El boom de la vivienda de obra nueva en alquiler, conocido en el mercado como Build to Rent (BtR), está congelado por el impacto de la subida de tipos.
Durante varios años el cierre de operaciones de este tipo entre promotores e inversores fue frenético y con alta competencia, sin embargo, desde el segundo semestre de 2022 y de forma más acusada durante la recta final del pasado año, el nivel de inversión en BtR ha estado condicionado por un cambiante contexto macroeconómico y, especialmente, por una política monetaria más restrictiva que en los ejercicios de 2020 y 2021.
"El aumento de los tipos de interés de intervención abanderado por el BCE para atajar la creciente inflación en la eurozona ha tenido su impacto en todos los mercados de inversión, no siendo el inmobiliario una excepción", explican en el último informe de Atlas Real Estate Analytics.
De hecho, las repercusiones del crecimiento de los tipos de interés en el mercado residencial se han percibido directamente en la rentabilidad bruta del alquiler. Así, la yield bruta de alquiler LAU en las principales plazas del país ha aumentado significativamente en los dos años y medio pasados desde el confinamiento, con un crecimiento medio de 65 puntos básicos entre ellas.
Barcelona (+133 puntos básicos) y Madrid (+81 puntos básicos) lideran las subidas, según Atlas Real Estate, que advierte que "esta descompresión de yields afecta directamente al mercado en general y a las transacciones de portfolios de BtR".
Este aumento de los yields no es el único factor que limita el margen del promotor de producto BtR, el coste de promoción de los proyectos también ha aumentado a lo largo del pasado ejercicio, derivado en gran parte de un aumento de costes de construcción, que ha sido del 18,5% entre el primer trimestre de 2020 y el último de 2022. "Esto establece una doble presión para el inversor en BtR, ya que los costes de construcción y de adquisición de suelo provocan una presión al alza para el promotor, que muchas veces no puede ser trasladada al inquilino al no tener el mercado más recorrido de aumento de precios", explica el informe.
Pese a esta situación el pipeline de proyectos de BtR impulsados desde el capital privado crece un 9% en el último año, siendo 2022 "el año postpandemia con menor crecimiento de proyectos de alquiler".
"Sin duda, los condicionantes analizados anteriormente, unidos al contexto macroeconómico general y a un aumento de la mortalidad de los proyectos en la recta final del año, a causa del endurecimiento de la financiación, son los culpables de esta circunstancia", apuntan desde Atlas.
Esto último confluye con que el inversor privado ha perdido peso en el cómputo total de vivienda de obra nueva para alquiler. Así, si a principios de 2022 el sector privado firmaba un 42% de las viviendas en pipeline esta cifra se ha reducido hasta el 40% a día de hoy, tal y como lo recoge el informe de Atlas.
Aumento de la demanda de alquiler
Este freno al desarrollo de nuevos proyectos, que desde el sector advierten que será algo temporal, contrasta con "el aumento de la demanda que va a darse en el mercado del alquiler por parte de los inquilinos", explica Ricardo Sousa, CEO de Century 21 en España y Portugal.
"Tenemos claro que se va a registrar un incremento de la demanda de vivienda en alquiler como consecuencia de las subidas de tipos de interés y de las dificultades de acceso a la vivienda que se dan en el mercado", apunta el directivo, que asegura que este mayor apetito por el alquiler se produce pese a que "esta no es la primera opción para los jóvenes".
"La realidad es que el alquiler no es la primera opción, ya que en España se impone de forma histórica la cultura del propietario", destaca Sousa, que señala que "sin embargo, para muchos jóvenes el alquiler es su única opción ahora mismo, ya que no reúnen las condiciones para acceder a una hipoteca, ya sea por no tener un mínimo ahorrado o por no cumplir con la tasa de esfuerzo".
El CEO de Century21 advierte que "la presión en la demanda no se detecta únicamente en las zonas tradicionales de los centros urbanos de las grandes ciudades, también en las zonas periféricas donde la gente identifica soluciones de alquiler más asequibles"
Efecto dilutivo de la financiación
Pese a este aumento sostenido de la demanda y a un apetito latente de los inversores por el alquiler, lo cierto es que a día de hoy el cierre de operaciones nuevas de BtR en el mercado español es cuanto menos complicado. Así, Antonio de la Fuente, director de Corporate Finance de la consultora Colliers explica que están sucediendo dos cosas.
Por un lado, "se está dando un incremento de no menos de 100 puntos básicos en la rentabilidad exigida de los inversores para invertir en vivienda en alquiler. Eso está haciendo que el precio del producto en alquiler baje, pese a que las rentas están subiendo, y a muchos promotores los números ya no le salen, por lo que deciden pasar los proyectos a Build to Sell, un mercado en el que la demanda sigue siendo solvente", concreta De la Fuente.
Por otro lado, el directivo advierte que "el encarecimiento de la financiación está llevando a que el inversor cuando va a adquirir el proyecto se encuentre con un efecto dilutivo de la financiación". "Esto significa que la financiación te cuesta más de lo que rinde el activo y por lo tanto cada euro que apalancas es un euro que te resta rentabilidad y eso lleva a que se complique la compra de este tipo de producto".
En la misma línea, Ofelia Núñez, directora de Inversión Residencial de CBRE reconoce que la subida de tipos tiene un impacto directo en el retorno de los inversores.
"Hasta hace poco la financiación para el producto más core (construido y estabilizado) se movía en torno a los 1% y el retorno en yield estaba en los 3% bajos netos. Ahora mismo esta financiación para el mismo producto está ya por encima del 4%", explica la directiva.
Por lo tanto "es obvio que los grupos que tengan una exposición a financiar estos desarrollos no marchen muy bien con el retorno en el que se pueden mover, ya que estamos reportando un ajuste desde subida de tipos de 60 puntos básicos", apunta Núñez.
De este modo, destaca que "lo que se había cerrado a principios del año pasado al 3% neto estaría ahora en el 3,6%, pero aún así, si lo financias saldría una combinación negativa".
Alto apetito inversor
Pese a esta situación la experta asegura que el apetito por este tipo de proyectos sigue siendo elevado. Así, destaca que están viendo que "están muy activos los grupos que van a full equity". Por otro lado, apunta que poco a poco irán saliendo de nuevo operaciones bajo la fórmula llave en mano, ya que "firman un contrato privado con una entrega previa del 10%-15% y escrituran el 80% a dos años vistas como mínimo". Así, "los inversores están trabajando con un pronóstico de una situación esperada de tipos más relajada a partir de ese periodo", destaca Núñez.
En este sentido, la directora de Inversión Residencial de CBRE, apunta que "el sector residencial tiene un claro carácter antiinflacionista y aunque tenga que ajustar, quizás lo haga en menor medida respecto a otros usos".
Este segmento "tiene el subyacente del activo residencial, que con una curva a largo plazo a 10-15 años la percepción de valor del activo también juega en tu plan de negocio", explica Núñez. "Sí que es cierto que hay un ajuste y que lo más prime y ajustado en rentabilidad está más tensionado. Pero no todo el residencial se ha cerrado al 3%", destaca la experta.
"Hay operaciones en las principales capitales de provincia de España en las que probablemente la rentabilidad está en un 4%-4,5% neto y están funcionando muy bien y los fundamentales de la demanda y demográficos les acompañan y ahí vemos que hay mucho interés y mucho recorrido para este tipo de proyectos", concreta la directora de Inversión y Residencial de CBRE.