -más del 40 % de la oferta- tienen un valor inferior a los 300.000 euros. Por el contrario, el concejo de Lisboa, a pesar de tener más de 11.000 viviendas a la venta, tan solo 1.900 (17,2%) tienen un valor inferior a los 300.000 euros.
"Si analizamos Madrid y Lisboa de forma concreta, ambas capitales son incomparables en términos geográficos. La ciudad de Madrid ocupa una superficie seis veces superior a la de Lisboa, y registra una densidad de población inferior al de la capital lusa. Además, la oferta de inmuebles orientados a la clase media en Madrid es muy superior a la de Lisboa.
En la ciudad portuguesa, la tendencia que predomina es la falta de viviendas que se adecúen a los ingresos medios de las familias y esto acentúa aún más la brecha entre los diversos indicadores analizados", explica el CEO de Century 21 Ibérica.