El resultado de las pasadas elecciones del 28-M dibujan un nuevo escenario político que deja en el aire la aplicación de la ley de vivienda en gran parte del país. La norma incluso podría derogarse parcialmente o totalmente si los partidos más críticos con la ley llegan al poder tras las elecciones generales del 23 de julio.
Un estudio de idealista señala que el 49% de los 291 municipios que cumplen los requisitos para ser zonas tensionadas votaron al Partido Popular, formación que anunció que no aplicaría la ley en las cuestiones que fueran de competencia autonómica o municipal (regulación de los alquileres en las zonas tensionadas o delimitación de grandes tenedores).
Si se suman otras formaciones que se han mostrado en contra del tope a las rentas, el porcentaje se eleva al 53%, mientras que en solo un 39% de estas localidades, el ganador de los comicios municipales fue un partido que sí apuesta por el límite al alquiler, principalmente el PSOE.
Por comunidades autónomas, Andalucía, Comunidad Valenciana, Cataluña y Madrid concentran el grueso de municipios que podrían declararse como zonas tensionadas de alquiler. "Sin embargo, de ellos, solo el gobierno autonómico catalán ha afirmado que sí aplicaría este punto de la ley de vivienda", apuntan desde el portal inmobiliario.
Solo en Castilla-La Mancha y Canarias las listas más votadas están a favor de controlar los alquileres. En Castilla y León y Asturias hay un empate, mientras que en todos los municipios tensionados de Aragón, Navarra y La Rioja, la formación más votada está en contra de limitar los precios del alquiler.
Requisitos zona tensionadas
Las administraciones competentes en materia de vivienda podrán declarar zonas tensionadas si en ellas se cumple cualquiera de estas dos condiciones. Una de ellas es que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios de los hogares.
La otra condición es que que el precio de compra o de alquiler de la vivienda haya aumentado en esa zona, en los últimos 5 años, al menos tes puntos por encima del IPC autonómico correspondiente.
El cumplimiento de cualquiera de las condiciones no conllevará que la zona afectada sea considerada automáticamente zona de mercado residencial tensionado sino que será necesario que la administración competente lo declare expresamente. La vigencia inicial de la declaración será de 3 años, pudiendo prorrogarse anualmente.
¿Qué implica?
La declaración de una zona de mercado residencial tensionado permitirá modificar el régimen de prórrogas de los contratos previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). En concreto, establece que una vez finalizado el periodo de prórroga obligatoria o tácita, el arrendatario podrá solicitar una prórroga extraordinaria por plazos anuales, con un máximo de 3 años, durante la cual se seguirán aplicando las mismas condiciones del contrato en vigor.
El arrendador, sea o no gran tenedor, estará obligado a aceptar la prórroga salvo que se hayan acordado otras condiciones, o que el propietario vaya a utilizar la vivienda de forma permanente o, entre otros supuestos, si la utilizan sus familiares en primer grado de consanguinidad. También si se suscribe un nuevo contrato con las limitaciones de renta.
En cuanto al tope de los alquileres, la norma contempla que si se firman nuevos contratos las implicaciones serán distintas en función de si el arrendador es un gran tenedor o no es un gran tenedor. Si el arrendador no es un gran tenedor, la renta no podrá exceder la del contrato anterior, una vez aplicada la cláusula de actualización anual, salvo determinados supuestos en los que podrá incrementarse en un máximo del 10%. Asimismo, no se podrá repercutir al arrendatario cuotas o gastos que no estuvieren previstos en el contrato anterior.
Sin perjuicio de lo anterior, si el arrendador es un gran tenedor la renta del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia que se publique en un futuro. Esta regulación se aplicará a los contratos que se formalicen a partir de la entrada en vigor del Proyecto de Ley, una vez esté aprobado el sistema de índices.
La norma permite a las comunidades autónomas rebajar de diez a cinco viviendas la definición de gran tenedor en zonas tensionadas.
