Vivienda - Inmobiliario

Inmobiliario o 'cripto': ¿dónde invertir de cara a 2023?

  • No hay activos que sean un 100% ajenos a las turbulencias económicas
  • La subida de tipos y de las hipotecas no han afectado significativamente

Los últimos 12 meses han sido tormentosos para el mundo cripto. La incertidumbre ocasionada por la alta inflación y la agresión rusa en Ucrania ha desempeñado un papel. Al fin y al cabo, no hay activos que sean un 100% ajenos a las turbulencias económicas. Pero la abrupta caída en valor de los tokens más utilizados -y singularmente bitcoin- ha sembrado dudas sobre la viabilidad de los criptoactivos como inversión.

La primera andanada vino en mayo, con el derrumbe de terraUSD, una de las llamadas stablecoins o criptomonedas estables (así llamadas por estar vinculada a otro activo, en este caso, el dólar). La caída derribó por contagio a compañías como Three Arrows, un criptofondo de cobertura, o los exchanges Voyager Digital y Celsius Network. En pocos meses, los principales tokens perdieron cerca de 2 billones de dólares de su valor.

A todo ello se suma ahora FTX, el último episodio -por ahora- de esta saga. Este exchange -una compañía que permite intercambiar divisas digitales entre sí, por dinero o viceversa- también se consideraba más fiable que otros. De hecho, FTX se ofreció a rescatar a algunas de las compañías que cayeron en el crash de mayo. En este caso, los problemas vinieron de la pérdida de confianza ante posibles conflictos de interés entre FTX y un fondo de cobertura dirigido por el entonces CEO de la empresa, Sam Bankman-Fried. Además de las diversas irregularidades que parecen ir saliendo a la luz.

Todo ello llega en un momento en el que los inversores buscan alternativas que los protejan de la inflación. En principio, activos como el bitcoin podrían cumplir bien este papel. Los inventores de la criptomoneda la diseñaron como una suerte de oro digital, limitando su oferta a 21 millones (en agosto de 2022 se habían emitido cerca de 19,1 millones). Pero, mientras que su desempeño relativo frente a otras monedas ha sido bueno en la última década, su inestabilidad ha erosionado su carácter de valor refugio.

El futuro del inmobiliario

Ello contrasta con la estabilidad del sector inmobiliario, otro de los considerados seguros en épocas de incertidumbre. La apreciación de los activos inmobiliarios a largo plazo y la posibilidad de amortiguar el efecto de los precios con subidas de rentas explican su potencial como escudo ante la inflación. La subida de tipos de interés y el consiguiente encarecimiento de las hipotecas no han afectado significativamente al mercado, al menos en España.

En las últimas semanas se han sucedido las noticias sobre un inminente desplome del mercado global de la vivienda. No cabe negar la intensa corrección que ya ha comenzado en países como Canadá, Australia o Nueva Zelanda, donde los precios han caído cerca de un 10%. Pero la evolución de estos mercados guarda poca relación con el punto de partida de España, que parece haber interiorizado las lecciones de la crisis de 2008.

En efecto, nuestro país parece alejado de crashes y burbujas. En los nueve primeros meses del año, la inversión inmobiliaria alcanzó los 13.100 millones de euros, según BNP Paribas Real Estate. Ello supone un incremento del 57% respecto del mismo periodo de 2021. Las previsiones de la consultora apuntan a un cierre de año por encima de los 15.000 millones, que batiría el récord de 2019.

En Urbanitae también hemos constatado un creciente apetito inversor. Al tratarse de activos tangibles, con un valor intrínseco y fáciles de comprender, tanto pequeños ahorradores como grandes inversores han buscado certidumbre en el real estate. En lo que va de año, en Urbanitae hemos financiado 25 proyectos, principalmente residenciales de obra nueva, por un importe superior a los 51 millones de euros, a través de cerca de 17.000 inversiones.

No cabe duda de que los próximos meses España también asistirá a una moderación en el mercado, singularmente en el número de compraventas. En 2023, es posible que las transacciones caigan hasta en un 15%. Pero la existencia de una demanda solvente y de una oferta escasa -el stock de vivienda sigue bajando- auguran un comportamiento estable en los precios. Las previsiones van desde descensos del 2-3% a crecimientos de la misma magnitud.

Rentabilidades reales

Lo mismo cabe inferir de los precios del alquiler. En algunas capitales es complicado acceder a la vivienda en esta modalidad. Al mismo tiempo, la rentabilidad bruta de la vivienda ronda el 7%. Al invertir en promoción inmobiliaria, Urbanitae aspira normalmente a rendimientos que superan el doble dígito. La rentabilidad de los proyectos concluidos hasta la fecha -un total de 14- ronda el 17%.

No cabe aún enterrar la promesa del mundo cripto: en esencia, una tecnología descentralizada y transparente con aplicaciones mucho más allá del ámbito financiero. Pero ese mismo planteamiento, de crecer al margen de regulaciones y normas existentes, ha generado una desconfianza que casos como el de FTX harán difícil de reconstituir. Entretanto, sectores a veces denostados como el inmobiliario, pero con un track record mucho más amplio, presentan hoy cimientos mucho más sólidos.

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