La esperada moderación en el incremento de los precios de la vivienda sigue sin llegar, al menos en la segunda mano. Las casas usadas cerraron febrero con un precio medio de 2.086 euros/m2, según los datos del Índice Inmobiliario Fotocasa, lo que ha dejado un ascenso interanual del 9,9%, el más elevado desde agosto de 2006. Al igual que a nivel nacional, el precio en Madrid crece a un ritmo abultado, concretamente del 7,5%.
"Estamos asistiendo a encarecimientos muy significativos desde la segunda mitad de 2022 -coincidiendo con el cambio en la política monetaria de la subida de tipos-", explica María Matos, directora de Estudios de Fotocasa. Tan solo dos distritos madrileños esquivan la subida en el precio de la vivienda. Se trata de Moncloa-Aravaca y Barajas.
Para adquirir una vivienda de segunda mano en la zona de Moncloa-Aravaca, hay que desembolsar, de media, 4.681 euros/m2. El precio se ha abaratado un 2,7% respecto febrero del año pasado. Este distrito, el sexto más caro de la capital española para comprar un inmueble, "ya alcanzó su precio máximo y lleva varios meses mostrando leves descensos, por lo que podría estar ajustando su precio hacia la baja y equilibrando las subidas de principios del 2022", indica Matos.
Medio punto porcentual se ha rebajado el precio de la vivienda usada en Barajas. Se trata del único distrito madrileño que todavía no ha alcanzado el precio máximo ni en el pasado ejercicio ni en los comienzos de 2023. Según la experta del portal inmobiliario, "Barajas podría estar experimentando una caída de la demanda de compra empujada por ser una zona muy cercana al aeropuerto. Una parte muy importante de la compra de inmuebles en Madrid tras la pandemia, ha estado dirigida a buscar vivienda en zonas periféricas, alejadas de las grandes urbes, que proporcionasen paz acústica y medioambiental. Durante todo el año ha presentado pequeñas fluctuaciones de precios hacia la baja. Detectamos que la demanda por comprar aquí es baja, y la oferta es muy reducida". El metro cuadrado en la zona se paga, de media, a 3.361 euros, según los datos de Fotocasa.
En línea con la ciudad
El resto de los distritos han ido en línea con el comportamiento de la ciudad. Hasta en ocho zonas la vivienda se ha encarecido por encima de la media de la capital, llegando cinco de ellas a registrar alzas de doble dígito. Es el caso de Puente de Vallecas (13,5%), Usera (12,2%), Carabanchel (11,4%), Tetuán (10,4%) y Villaverde (10,3%), que llevan varios meses registrando alzas interanuales de doble dígito.
"Las zonas del sur de Madrid presentan un nivel socioeconómico más bajo que en los distritos del norte o del centro de la ciudad, y por lo tanto, un precio más reducido. Es por ello, que la demanda se está dirigiendo a estas zonas, donde el precio por metro cuadrado es un poco más asequible, ya que son las zonas que están fuera de la M-30 pero colindantes con la almendra, -excepto Tetuán que es pleno centro-", señala Matos. De hecho, a pesar de las abultadas subidas, Carabanchel, Usera, Puente de Vallecas y Villaverde son los distritos madrileños más baratos para comprar una vivienda, con precios que van desde los 2.554 euros/m2 del primero hasta los 1.980 euros/m2 de Villaverde.
Carabanchel, Usera, Puente de Vallecas y Villaverde son los distritos madrileños más baratos para comprar casa
"Los niveles de precios por metro cuadrado en máximos, sumados a la inflación están ocasionando que los ciudadanos de rentas medias y bajas, busquen vivienda lo más próximos posible al centro de la ciudad, pero en las afueras. Lo que se conoce como el primer anillo de Madrid", añade la directora de estudios de Fotocasa.
Por encima de la subida media de Madrid también estuvieron Chamberí (9,9%), Centro (9%) y Latina (7,9%), cuyos precios cerraron febrero en 6.187 euros/m2, en 5.819 euros/m2 y en 2.654 euros/m2, respectivamente.
La subida máxima
El pasado octubre Madrid registró el incremento máximo, con un 9,4% interanual. Meses más tarde, los ascensos se situaron en el entorno del 7% y, aunque sigue considerándose un aumento intenso, "indica una tendencia estable en las subidas de precio. Probablemente haya alcanzado su máximo crecimiento en octubre de 2022, y ahora el mercado madrileño esté ajustando su precio", dice Matos, resaltando que para ver moderaciones relevantes, "habrá que esperar todavía unos meses. A medida que las subidas de tipos vayan haciéndose más intensas, y el encarecimiento hipotecario sea mayor, el bloqueo de la principal herramienta de ayuda a la compra de vivienda ralentizará la demanda en la capital, lo que se trasladará al precio".
Cae en tres zonas de Barcelona
Barcelona es la segunda ciudad más cara del país para comprar vivienda usada, con 4.352 euros/m2, tras un incremento interanual del 0,9%. Solo tres distritos de la Ciudad Condal se han librado de las subidas en el precio de la vivienda. En Sants-Montjuïc las viviendas se abarataron un 1,6% al cierre de febrero respecto al mismo mes de 2022. Un descenso del 1,1% ha registrado el precios de las casas de segunda mano en venta en Ciutat Vella.
Por su parte, en Sant Martí, la caída fue del 0,03%. Sarrià-Sant Gervasi -el distrito barcelonés con el precio de la vivienda más elevado, 5.891 euros/m2- se quedó prácticamente plano. Al otro lado de la balanza, las casas se encarecieron un 8,2% en Nou Barris, mientras que en Les Corts el precio registró una subida interanual del 7,9%.
