El 2022 ha sido el año de volver a la oficina. Pese a los temores que se vivieron en 2020 por la irrupción del teletrabajo masivo en España a raíz de la pandemia, la oficina ha logrado imponerse. Concretamente, según los datos de Eurostat, menos del 10% de los trabajadores de oficina en España trabajan desde casa más de la mitad de la semana, frente al 17% en Francia y Alemania, y el 33% en Irlanda.
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Pero esto no significa que no haya habido cambios en el sector, ya que si está creciendo el modelo híbrido, del que también han salido beneficiados los espacios de trabajo flexibles o coworkings. Así, los expertos creen que la flexibilidad como modelo de trabajo si viene para quedarse, pero esto no implica una reducción de metros cuadrados contratados por parte de la empresa.
A nivel de inversión este ejercicio no ha sido demasiado boyante en el segmento de oficinas, siguiendo la senda del resto del sector inmobiliario, que en la parte transaccional ha estado marcado por una incertidumbre global generaliza que dificulta sobremanera los acuerdos de venta.
Así, las oficinas, que hasta hace unos años era un sector dominante en atracción de capital, este año ha pasado al tercer puesto por detrás de los activos living y el retail, acumulando entre el 14% y 16% del volumen transaccionado. Este es un peso significativamente menor al promedio registrado en los últimos cinco años, cuando alcanzó un 24% del total del mercado.
En cuanto al take-up, la estimación de cierre de año de contratación de oficinas en Madrid y Barcelona asciende a 800.000 metros cuadrados, siguiendo la estela de los datos de 2021 y volviendo a datos prepandémicos. Pero, ¿qué va a pasar el próximo año? Los expertos consultados advierten que este se trata de un sector cuya actividad está muy ligada a la evolución de la economía, por lo que si se confirman los peores pronósticos en cuanto a la envergadura de la recesión, esta tendrá un impacto directo en el empleo y a su vez se traducirá en una disminución de la ocupación.
El inmobiliario es actualmente el responsable del 40% de las emisiones y eso debe cambiar
Si por el contrario, si se trata de una recesión mas moderada y corta en el tiempo esperan que la demanda se mantenga con buenas perspectivas a lo largo de 2023, en un año en el que las empresas continuarán con la búsqueda de soluciones a sus necesidades post-Covid.
Respecto al mercado de la inversión todos hablan de cautela. Así, los actuales propietarios no tiene presión por vender sus activos y por otro lado los compradores se mantienen en una posición de espera como sucede siempre que el escenario de incertidumbre se impone. Las oportunidades se seguirán analizando pero desde una posición más prudente si cabe y dando una mayor importancia a factores como la ubicación, pero sobre todo a criterios de sostenibilidad y ESG.
El inmobiliario es actualmente el responsable del 40% de las emisiones y eso debe cambiar. No sólo porque el marco regulador no lo permitirá, sino porque no será aceptable ni por los propios accionistas, ni por financiadores, valoradores, clientes, ni por el propio talento.
Según los expertos, tanto los inversores como las entidades financieras, así como, los inquilinos están priorizando estos factores, poniendo el foco en edificios de Grado A por encima de los de Clase B o C, con una mayor optimización de los recursos que reduzca las emisiones de CO2 y haga un uso eficiente de la energía.
La renta de mercado en activos prime ha aumentado un 4% en Madrid
Además, los inquilinos ya no buscan únicamente un espacio propio adecuado, sino también servicios adicionales que complementen lo que pueden ofrecer a sus empleados y clientes, por lo que se podría hablar de una "hotelificación" de las oficinas.
Lo cierto es que el segmento de las oficinas cada vez muestra más una concepción más centrada en el trabajador que las ocupe, creando espacios colaborativos donde fomentar la comunidad y el intercambio de ideas, y preocupados por el bienestar con zonas de descanso, mucha luz natural y lugares flexibles.
Viendo la evolución del último trimestre de este 2022, los expertos consideran que en la primera mitad de 2023, será fundamental el equilibrio que encuentren la incertidumbre coyuntural y las necesidades empresariales en la toma de decisiones de inversores y promotores. Así, esperan que el balance sea positivo, y que el volumen de inversión y operaciones vaya aumentando a medida que pasen los meses.
Respecto a la valoración de los inmuebles de oficinas los expertos creen que en relación con otros sectores se dará una mayor caída de los valores para oficinas: con descensos del 17%-21% para prime y 25%-30% para activos secundarios entre 2022 y 2023.
Por otro lado, en el último año la renta de mercado en activos prime ha aumentado un 4% en Madrid, y creen que continuará con una tendencia alcista. En cuanto al mercado de inversión, prevén un incremento de la rentabilidad prime en el corto-medio plazo, principalmente por la subida de la rentabilidad de la deuda soberana a 10 años, que ha llegado a situarse en niveles del 3,5% en el pasado mes de octubre. Los inversores buscan mayores rentabilidades por la subida en los tipos de interés.
