Vivienda - Inmobiliario

'House flipping': La inversión en pisos para reformar y vender renta al 20%

  • Comprar, reformar y vender una vivienda: nueva tendencia importada de EEUU
  • Hoy en España es una de las fórmulas de inversión más populares

Hay una nueva tendencia que empieza a sonar con fuerza en España y es el flipping inmobiliario que se ha convertido es una de las nuevas formas de inversión más populares del momento. Este método americano pisa fuerte en España y cada vez son más las personas que deciden adquirir viviendas baratas, remodelarlas y venderlas a un precio superior para obtener ganancias. Fórmulas como house flipping (comprar, reformar y vender una vivienda) han aterrizado en España, despertando el interés del pequeño inversor en el negocio inmobiliario.

"El flipping inmobiliario o house flipping es un término que viene directamente desde Estados Unidos para referirse a la compra de una vivienda con el objetivo de renovarla y venderla rápidamente a un precio superior. En definitiva, es comprar barato para alquilarlo o venderlo y, así, obtener ganancias. Aunque este término se aplica sobre todo tipo de inmuebles, sin embargo, el flipping inmobiliario en España se ha vuelto especialmente popular en el ámbito residencial. Aunque esto ya se hacía en los años 60 en España, mi abuelo ya lo hacia, aunque no se llamaba así pero era comprar una vivienda para reformarla y colocarla en el mercado sacando un buen margen", afirma Carlos Baños, consejero del family office Adapta Socios.

El flipping inmobiliario se ha puesto de moda. Lo vemos en los programas de televisión de reformas integrales de viviendas para conseguir la casa de tus sueños y hasta los famosos se apuntan a esta moda. Leonardo Di Caprio ha reformado una mansión que tenia en Malibú para la venta y Diana Keaton se ha hecho una experta en reformas e incluso ha publicado algún libro sobre ello. "Se ha puesto de moda porque hay mucha demanda para comprar vivienda en el centro de las ciudades. Si nos centramos en Madrid, el parque inmobiliario residencial está muy obsoleto y las casas no resultan atractivas para el comprador, necesitan una reforma", asegura Carlos Baños.

Negocio lucrativo siempre y cuando se compre a un precio bajo y se venda por encima de las reformas

El house flipping resulta un negocio muy lucrativo siempre y cuando se compre a un precio bajo y se venda a un precio elevado y superior al coste de la reforma o mejoras realizadas. El inversor tiene que comprar la casa a un precio por debajo del mercado y esto pasa cuando la vivienda está muy deteriorada o el dueño necesita deshacerse de la propiedad urgentemente. Una vez comprada la casa, el propietario debe realizar las mejoras necesarias para obtener la máxima rentabilidad para su venta o el alquiler.

"Yo creo que un proceso de house flipping en el que no vayas a sacar una rentabilidad del 20% sobre ventas aconsejo no meterse porque te puedes encontrar con sorpresas, ya que no siempre se conoce el estado de las viviendas y puede haber instalaciones muy defectuosas por lo que tienes que tener muy buen margen, porque siempre se supera lo estimado en capex", señala Baños.

La tendencia ahora es hacer una reforma integral de toda la vivienda

Las claves para hacer una buena inversión en este modelo de negocio de house flipping sería: principalmente comprar barato y buscar una buena localización de la propiedad. Si está cerca de colegios, supermercados, tiendas, etc., atraerá a más compradores. Seleccionar una propiedad de segunda mano para reformar, pero asegurándose de que la estructura es sólida. El interiorismo es muy importante y es una tendencia que ha crecido mucho tras la pandemia. Ahora ya no vale comprar una vivienda y hacer una pequeña reforma, el cliente busca una reforma integral con un diseño mas atractivo y esta es una de las claves de la nueva tendencia del sector inmobiliario.

Adapta Socios ha creado una nueva línea de negocio de reformas de viviendas. "Estamos ofreciendo a nuestros inversores el modelo de house flipping y para ello hemos llegado a un acuerdo con un fondo de inversión para desarrollar esta línea de negocios de reformas de viviendas. Acabamos de arrancar pero estamos teniendo mucha demanda. Es un producto que interesa en el mercado. Nos centramos en Madrid porque es un mercado muy liquido al final siempre se acaba vendiendo el producto. Además vamos a contar con nuestra propia empresa de reformas para ayudar a la gente a tener la casa de sus sueños y hacer la reforma integral que necesiten. Está claro que el house flipping ha venido para quedarse", asegura Baños.

Una inflación por encima del 10% hace atractivo el residencial de alquiler

El mercado residencial durante estos años ha pasado por muchos estadios: boom, crisis, recuperación, pandemia, subida del precio de los materiales, de los tipos de interés, inflación al alza, guerra de Ucrania y ahora nos metemos de lleno en una recesión económica. Sin embargo, los expertos aseguran que un inflación alta, por encima del 10% durante varios meses como hemos tenido en este año, hace también atractivo a este sector inmobiliario de bienes tangibles por su protección natural contra la inflación. Es importante señalar que el valor refugio en estos activos no lo es solo por esa subida del precio, sino también por la rentabilidad que suele ofrecer en el mercado de alquiler.

"En épocas inflacionistas la vivienda es un valor refugio y sobre todo a largo plazo es un valor seguro. El mercado inmobiliario a largo plazo nunca baja, siempre va a más y hay un ejemplo claro que siempre pongo. Si miramos el bono italiano ha subido y te da el 4,5%, pero con el bono italiano un millón de euros dentro de 10 años te va a valer lo mismo, un millón de euros. Sin embargo, una vivienda de un millón de euros que te va a dar entre el 4,5% o el 5% dentro de 10 años la vivienda se ha revalorizado y va a valer más, te vale un millón y medio de euros y ahí tienes la plusvalía latente con el paso del tiempo. El mercado inmobiliario a largo plazo nunca baja", resalta Carlos Baños.

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