Comprar una vivienda de segunda mano en España cuesta, de media, 1.988 euros el metro cuadrado, tras un alza en agosto del 5,2% respecto al mismo mes de 2021, según los datos de Fotocasa. Esta subida interanual es el mayor incremento detectado en los últimos tres años, es decir, desde julio de 2019. Sin embargo, y aunque los últimos crecimientos traen el recuerdo de la burbuja, el precio todavía está lejos del boom inmobiliario. En concreto, la cifra actual está un 32,7% por debajo del nivel máximo alcanzado en abril de 2007, cuando el precio de la vivienda llegó a 2.952 euros el metro cuadrado.
Aunque a nivel general aún hay distancia, algunos lugares del país ya están en máximos. En concreto, en el 7% de los municipios españoles el precio de la vivienda en venta tocó el nivel más elevado en agosto -46 del total de los 655 municipios donde Fotocasa tiene mercado-. Estos se localizan en diez comunidades autónomas, siendo Andalucía y la Comunidad Valenciana las regiones que más acumulan.
La mayoría de municipios en máximos están en Andalucía y la Comunidad Valenciana
"Por lo general son municipios donde la demanda se ha despertado con gran fuerza sobre esa zona. Algunos son municipios más rurales, que dan paz y tranquilidad y pueden ser una buena opción de segunda residencia y otras son zonas de mucha actividad que atraen la demanda. Además, la oferta de vivienda se ha reducido, principalmente por las operaciones cerradas durante este año y el anterior, y no se ha repuesto producto. Lo que empuja los precios al alza", señalan desde Fotocasa.
Catorce municipios andaluces
En Andalucía, la vivienda alcanzó en agosto máximos en 14 municipios. En Mojácar (Almería), Punta Umbría (Huelva) y Utrera (Sevilla), el precio se situó en 1.988 euros/m2, 1.854 euros/m2, 1.166 euros/m2, en cada caso, marcando las cifras más elevadas. Esta situación se ha repetido en las localidades granadinas de Cúllar Vega y Pulianas, donde los precios alcanzaron los 1.075 euros/m2 y los 1.332 euros/m2, respectivamente.
Dentro de la región andaluza, destacable es la situación de la provincia de Málaga, "donde el 71% de los municipios analizados alcanza precios máximos durante el 2022", señalan desde el portal inmobiliario. Actualmente, es decir, con el cierre de agosto, los máximos se instalaron en el precio de la vivienda en venta en nueve municipios malagueños. Como la zona más cara de este grupo está Marbella, donde todo aquel que quiera comprar una vivienda tiene que desembolsar, de media, 3.401 euros/m2.
Por encima de los 3.000 euros/m2 también estuvieron Fuengirola y Estepona. Ronzando ese nivel cerró el precio de la vivienda en agosto en Benalmádena (2.990 euros/m2), tras acumular un repunte interanual del 20,7%. Por su parte, en Casares el incremento fue del 29,6%, hasta alcanzar el precio los 2.408 euros/m2. Algarrobo, Alhaurín El Grande, Coín y Antequera son otros de los municipios que también presenciaron los niveles más elevados.
"Era algo ya esperado, teniendo en cuenta que desde los últimos años hemos estado detectando un crecimiento muy significativo de la demanda. No solo de particular, sino también de inversor tanto nacional como extranjero, gran inversor con vistas al built to rent y pequeño ahorrador con foco en la inversión y obtención de rentabilidad que ofrece esta provincia", apuntan desde Fotocasa.
Por su parte, el precio de la vivienda está en máximos en doce municipios en la Comunidad Valenciana. Y es que en torno al 30% o más se revalorizaron las casas en Pilar de la Horadada, El Verger o Calpe, hasta alcanzar precios de 1.982 euros/m2, 1.369 euros/m2 y 3.009 euros/m2, respectivamente a cierre del pasado mes de agosto. Con una subida del 20% interanual, el coste de la vivienda se situó en 1.623 euros/m2 en Xeraco.
El resto de municipios valencianos donde las casas se venden a precios máximos son Finestrat (2.151 euros/m2), Altea (2.578 euros/m2), Orihuela (1.863 euros/m2), Jávea (2.664 euros/m2), Benifaió (926 euros/m2), La Pobla de Farnals (1.723 euros/m2), Ontinyent (933 euros/m2) y Foios (1.595 euros/m2), según los datos de Fotocasa.
A pesar de estos máximos, desde el portal inmobiliario descartan que los precios se encaminen hacia una burbuja inmobiliaria. "Los municipios que alcanzan máximos son indicadores de un gran dinamismo que se ha despertado tras la pandemia, pero sosegados para ser el país del ladrillo. Ahora no hay sobreconstrucción, sino escasez de stock que sumada a la gran demanda de compra, empuja los precios al alza. Por ello, el riesgo de sobrecalentamiento es todavía muy reducido", explican desde Fotocasa.
Baleares, en máximos
Sin embargo, y aunque a nivel nacional no ven ningún peligro, advierten del caso de Baleares. A nivel regional, es la primera comunidad autónoma que ha alcanzado precios máximos, superando los registros de 2007, en plena burbuja inmobiliaria. En el caso de la compraventa, el metro cuadrado llegó a los 3.184 euros. Pero los máximos históricos también se alcanzaron en el mercado del alquiler, que subió hasta los 13,93 euros/m2. Y es que el archipiélago no solo ha tocado niveles nunca vistos, sino que tanto el precio de venta como el alquiler subieron a doble dígito. En concreto, el primero repuntó un 10,9% interanual, y el segundo un 17,8% interanual, según datos de Fotocasa.
"Aunque hay que contextualizar que además de ser un territorio muy limitado por el hecho de ser una isla, el turismo extranjero ha ayudado a elevar el precio de la vivienda en la región. No vemos que algo similar se vaya a producir en otras zonas, es un caso muy puntual. Y más cuando se prevé que se modere la demanda de compra", explican los expertos del portal inmobiliario.
Palma y Melilla, las únicas capitales que alcanzaron los precios más elevados
Centrando el foco de nuevo en los municipios, pero sin salir de las Islas Baleares, fueron cinco los que cerraron agosto con el precio de la vivienda en venta en máximos y dos de ellos están entre las localidades más caras del país. Se trata de Santa Eulària des Riu (5.019 euros/m2) y Calvià (4.980 euros/m2). Por su parte, Palma de Mallorca, donde el precio de la vivienda se incrementó un 11,4% en el último año, es una de las dos únicas capitales españolas que registraron el nivel más elevado, con 3.474 euros/m2. Por su parte, Capdepera y Alcúdia también alcanzaron el techo en cuanto al precio de la vivienda en venta, con 3.227 euros/m2 y 2.796 euros/m2, en cada caso.
En Canarias fueron Granadilla de Abona, Adeje, Guía de Isora los municipios donde la vivienda tocó el nivel más elevado, con precios de 1.958 euros/m2, 2.966 euros/m2 y 2.594 euros/m2, respectivamente. A ellos se unieron los castellanoleonenses Miranda de Ebro (Burgos), Villamuriel de Cerrato (Palencia) y San Cristóbal de la Cuesta (Salamanca); además de otros tres catalanes, Sant Celoni, Sant Joan de Vilatorrada (ambos de Barcelona) y Olot (Girona).
Dos municipios cántabros -Limpias y Ribamontán Al Mar-, dos gallegos -Betanzos (A Coruña) y Vilagarcía de Arousa (Pontevedra)-, Villamediana de Iregua en La Rioja y Melilla capital cerraron la lista de municipios españoles que alcanzaron máximos en agosto.
Las cifras recogidas por Fotocasa muestran que los precios de la vivienda en venta están a menos de un 1% de máximos en otros 15 municipios, sin embargo, esta cota la han alcanzado a lo largo de este año. Es el caso de Roses (Girona), que tocó máximos en enero, Lucena (Córdoba) y Ronda (Málaga) en mayo; Maó (Islas Baleares), Gozón (Asturias), Alhendín (Granada), Castañeda (Cantabria), Castell-Platja D'Aro y L'Escala (ambas en Girona) en junio; y Abadiño (Vizcaya), Benahavís (Málaga), Ezcaray (La Rioja), Alhaurín de la Torre (Málaga), Vandellòs i l'Hospitalet de l'Infant (Tarragona) e Ibiza (Baleares) en julio.
Más lejos del techo
Aunque algunas localidades españolas están más ajustadas en cuanto a los precios de venta, en la mayoría del país todavía hay un extensa diferencia hasta los máximos. De hecho, el 70% de los municipios españoles incluidos en el análisis de Fotocasa están a más de un 10% de dicho nivel. Así, en el municipio barcelonés de Santa Margarida de Montbui, el precio de la vivienda en agosto fue de 1.000 euros/m2, un 63,1% por debajo de sus máximos, situados en 2.714 euros/m2. La diferencia es similar, en este caso del 62,1%, en otro municipio catalán, Tárrega, donde el nivel más elevado se marcó en los 2.605 euros/m2 y a cierre de agosto se situó en 986 euros/m2.
Dos municipios catalanes están a más de un 60% del nivel más alto de su historia
En torno a un 58% por debajo de los máximos está el precio de la vivienda en el municipio granadino de Motril y en el barcelonés Vilanova del Camí. Por su parte, en Utebo (Zaragoza), Almazora (Castellón) y Ocaña (Toledo), el precio de la vivienda en venta actual tendría un recorrido del 57,2%, del 57% y del 56,4%, respectivamente, hasta alcanzar sus máximos.
