El sector residencial ha logrado asentar unos cimientos sólidos en los últimos años tras superar la crisis del ladrillo de 2008. Si bien, vuelven las curvas y este año, marcado por una importante situación de incertidumbre global, se enfrentará a diferentes retos como la escasez de suelo finalista y el incremento de los costes. A esto se suman otras barreras como puede ser la reducción de la demanda provocada por el incremento de la inflación y la subida de tipos de interés. Estos factores provocarán la ralentización de los ritmos de venta.
Según los principales directivos consultados por este medio, el inmobiliario va a tener que afrontar un 2023 con elevadas incertidumbres en la inversión y bajadas de los valores de los inmuebles en renta. Si bien, todos coinciden en tomar una perspectiva positiva respecto a la posibilidad de que la situación cambie a partir del segundo semestre del ejercicio.
"Afrontamos el nuevo año con algo más de incertidumbre en el sector que en años anteriores, pendientes de la ralentización macro, y atentos al impacto de la subida de costes hipotecarios y de la inflación en el bolsillo de los compradores de vivienda", explica Jorge Pérez de Leza, CEO de Metrovacesa, que cree que este año habrá una desaceleración en la subida del precio de la vivienda, que crecerá a tasas más bajas que en 2022, "pero no esperamos caídas, especialmente en la vivienda de obra nueva, debido al escaso volumen de oferta".
Así, el sector "encara 2023 con el optimismo y la confianza que le proporcionan cuatro fundamentales sólidos: la existencia de una demanda embalsada y solvente, el hecho de que haya una oferta escasa, el elevado ahorro de las familias y el bajo nivel de endeudamiento por las promotoras", apunta David Martínez, CEO de Aedas Homes, que destaca la importancia de que actualmente la banca está saneada y que el crédito, por tanto, "seguirá fluyendo para proyectos viables y compradores solventes. Esta favorable realidad sitúa al real estate como uno de los motores económicos para 2023".
Si bien, este optimismo no está exento de ciertos desafíos a los que se enfrenta el sector como conseguir facilitar el acceso a la vivienda sobre todo a los jóvenes, ya sea en propiedad o alquiler.
En este sentido, Borja García-Egotxeaga, CEO de Neinor Homes, cree que "es imprescindible garantizar una oferta mínima de vivienda libre y protegida en España en los próximos años. Aquí el sector privado puede contribuir, pero el liderazgo corresponde a la Administración". Concretamente, el directivo ve necesarias "una revisión profunda del urbanismo, una ley de garantía jurídica que evite la anulación de las herramientas del planeamiento en los juzgados, la digitalización del sector público para tramitar expedientes en los informes sectoriales y el diseño de marcos de colaboración público-privada, entre otras medidas".
Se reducirán las hipotecas rompiendo la tendencia del tipo fijo hacia el variable
Así, Francisco Pérez, CEO de Culmia, considera que "en 2023 será más necesario que nunca avanzar en la simplificación administrativa de la tramitación urbanística y dar el salto cualitativo y cuantitativo en la industrialización del sector".
Por su parte, Eduard Mendiluce, CEO de Aliseda/Anticipa, tiene claro que "hay dos retos claros: debemos avanzar hacia una mayor seguridad jurídica, que nos permita mayor certidumbre y estabilidad regulatoria. Y abordar el problema social de la vivienda con la colaboración público-privada".
Consuelo Villanueva, directora de Sociedad de Tasación, añade que otro de los retos de este año será "incentivar la reposición de vivienda mejorando la sostenibilidad y regeneración del parque inmobiliario".
El año ofrecerá oportunidades vinculadas a los eventos de refinanciación
Respecto al impacto que puede tener la incertidumbre actual en el sector promotor de vivienda de obra nueva, Juan Antonio Gómez-Pintado, CEO de Vía Ágora, destaca que "las ventas para este ejercicio están prácticamente al 100% y al 80% las del año que viene" y cree que "es importante seguir impulsando desarrollos urbanísticos para contener el precio del suelo y aumentar la producción de vivienda".
Igualmente, José Carlos Saz, CEO de Habitat, destaca que "hay una gran fortaleza tanto de las compañías del sector, como de la demanda, frente a una oferta insuficiente. Aun teniendo en cuenta la situación macroeconómica y las subidas de tipos de interés, la actividad de obra nueva continuará estable".
Desaceleración del precio
Pese a que puede haber una reducción de las operaciones en el sector en general, en el caso de la obra nueva, José Ignacio Morales, CEO de Vía Célere, cree que este año se cerrará con "un ligero aumento de los precios ante el desequilibrio estructural entre oferta y demanda. La demografía sigue actuando como un factor absolutamente clave de la subida de precios en obra nueva, ya que falta oferta para la demanda de las nuevas familias que llegan a los núcleos urbanos". Concretamente, Raúl Guerrero, CEO de Gestilar, cree que "el incremento del precio de la vivienda se situará en el 2%, lo que, aun suponiendo una reducción con respecto a 2022, significa que las expectativas siguen siendo de crecimiento y eso en sí mismo es una buena noticia para el sector".
Esta subida de precios también viene de una menor oferta, ya que la situación actual puede "llevar a una ralentización de los procesos de comercialización de las promociones, ya que las familias pueden posponer su decisión de compra de una nueva vivienda", explica Manuel Balcells, director general de Inbisa. En este sentido, Luis Corral, CEO de Foro Consultores, destaca que "la oferta ya lleva tiempo resentida y es baja como consecuencia de los elevados precios del suelo, de la construcción y el encarecimiento de los costes".
Por su parte, Pedro Soria, CCO Tinsa, cree que "la retracción de la demanda vendrá de la mano de una reducción en la concesión de hipotecas, rompiendo la tendencia actual del tipo fijo, hacia el tipo variable". "Estamos ante un panorama favorable para que el crowdfunding inmobiliario siga creciendo y tenga una posición cada vez más destacada como modelo de financiación y de inversión".
Concha Osácar, socia fundadora de Azora, asegura que, pese a la situación de incertidumbre, "el mercado de alquiler residencial, que es un mercado más estable, seguirá ganando cuota de mercado por el crecimiento imparable de la demanda y, porque, además, la coyuntura dificulta el acceso a la vivienda en propiedad a determinadas capas de la población".
Alquiler y terciario
Por su parte, Antonio Carroza, CEO de Alquiler Seguro, destaca que en este sector, "los principales retos para 2023 pasan por la oferta; aumentar la oferta, bien desde los proyectos de build to rent, bien desde lograr sacar al mercado de alquiler vivienda usada. Aquellos proyectos que apuesten por alguno de estos retos, sin duda alcanzarán altas cotas de éxito, permitiendo a nuestro sector capear el temporal".
En la parte de inversión en el sector inmobiliario en rentabilidad, Oriol Barrachina, CEO de Cushman & Wakefield, destaca que "este año veremos unos primeros meses de mayor cautela en el mercado de capitales y una aceleración en la segunda mitad del año, cuando se genere una estabilización de la incertidumbre y confianza". En este sentido, Mikel Echavarren, CEO de Colliers, cree que "la inversión institucional, en activos generadores de rentas, se enfrenta al mayor de los retos, determinar el valor actual de los inmuebles y hasta qué momento seguirán bajando".
Adolfo Ramírez Escudero, presidente de CBRE España, destaca que "el inmobiliario en España continúa siendo atractivo para los inversores. Cobrará protagonismo y marcará la diferencia la capacidad de gestión de activos, y prevemos una aceleración en el ritmo de cambio y de obsolescencia de los edificios".
El sector pide una mayor seguridad jurídica, que dé certidumbre y estabilidad
Enrique Losantos, CEO de JLL, apuesta por que "2023 ofrecerá muchas oportunidades. Las primeras vendrán vinculadas a los eventos de refinanciación forzosos de los próximos meses, lo que generará oportunidades de compraventa más rentables y eficientes que las potenciales refinanciaciones, con costes por encima de las yields actuales".
Jaime Pascual-Sanchis, CEO de Savills España, considera que "queda mucho trabajo en materia de financiación y refinanciación y la necesidad imperiosa de seguir avanzando en ESG por parte de todo el sector. Segmentos ya consolidados como BTR, logístico, oficinas y hoteles siguen demostrando su resiliencia y mejorando la calidad de la oferta". En este sentido, José Luis Miró, CEO de Almar Consulting, también cree que "será un año de oportunidades en términos de eficiencia energética. El sector necesita seguir avanzando para conseguir un mercado inmobiliario más sostenible". Igualmente, Francisco Ordóñez, CEO de Acerta, cree que "hay una necesidad de gestionar los proyectos de manera más eficiente: se habla cada vez más de criterios ESG y la descarbonización, algo que ya es una realidad y en lo que estamos trabajando".
En el caso concreto del sector retail, José Luis del Valle, presidente de Lar España, cree que el retail va a dar la sorpresa, después de haber estado bajo sospecha y habérsele dado por superado ante el e-commerce.
