La compraventa de vivienda caerá un 15% y los precios un 5% en 2023 por el alza de tipos, según la UB

Las operaciones de compraventa de vivienda en España caerán un 15% y los precios cerca de un 5% en 2023 a causa del alza de tipos y del Euribor, que situará las hipotecas a mitad de año a intereses superiores al 4%, según las prospectivas del informe inmobiliario que elabora anualmente el profesor de Economía de la Universidad de Barcelona Gonzalo Bernardos para la gestora y consultora Forcadell.

Como toda media, difiere entre zonas, con el ajuste de precios más liviano en las grandes ciudades (entre el 0 y el 3% de caída en Madrid y Barcelona), y el más acusado en zonas menos pobladas (sobre el 7%), y el segmento más impactado será la segunda mano, tras el récord histórico de transacciones este 2022, con 760.000, y porque los precios de la vivienda nueva ya se pactan con los compradores el año anterior o incluso antes, al trabajar sobre plano.

La escasez de obra nueva en 2022 ha hecho que el 95% del producto acabado esté vendido (con 80.000 viviendas transaccionadas en toda España), y ha impulsado hasta ahora los precios al alza, arrastrando a la segunda mano, pero no se augura un aumento de oferta de nueva construcción dado el contexto de costes financieros al alza, y la dificultad de los promotores para financiar la compra de suelo, señala Bernardos. Este 2022 acabará con un alza de precios en el sector residencial del 8%, y de las transacciones del 13%.

En alquiler residencial, Bernardos calcula un alza de precios del 7% este año y un estancamiento en 2023 por la incertidumbre económica, si bien aumentará la demanda y coste del arrendamiento en las habitaciones sueltas. Con apenas 4.500 viviendas públicas de alquiler incorporadas en 2022, el economista reclama incentivos fiscales "muchos más generosos que los establecidos en el proyecto de Ley de Vivienda", ya que para contar con viviendas en alquiler "hacen falta propietarios dispuestos a arrendarlas".

Además, con la subida de tipos augura un frenazo de los inversores que compraban para alquilar, que ahora entrarán en un ciclo de venta de carteras para obtener plusvalías y reducir deuda.

En otros sectores, más oferta y menos demanda

Más allá del residencial, en la mayoría de los segmentos de mercado los fondos de inversión serán más vendedores que compradores en 2023. No obstante, excepto si necesitan urgentemente liquidez, la mayoría de los activos en venta no encontrará adquirente. El motivo será una gran discrepancia sobre el importe de los inmuebles entre las dos partes de la transacción. También caerá la demanda de alquiler de locales comerciales respecto a 2022.

En el próximo ejercicio, las rentas establecidas en los nuevos contratos serán inferiores a las del año actual, excepto en el mercado de naves industriales y logísticas. Con todo, la escasez de producto en el mercado logístico hará que la rentabilidad exigida por la mayoría de los compradores en las mejores ubicaciones aumente únicamente en 0,25 puntos y en las situadas a más de 40 kilómetros de Barcelona y Madrid en 0,50.

El principal problema del mercado de oficinas consistirá en la aparición de una elevada oferta nueva. Esta coincidirá con una escasa demanda de espacio y la renuncia de muchos metros cuadrados por parte de empresas que reducirán plantilla para disminuir sus costes o que ajustarán espacios debido al teletrabajo. En las dos grandes capitales del país, su evolución será a la baja, pero más negativa en Barcelona que en Madrid, según el informe.

La peor evolución de la capital catalana estará basada en dos principales factores: el mayor incremento relativo de la oferta y su superior dependencia de las startups tecnológicas. En el próximo año, en Barcelona saldrán más de 200.000 metros cuadrados de nueva superficie, "una cuantía no observada en ningún ejercicio de la última década". La mayoría lo harán en el 22@, la ubicación preferida por las empresas recién creadas.