Vivienda - Inmobiliario

El difícil día después de Qatar: qué hacer con más de una década de frenesí inmobiliario para albergar el Mundial

  • El país tiene que digerir ahora 12 años de alocado frenesí inmobiliario
  • Los analistas esperan que el gobierno acabe inyectando dinero a la economía
  • Precisamente el Mundial se vio como una forma de diversificar la economía
Uno de los rascacielos construidos en Qatar para el Mundial. Imagen: Bloomberg

Este domingo 18 de diciembre era una fecha que se deseaba tanto como se temía en Qatar. Se celebró la final del Mundial de fútbol. Era la 'guinda' a más de una década de inversiones y furioso desarrollo del sector de la construcción. Más allá de la controvertida elección de la sede o del resultado futbolístico, el país afronta ahora su particular reto: qué hacer con toda la infraestructura construida.

"Siempre les digo que me preocupa el 19 de diciembre, cuando termine el torneo", exponía Berthold Trenkel, Director de Operaciones de Turismo de Qatar, en un acto celebrado la semana pasada del que informa Bloomberg, recordando los años de conversaciones con el comité organizador catarí. "Porque entonces volveremos a la normalidad".

Enriquecido con vastas reservas de gas natural, Qatar ha puesto a prueba la noción de que el dinero no puede comprarlo todo, ya sea propiedades inmobiliarias en Londres y Nueva York, la propiedad de un equipo de fútbol francés (el Paris Saint-Germain) o la organización de la Copa del Mundo. Pero en casa, esa asombrosa riqueza también ha impulsado un plan de construcción muy superior a las actuales necesidades empresariales y turísticas del país. El reto es ahora colosal: cómo evitar que una docena de años de frenesí constructor conviertan su única metrópolis en el 'elefante blanco' más llamativo del Golfo.

Las inversiones de más de 300.000 millones de dólares en infraestructuras para preparar el torneo se consideraron parte de un esfuerzo por reducir la dependencia de la economía del petróleo y el gas creando otras fuentes de crecimiento. Sin embargo, los empresarios e inversores sobre el terreno afirman que la economía 'no energética' puede necesitar una inyección de ayuda pública para protegerse de las graves dificultades.

Los sectores más vulnerables son el inmobiliario, el hotelero y el de alimentación y bebidas, según Chirag Doshi, director de inversiones de Qatar Insurance Company en Doha.

"La capacidad creada para este acontecimiento a gran escala tardará en absorberse, lo que provocará una ralentización o desaceleración económica", afirma a Bloomberg. Eso podría presionar a sus prestamistas, si bien el impacto puede verse suavizado por la solidez de las finanzas qataríes y el aumento del gasto para impulsar la producción de gas, matiza.

Doha ya se estaba vaciando días antes de la final de estre domingo, ganada por Argentina a Francia. Menos partidos por jugar significaba menos aficionados descansando en los recién construidos clubes de playa de la ciudad o recorriendo las aceras recién terminadas.

Fitch Ratings prevé que la población del país descienda un 8% en 2023 para estabilizarse en torno a los 2,7 millones de habitantes después de que las personas empleadas en la puesta a punto y celebración del Mundial regresen a casa. En el censo de 2020, cerca de la mitad de la población del país eran trabajadores mal pagados que vivían en campos de trabajo comunales.

"Puede que sea más fácil para Qatar celebrar la Copa del Mundo como una victoria de 'corazones y mentes' para sí mismo y para el mundo árabe en general, y dejarlo así", sostiene Ali Al-Salim, cofundador con sede en Kuwait de la consultora de inversiones Arkan Partners. "Se lo pueden permitir".

Qatar ha visto un impulso económico gracias al torneo, que también ha acelerado sus iniciativas de diversificación, subraya un funcionario del gobierno en respuesta a una solicitud de comentarios.

El país está apuntando a un objetivo de seis millones de visitantes internacionales anuales para 2030, casi tres veces más que en 2019, dice el funcionario. Qatar también ha introducido ya reformas inmobiliarias y de residencia para fortalecer la economía. "La Copa del Mundo ha sido un trampolín de marketing único para dar a conocer el destino", explica este funcionario.

Durante unas semanas, los edificios normalmente vacíos que salpican los distritos comerciales y residenciales de Qatar se llenaron de visitantes extranjeros mientras el país se esforzaba por acoger a cientos de miles de aficionados a la vez.

Los preparativos para acogerlos dispararon los precios de la vivienda. Los acuerdos entre la FIFA y el comité organizador qatarí habían obligado a muchos de los hoteles del país a desalojar a sus residentes de toda la vida.

Mientras tanto, Qatar había alquilado 60.000 apartamentos residenciales para los hinchas, lo que hizo subir los alquileres entre un 20% y un 30%, según estimó Cushman & Wakefield en octubre. Sin embargo, a este "repunte sin precedentes" de la demanda le seguirá inevitablemente un descenso en el primer trimestre de 2023, señala.

Ahora que los turistas se marchan, los propietarios se afanan por contener las pérdidas. Los grupos de expatriados en Facebook están plagados de testimonios de inquilinos que afirman que los propietarios les exigen contratos de dos años a precios elevados. Así que muchos inquilinos dicen que se arriesgarán cuando se vayan los turistas.

En la loca carrera por terminar la construcción de hoteles y viviendas antes de la Copa Mundial, muchos proyectos se terminaron, pero muchos otros no.

Estaba previsto que el lujoso Andaz Doha estuviera terminado a finales de 2022, pero los retrasos en la cadena de suministro hacen que no abra sus puertas hasta el año que viene. Los obreros de la construcción siguen alrededor de la isla artificial de Gewan, repleta de un campo de golf de nueve hoyos, zonas comerciales y espacio para 3.500 residentes. Sus atracciones permanecen cerradas.

La escasez de ingresos de la Copa del Mundo podría suponer un problema para algunas de estas nuevas propiedades. Según las estimaciones de un hotelero, los nuevos hoteles podrían haber recuperado el 15% o más de sus costes de construcción si hubieran estado llenos durante el torneo. Los propietarios de los barrios residenciales más solicitados podrían haber esperado alquilar apartamentos por unos 1.000 dólares la noche.

Sin embargo, incluso los establecimientos que abrieron durante el torneo de fútbol se enfrentan ahora a un mercado endiablado. Solo en los últimos meses se han abierto unas 14.000 o 15.000 nuevas habitaciones de hotel, según Turismo de Qatar. Las tasas de ocupación antes del Mundial rondaban por debajo del 60%.

La construcción de nuevos edificios de oficinas y apartamentos en la ciudad planificada de Lusail, a medio construir y que albergará a unas 200.000 personas cuando esté terminada, significa que hay más oferta en camino.

Siempre la energía

Pero no es que Qatar no tenga dinero. La mayoría de las empresas de calificación crediticia y los inversores confían en que el gobierno acabe interviniendo para mitigar parte del dolor.

La posición financiera del país no ha hecho sino reforzarse a medida que Europa mira más allá de Rusia para satisfacer sus necesidades energéticas. Qatar está ampliando su capacidad de suministro de gas natural licuado en más de un 60% y ya está cerrando acuerdos para enviar cargamentos a China y Alemania durante 15 años o más.

"Los esfuerzos de los responsables políticos por seguir diversificando y haciendo crecer la economía no basada en los hidrocarburos se han visto espectacularmente impulsados por la celebración del mayor espectáculo del mundo", declaró Akber Khan, Director de Gestión de Activos de Al Rayan Investment, con sede en Qatar. "La rapidez y el éxito de las medidas futuras determinarán la continuidad de esta tendencia".

Algunos, como Trenkel, de Turismo de Qatar, afirman que la Copa Mundial insuflará nueva vida a un sector turístico a menudo relegado a un segundo plano frente al más llamativo Dubai. Los visitantes de Arabia Saudí, que desaparecieron tras un altercado diplomático en 2017 y se mantuvieron alejados durante la pandemia, vuelven a suponer el 24% de los turistas del país, la mayor cuota procedente de cualquier país.

Los agentes inmobiliarios confían en que el Gobierno siga flexibilizando las políticas de visados y residencia para fomentar la inversión extranjera. Según Abbas Ouni, jefe de ventas de Land Royal Properties, la organización del torneo ha acelerado la comprensión de que hay que cambiar algunas leyes para desarrollar la economía.

"El Mundial es una oportunidad y un regalo, un regalo de oro", afirmó Ouni. "Tienen que prepararse para facilitar las cosas a la gente que quieren que venga a vivir a Qatar, a invertir".

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