Vivienda - Inmobiliario

El sector inmobiliario está fuerte ante posibles crisis con el único riesgo de la inseguridad jurídica

  • España sigue siendo foco de atracción para el inversor internacional

El inmobiliario español se muestra atractivo para la inversión. Con unos sólidos fundamentales, el sector está saneado y estable de cara a una posible crisis o incertidumbres que pueden generar la inflación o la subida de tipos. Sin embargo, distintos expertos del sector destacan un riesgo a tener en cuenta que puede impactar en su comportamiento: la inseguridad jurídica.

"España sigue siendo foco de atracción para el inversor internacional", indica Antonio Sánchez Recio, socio responsable Inmobiliario PwC, quién resalta que, aunque hay cautela debido a las incertidumbres, "los inversores consideran el inmobiliario como activo refugio". Entre los factores que influyen para la llegada de liquidez al mercado español, Sánchez señala que "es un mercado cuyos precios comparados con otros países europeos son más atractivos y más asequibles; el endeudamiento particular no es elevado y eso genera cierta tranquilidad; y que es una zona alejada del conflicto bélico, por lo que el turismo vuelve a estar en el foco".

De cara a las incertidumbres que pueden alterar su comportamiento, el sector llega estable y saneado. "Si miramos los pasivos tenemos una situación históricamente saludable", señala Juan Manuel Ortega Moreno, director de Inversiones de Colonial, añadiendo que "estamos mucho más preparados para aguantar el vaivén transitorio que pueda venir del impacto de las subidas de los tipos de interés y como se trasvasa a las yields inmobiliarias. El inmobiliario hoy en día está en una situación bastante privilegiada dentro del contexto europeo".

"Es realmente es fácil como inversor extranjero invertir en España, mientras que en otros lugares hay más barreras de entrada"

Por su parte, Vanessa Gelado, senior managing director de Hines, considera que entre los atractivos de nuestro país para captar la inversión internacional está que "es realmente es fácil como inversor extranjero invertir en España, mientras que en otro lugares hay más barreras de entrada. Con una sociedad limitada y 3.000 euros de capital ya estás operando. En España en un mismo proceso competitivo te puedes encontrar con capital europeo, norteamericano, sudamericano o asiático".

"Hay factores muy estructurales y basados en fundamentales de porqué el dinero extranjero está acudiendo aquí. Si no alteramos la seguridad jurídica, tenemos una capacidad de ofrecer un producto al inversor extranjero muy potente y fuerte", señala Javier Rodríguez Heredia, socio director de Azora y responsable del Área inmobiliaria. El experto resalta que no ve ningún riesgo en el inmobiliario "más que el jurídico", al considerar que el sector está muy ordenado y hay mucho deseo del capital para acudir a un sector "seguro en momentos de inflación".

La seguridad jurídica es lo único que se puede cargar hoy la creación de infraestructura inmobiliaria que necesita España

En cuanto a la seguridad jurídica como riesgo del sector, Rodríguez explica que "es una pena donde la base legislativa es tan potente y tan segura, que en vez de legislar con rigor, análisis, planificación y participación de los que ponemos el dinero para la infraestructura se regula al impulso ideológico". "La rentabilidad de los que nos dedicamos al alquiler es baja, históricamente. No podemos estar en situaciones donde el escudo social lo tenga que pagar el ahorro privado, porque si le obligas a una rentabilidad tan baja y a hacer todo el escudo social, desaparece. Es la inseguridad jurídica la que puede acabar con todo. Que hagan análisis y dejen de pervertir el lenguaje para pasar el escudo social a los que estamos financiando el alquiler. La seguridad jurídica es lo único que se puede cargar hoy la creación de infraestructura inmobiliaria que necesita España", añade el socio director de Azora.

En este sentido, Gelado indica que "gran parte del capital institucional que está invirtiendo ahora en el sector inmobiliario es extranjero y ante cualquier medida que pueda asustar se puede ir. El capital no tiene fronteras, no tiene porque necesariamente invertir en España. Si los riesgos son mayores que las oportunidades al final no se dejan hacer las operaciones". Además, la experta destaca que en un contexto de subida de los costes de construcción, "se puede poner en jaque el desarrollo de nuevo producto, porque cuando no tienes seguridad de qué rentas vas a percibir, pero sabes que el coste de construcción y financiación sube lo normal es que se pare a pensar".

Al respecto, el socio responsable Inmobiliario PwC llama a la ayuda entre el sector y a hacer pedagogía: "El inmobiliario va regando en impuestos a todas las administraciones, hay que ayudarse y hacer la pedagogía para que se sea consciente que no hay especulación, hay un trabajo que ayuda a la sociedad".

Rentabilidades

Con el contexto actual, una de las preguntas a las que se enfrenta el sector es la evolución de la yields. En la última década la política monetaria ha sido laxa, "pero nos enfrentamos a una década en la que va a ser más restrictiva", expone Gelado, añadiendo que "al final, tienes un coste de financiación más alto y eso, inevitablemente, conlleva una ligera expansión en rentabilidades", que en el caso de que se produzca dicha expansión "no esperamos que sea demasiado prolongada".

"Hay factores que sujetan esas yields hacia abajo como contrapartida a la subida del coste de la financiación", explica José Navarro, director de Merlin Properties. "Nuestras rentas y nuestros release spread están subiendo. La capacidad que está demostrando el sector para trasladar a los inquilinos las subidas de la inflación también es algo que entra dentro del modelo. Es verdad que tenemos vectores que empujan esas rentabilidades para arriba, como la financiación, pero también tenemos la inflación o las propias dinámicas de las rentas de mercado, sobre las que somos bastante optimistas, que te tiran esos mismos yields para abajo".

Sostenibilidad

El ámbito de la sostenibilidad, no es algo opcional en el sector inmobiliario. En los últimos años, el director de Inversiones de Colonial, destaca un cambio interesante debido a diversos factores: "Si conseguimos edificios más eficientes con el ahorro energético, nuestros clientes pueden pagar unas rentas mayores o más defensivas en el mercado. Además, se aumenta la liquidez del activo. Por otro lado, en cuanto a la inversión todos los grandes fondos tienen en cuenta la sostenibilidad. Al otro extremo, en el acceso a la financiación a los mercados, vemos una dinámica de que las puertas estarán cerradas en un futuro no muy lejano para el que no pueda aportar parámetros de coherencia en sostenibilidad".

En este sentido, Navarro, apunta que "hace 4 o 5 años era algo que permitía capturar valor directo. Tu edificio se alquilaba más por estar certificado o se vendía mejor. Ahora es algo normal. El beneficio que te produce ESG es el indirecto que te pueda generar por parte de los ahorros energéticos y como puedes pasar ese menor coste a rentas, pero desde el resto de las perspectivas es algo que está totalmente comoditizado".

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