El suelo es la materia prima por excelencia de la promoción residencial y su escasez, elevado precio y los obstáculos para su transformación están dificultando nuevos desarrollos y a la vez, impulsando el precio de la vivienda. A ello hay que sumarle las variables del actual contexto macroeconómico -especialmente volátil- y la ley de vivienda, que compromete nuevos desarrollos. Así lo destaca el informe Mercado de Suelo y promoción, elaborado por Serviland, la filial especializada en gestión de suelo de Servihabitat. "Los limites al alquiler y la reserva para vivienda protegida podrían ralentizar el inicio de nuevos proyectos, tanto en venta como en arrendamiento", dice el texto.
Además de topar y regular las rentas, la norma eleva del 30% al 40% el porcentaje de reserva de suelo para vivienda protegida en suelo urbanizable (nuevas actuaciones). "Son cargas y costes que van contra los propietarios y los promotores de suelo. El problema de la legislación es que se ha determinado un porcentaje, pero no desde cuándo se aplica", explica Ernesto Tarazona, CEO de Serviland.
Desde la firma constatan que hoy en día las grandes promotoras son especialmente cautas con sus inversiones. El escenario es más complejo para los pequeños promotores, puesto que tienen más dificultades para acceder a la financiación.
Así las cosas, las compañías están mirando hacía las bolsas de suelo que tienen en cartea, volcándose más en la gestión urbanística de los solares que ya poseen para obtener suelo finalista y poder seguir levantando más vivienda. "Estamos viendo que los promotores empiezan a entrar en inversión en suelo urbanizable para poder comprar el activo al mejor precio", explica Ernesto Tarazona, CEO de Serviland.
En cuanto a los principales indicadores del mercado, todos apuntan hacia un ajuste en los próximos meses, aunque Tarazona lo define como una corrección "lógica". En concreto, para este año en curso se espera un descenso del 13,1% en los visados de obra nueva, hasta los 118.000 mientras que la compraventa de vivienda nueva se reducirá un 5,5%, llegando al entorno de 64.000 unidades.
Además, el inicio de obras nuevas bajará un 12%, hasta las 94.000 y las transacciones de suelo se reducirán un 10%, llegando a las 23.700 transacciones. "La oferta de obra nueva será limitada, dada la problemática de altos costes y recepción de suministros que han arrastrado los promotores con la crisis bélica", señala el informe.
Precios estables
En cuanto a los precios, el análisis de Serviland señala que el precio medio del suelo sin edificar apenas experimentará cambios este año en curso, situándose en el entorno de los 160 euros/m2. El resultado es similar al del año anterior (159,3 euros/m2), pero sigue lejos de la barrea de los 200 euros se marcó por primera vez en 2010.
Ahora bien, el suelo es más caro en lugares donde escasea. Es el caso de las grandes urbes como Madrid, Barcelona o Málaga. Por regiones, Baleares es el único territorio en el que se ha superado la berrera de los 300 euros/m2, un 4% más que el año anterior.
El freno de la burocracia
El sector promotor y constructor reclama a la Administración desde hace años que establezca un marco de actuación en materia de suelo, que actualice los precios máximos de venta y, entre otras cosas, que diseñe un nuevo marco jurídico y fiscal que agilice su desarrollo. Precisamente, el informe señala que "la ineficacia" de la gestión del suelo impide que la relación entre oferta y demanda se armonice. "Las administraciones deben destinar más recursos y regulaciones que aboguen por la colaboración entre el sector privado", apunta el texto.
En cuanto a la superficie de suelo vacante edificable urbano en España se mantiene igual que en 2022, alrededor del 35% de su capacidad. Un porcentaje que el consejero delegado de Serviland considera "escaso desde hace años".
