Los estudiantes universitarios siguen creciendo a nivel nacional. Concretamente un 11,8% en los últimos cinco años, hasta rozar los 1,68 millones al cierre de 2021 entre estudiantes de Grado, Máster y Doctorado. Muchos de ellos tienen la posibilidad de vivir en el hogar familiar durante sus años de estudio, pero otros tienen que volar del nido y buscar pisos de alquiler, coliving o residencias de estudiantes en las que alojarse.
La inversión en los últimos años en las residencias de estudiantes (PBSA, Purpose-Built Student Accommodation) ha hecho madurar al sector, apoyado por una creciente demanda de camas y un incremento de la oferta, que se sitúa cerca de las 100.000 camas. "La oferta de PBSA ha pasado de ser una opción escogida por la minoría de estudiantes que necesitan un alojamiento a ser la opción principal, conjuntamente con los pisos compartidos de alquiler y otras opciones alternativas como el coliving", explica Alejandro Bermúdez, CEO y co-fundador de Atlas Real Estate Analytics.
Todavía hay oportunidades de inversión en este segmento, sobre todo en algunas zonas. Según el estudio Estado actual del mercado de residencias de estudiantes, elaborado por Fragua by Atlas Real Estate Analytics, Huelva, Girona y Jaén se posicionan como las ciudades más atractivas para la inversión. Para ello utilizan el provision rate, una métrica permite comparar la oferta con la demanda e indicar si una localización tiene capacidad de absorción o no.
"El PBSA afronta un nuevo ciclo, de maduración, con oportunidades presentes y reales que lo mantienen en el punto de mira inversor, y con una demanda que sigue creciendo de manera estable, año a año", expone Bermúdez.
En Huelva, con una demanda de 5.643 camas y una oferta existente de 151 unidades, la ratio se sitúa en 37,37. El experto señala que en la ciudad se está haciendo inversión. Prueba de ello es que Huelva está en el top 1 pero en 2025 baja porque aumenta la oferta. En segunda posición está Girona, con un provisión rate de 26,7, al contar con 7.316 unidades de demanda y 274 de oferta. El podio lo cierra Jaén, con una ratio de 25,89. Le siguen Castellón de la Plana (23,09), Murcia (20,44), Almería (18,99), Córdoba (18,92), Palma (17,40) Cádiz-Puerto Real(13,59) y Vigo (11,2).
"El contra de estas ciudades es que, normalmente, el alquiler es barato. Si que hay hueco, pero lo único que tienen que hacer más malabares con los precios. Hay que tener en cuenta que el PSBA no se entiende sin la parte residencial a la hora de tomar decisiones de inversión en estas ciudades", apunta Bermúdez.
Distintas tipologías
En la actualidad, en España hay una oferta de 94.412 camas operativas (un 8,49% más que en 2021) y un pipeline de 18.000 unidades. El 57,28% de la oferta total de PBSA en España se concentra en 10 municipios. Madrid, con 13.818 camas, concentra cerca del 15% del total, seguida de Barcelona (10.111), Sevilla (7.201), Granada (4.825), Salamanca (4.185), Valencia (3.749), Pamplona (3.149), Málaga (2.528), Zaragoza (2.293) y Cerdanyola del Vallès (2.216).
Dentro del segmento de las residencias de estudiantes existen diferentes tipologías. Por un lado, según Atlas Real Estate Analytics, con más de 40.400 camas están las de estándar moderno, que engloba las de última generación, construidas o reformadas recientemente siguiendo los criterios de diseño, servicio e instalaciones demandadas por el público joven universitario. "La inversión en España se concentra en esta categoría", señala el informe.
Otra opción son los colegios mayores que, con un total de 19.630 camas a nivel nacional, ofrecen cama en régimen, generalmente, de pensión completa obligatoria en un centro adscrito a una universidad. También están las residencias de estudiantes promovidas y gestionadas desde el sector público, ya sea por una universidad, una administración local o regional, u organismos dependientes del Estado y las gestionadas por órdenes religiosas, sin ánimo de lucro, que, habitualmente, ofrecen pensión completa.
Desde la consultora identifican otra categoría en la que incluyen el resto de las opciones residenciales que no responden a los criterios de clasificación que definen el resto de las categorías. Sus principales características son la gestión privada, reducido número de camas y espacios comunes.