El mercado de oficinas resiste el 'golpe' del teletrabajo

Con la llegada de la pandemia y la implantación del teletrabajo de forma más extendida en España se puso en duda cual sería el futuro del mercado de las oficinas tradicionales tal y como las conocíamos hasta ahora.

Pasados más de dos años desde el estallido de la crisis del Covid el sector se encuentra todavía en un momento de transición, en el que muchas de las grandes corporaciones siguen analizando y redefiniendo cuál va a ser su modelo de trabajo en el futuro, lo que sigue generando cierta incertidumbre en el sector inmobiliario de oficinas. Si bien, lo que se ha demostrado hasta la fecha es que no se va a producir una apuesta masiva por el modelo de teletrabajo total y la tendencia se mueve ahora hacia fórmulas híbridas, lo que no afecta de forma tan acusada a la contratación de oficinas tradicionales.

"Únicamente el sector tecnológico es el que ha tomado decisiones más drásticas en cuanto al teletrabajo y en este mercado sí que ha habido casos en los que se ha dado una reducción en la contratación de sus espacios de oficinas, que de media se mueve en una horquilla de entre el 10%-20%", explica Javier Bernades, director de oficinas en España de Cushman & Wakefield, que destaca "que no todas las compañías que han mandado a teletrabajar a la mayor parte de su plantilla han reducido espacio, también están apostando por redefinir los espacios para darles otros usos más enfocados a salas de reuniones o zonas de eventos y encuentros".

El directivo reconoce que fuera del sector tecnológico se están tomando todo tipo de decisiones, "algunas empresas han decidido recortar metros en sus oficinas al implantar un modelo híbrido y sin embargo hay otras que han aumentado su contratación". "No existe por el momento una tendencia clara", explica Bernades.

En esta transformación que está experimentando el sector de las oficinas juegan un papel fundamental los espacios de trabajo flexibles. "Estamos hablando de un sector al alza que continúa su expansión pese a la incertidumbre económica que existe a nivel mundial. Las múltiples ventajas que ofrecen este tipo de espacios, tanto para empresas como para usuarios, aseguran su crecimiento junto a su coexistencia con los otros modelos de trabajo como la oficina o el teletrabajo", asegura Eduardo Salsamendi, presidente de ProWorkSpaces.

En este sentido, Bernades apunta que "la batalla del tercer espacio la está ganando el flex y se está consolidando como la tercera pata de esta solución híbrida respecto a cualquier otro sitio". "Cada vez crece más la contratación de puestos de trabajos flexibles por parte de corporaciones". Si bien, Bernades aclara que "todavía es incipiente para decir que hay un trasvase de actividad del sector tradicional al flex, pero sí que puedo afirmar que hay un mayor interés por el segmento de espacios flexibles y las empresas están entrando". El directivo asegura que hay un componente de ese crecimiento que responde a "necesidades transitorias o puntuales de espacio en las grandes empresas".

Esto sucede por ejemplo en el caso de grandes compañías que están decidiendo que hacer con su sede corporativa y que estrategia seguir y mientras lo deciden prorrogan su contrato actual por un periodo corto de dos años y si en ese periodo hay crecimiento de plantilla encajan a los nuevos equipos en oficinas.

"También es cierto que hemos visto algunas empresas que se plantean seriamente tener una parte de su portfolio en flex como una forma de gestión de riesgos ya que han visto que durante la crisis cuando han necesitado reducir espacio no han podido, y en un flex sí que hubieran podido hacerlo", explica Bernades, que puntualiza que "no es nada masivo todavía" y además, si lo fuese "el mercado flex no podría responder a esta tendencia ya que actualmente no alcanza el 3% del stock de oficinas de Madrid y Barcelona".

Apuesta por Madrid y Barcelona

Pese a que todavía son una parte muy pequeña del mercado, el crecimiento de la oferta de espacios de oficinas flexibles está siendo exponencial y su éxito se encuentra en la versatilidad, las ventajas de la externalización de la gestión de los espacios y las fórmulas que conectan las soluciones flexibles con las grandes compañías.

Madrid y Barcelona siguen siendo los principales mercados elegidos por este tipo de operadores para desarrollar su actividad. Por consiguiente, y habiendo pasado la incertidumbre de los nuevos modelos de trabajo a raíz de la pandemia, la contratación de nuevos espacios flexibles sigue en ascenso en las dos ciudades. A finales de 2019, los operadores flexibles alcanzaban una cuota del 1,2% y 2,4% en total de stock de oficinas de Madrid y Barcelona, respectivamente. A cierre del tercer trimestre de 2022, y teniendo en cuenta el periodo postpandemia, esta cuota alcanza el 1,5% en Madrid y el 2,8% en Barcelona, según lo recoge el informe elaborado por Cushman & Wakefield, junto a la asociación de espacios de trabajo flexible ProworkSpaces.

En términos de disponibilidad, a cierre del tercer trimestre, Madrid cuenta con una ocupación de espacios flexibles del 63%, con 7.000 puestos disponibles sobre los 19.500 que representan su capacidad total Barcelona, la ocupación actual es del 71%, con 6.000 puestos disponibles de 20.500.

Respecto a la contratación durante estos primeros nueve meses del año, en el caso de Madrid, los operadores de espacios flexibles han contratado 12.040 m², lo que supone el 3% de la contratación total de espacios de oficinas, situándose a niveles de 2017. En Barcelona, se han contratado 18.387 m².

La superficie destinada a espacios de trabajo compartidos ha pasado del 3% sobre el total de superficie contratada en 2021, al 7% en este tercer trimestre de 2022.

En cuanto a las zonas más demandadas para este tipo de espacios, el 61% de la contratación en ese periodo en Madrid se ha ubicado en el distrito financiero. Dentro de este submercado, el 21% de los edificios a partir de 10.000 m2 cuentan con un 27% de media dedicado a espacios flexibles y el 32% de los edificios con superficie a partir de 20.000 m2 dedican aproximadamente el 10% a este tipo de oficinas.

Son especialmente atractivos para los operadores los edificios ubicados en el Paseo de la Castellana, que han atraído el 22,4% de la absorción total de Madrid desde 2017 hasta el tercer trimestre de 2022. Por su parte, el centro de Barcelona ha concentrado el 32% de la contratación total de espacios flexibles de la ciudad desde 2017, mientras que cerca del 46% de la demanda se ha ubicado en el Distrito 22@, en el Poblenou.