Facilitar el acceso a la vivienda, principalmente, a los jóvenes se ha convertido en el gran desafío para las administraciones públicas, pero también para el sector inmobiliario. Se trata de todo un problema de estado que lleva camino de cronificarse y frente al que hay que actuar de manera coordinada desde el sector público y privado. Hoy tenemos una brújula: el Plan VIVE de la Comunidad de Madrid, proyecto pionero no solo en cuanto a iniciativa y volumen, sino por el efecto de dinamización que ha tenido en otras administraciones autonómicas y municipales que ya han lanzado iniciativas similares.
El Plan VIVE de la Comunidad de Madrid ha sido el primero que se impulsa de este tipo a nivel nacional y representa un hito histórico en España, tanto por su esencia (se alza como el mejor ejemplo de lo que debe ser la colaboración público-privada en el mercado inmobiliario) como por su envergadura (servirá para promover decenas de miles de viviendas en alquiler asequible). Este Plan comienza a hacerse realidad con el avance de 4.000 viviendas en construcción y casi otras 1.200 en vías de inicio, poniéndose de manifiesto la fuerza que tiene la unión de la gestión pública y privada.
El Plan VIVE de la Comunidad de Madrid es un proyecto pionero
Si atendemos a las necesidades de vivienda en alquiler asequible en nuestro país probablemente concluyamos que son necesarias muchas iniciativas como ésta para satisfacer la creciente necesidad de la demanda, especialmente en áreas metropolitanas como Madrid, Barcelona, Bilbao, Valencia, Málaga, etc. Mercados en los que la escasez de producto ha producido una excepcional subida de las rentas, imposibilitando, por tanto, el acceso a los jóvenes.
Existen muchas estimaciones de las necesidades de vivienda, cualquiera de ellas, la más prudente, multiplica al menos por 10 la actual producción de oferta en alquiler, por lo que el esfuerzo de las administraciones y el sector debería de ser titánico para dinamizar este mercado.
Los planes VIVE de la Comunidad y del Ayuntamiento de Madrid nos han enseñado que el camino de las concesiones administrativas o derechos de superficie son la herramienta más eficiente en cuanto a política de vivienda en procesos competidos de colaboración con iniciativas privadas por diferentes motivos.
La administración cumple su función de proporcionar vivienda al mercado a precios con rentas controladas y asequibles destinadas a personas que realmente tienen dificultades de acceso.
La administración pone en valor suelos patrimoniales de uso residencial, e incluso de otros usos, sin desprenderse de la propiedad.
La administración incrementa su valor patrimonial con la reversión de los edificios construidos y en buen estado de mantenimiento finalizado el plazo de la concesión.
La administración no invierte recursos públicos más allá de aportar suelos en el plazo establecido.
Para que estas iniciativas funcionen y lleguen a su buen fin hay que considerar la otra parte de la ecuación: el interés de la iniciativa privada y del capital especializado, es decir, que se sienta cómodo invirtiendo en este tipo de iniciativa.
La Administración debe atraer el interés de los grandes tenedores de vivienda
No debemos de perder de vista que la construcción de un patrimonio en alquiler consume grandes recursos económicos, que la financiación de las entidades bancarias es cada día más exigente y restrictiva y que la rentabilidad de la inversión -aún más en esquemas donde no se adquiere la propiedad- es muy ajustada. La Administración debe atraer el interés de los grandes tenedores de vivienda que, de forma profesional y duradera, actúan en los grandes mercados europeos contribuyendo a una mayor eficiencia y oferta del mercado.
Para ello debemos tener presente la evolución de los distintos elementos que condicionan el resultado de la inversión y, por tanto, el interés necesario para hacerla viable.
La evolución de los costes de construcción ha sido muy elevada. Materiales y mano de obra han provocado alzas próximas al 20% anual en los precios de la edificación y, con ella, el resto de costes que llevan vinculados, impuestos, tasas, honorarios, etc.
La evolución de los tipos de interés ha sido no sólo al alza, sino extraordinariamente rápida, casi meteórica. Cuando se adjudicó el Plan VIVE trabajábamos en entornos de coste de la deuda menor del 2%, mientras que hoy estamos manejando ya costes cercanos al 6%, además de las posibles incertidumbres sobre su evolución. Con rentabilidades por debajo del coste de la deuda será difícil mantener el interés de los inversores.
Existe también mayor restricción a la financiación, pues el sistema financiero también necesita confianza en los retornos de la inversión de sus grandes proyectos.
Atendiendo a esta realidad actual, parece evidente que los esfuerzos deben encaminarse a establecer las condiciones adecuadas, flexibles y adaptables a un mercado en continuo cambio. Unas condiciones que, además, deben aportar seguridad jurídica a los distintos actores para incrementar su interés y actividad en el mercado del alquiler en nuestro país; y, de este modo, poder culminar con éxito los nuevos procesos de colaboración público-privada que pondrán en marcha las administraciones.
