Estrenamos 2023 y un año más la sombra de la duda se cierne sobre el futuro del inmobiliario. Entre las predicciones más pesimistas y las más conservadoras soy partidario de adoptar una posición de expectación, al menos desde la perspectiva de la financiación participativa.
A falta de datos globales, si tomamos como referencia a Urbanitae para tomar el pulso del crowdfunding inmobiliario en España, podemos asegurar que este ha gozado de buena salud en los últimos meses. Para nuestra plataforma 2022 fue un año magnífico en el que prácticamente duplicamos tanto los proyectos como el importe financiado.
Es cierto que en términos de volumen queda mucho camino por recorrer. La financiación alternativa comprende entre el 40 y el 60% del negocio inmobiliario en otros países. Por ello, de los 10.000 millones de euros de crédito promotor que se concede cada año en España, quedarían por cubrir en torno a 5.000 millones de euros.
Pero, más allá de los números, la realidad es que el sector ha dado ese salto cualitativo que tanto anhelábamos: la financiación participativa ha conseguido superar esa categoría de alternativa para codearse con la banca, fondos y otros grandes socios capitalistas del real estate.
El crowdfunding inmobiliario ha logrado consolidar un ecosistema robusto. Por un lado, afianzando una comunidad de pequeños y medianos inversores que confían en el potencial de esta opción de inversión. La valoran por su atractiva rentabilidad y la certeza que proporciona el hecho de que detrás exista un activo tangible.
Por otro lado, se ha convertido en un aliado de pequeños y medianos promotores, que han encontrado en las plataformas de financiación participativa un compañero de viaje para sacar adelante sus proyectos en plazos razonables y con unas condiciones competitivas. Y la simbiosis entre ambos mundos es claramente una fórmula ganadora.
Buen ejemplo de ello es el rendimiento de casi una veintena de proyectos financiados y liquidados por Urbanitae, incluyendo la devolución del capital invertido y los intereses. Basta decir que, aunque el objetivo medio de rentabilidad anualizada era del 14%, la rentabilidad real ha sido del 18% gracias, en muchos casos, a que los plazos de ejecución final se han acortado. La alianza con promotores experimentados y solventes, y una combinación de cautela y cálculos conservadores han sido sus líneas maestras.
A prueba de crisis
Sin ánimo de pecar de excesivo optimismo, y consciente de que nuestros proyectos están muy correlacionados con la evolución del mercado inmobiliario, creemos que el crowdfunding inmobiliario -y más en concreto nuestro modelo- quedará al margen de los peores augurios. De hecho, entendemos que puede proporcionar oxígeno a muchas operaciones que en este contexto van a tener dificultades para acceder al capital que necesitan para continuar adelante. Y, al mismo tiempo, sigue proporcionando un formato de inversión razonablemente estable y menos sensible a las fluctuaciones de los mercados.
En nuestro caso, consideramos que esto es más factible por la tipología de los proyectos de financiación por los que apostamos. Nuestro comité de inversión valora que los promotores cuenten con experiencia acreditada, que el suelo de la operación se haya adquirido a un precio competitivo, que exista un buen nivel de preventas o que las previsiones de los costes de construcción sean realistas. También tenemos muy en cuenta el perfil del comprador, que en la mayoría de nuestros proyectos se concentra en rentas medias con capacidad para absorber la subida de tipos de interés y en muchos casos sin necesidad de financiación, y que esa demanda sea activa y reciente.
El crowdfunding inmobiliario está llamado a satisfacer un nicho de mercado integrado por pequeños y medianos promotores que carecen de liquidez debido a que tienen que asumir los costes de adquisición del suelo, lo que limita su capacidad para acometer el desarrollo de las promociones. En su búsqueda de financiación, al tratarse de operaciones de menos de cinco millones de euros, no encuentran respuesta por parte de las entidades bancarias y grandes fondos. Y es aquí donde la financiación participativa facilita que los inversores minoristas entren en el equity de los proyectos como socios capitalistas, liberando esos fondos que precisan para avanzar.
Solo falta esperar que el mercado inmobiliario demuestre, como ya lo hizo durante la pandemia, su solidez y su condición de activo refugio ante el entorno cambiante en el que nos encontramos. Nuestra experiencia y los datos que disponemos a partir de las operaciones que tenemos abiertas apuntan a que podemos vivir, al menos en el ámbito residencial, una tendencia de regresión a la media. Algo hasta cierto punto lógico, teniendo en cuenta que hemos cerrado una etapa de dos años con cifras históricas.
