Valencia
ADU Mediterráneo, la cooperativa de viviendas que impulsa el desarrollo inmobiliario de los terrenos de Mestalla, tuvo este jueves un importante test para su proyecto: la presentación del mismo en sociedad. Y lo cierto es que las sensaciones fueron buenas, porque la asistencia fue de centenares de personas, y el grueso confesaban ser ya cooperativistas -que de momento lo son con una reserva reembolsable de 3.000 euros-. Los interesados acudieron a despejar dudas, y algunas de las más importantes se van alumbrando, como la financiación del proyecto.
Fuentes de la cooperativa trasladaban a los interesados que el pool bancario que necesitan para aportar alrededor de 300 millones de euros de financiación (el 70%, el total de la inversión es de entorno a 400) ya cuenta con tres grandes favoritos, y no son otros que los tres mayores bancos del país: Santander, BBVA y Caixabank.
El acuerdo, por descontado, no está cerrado todavía. La lógica dice que no rubricarán esta operación hasta que ADU garantice una cifra importante y firme de cooperativistas y el 30% de los fondos. Al encuentro acudieron representantes de las tres mencionadas entidades -entre otras-. Destacaba la presencia de integrantes del Santander, que no negaban su posible participación.
Mejor varios bancos
En la exposición que realizaban los representantes de ADU en los corrillos que se formaron antes y después de la presentación oficial exponían que la intención de configurar un pool bancario partió de la propia cooperativa, que aún teniendo ofertas individuales para la financiación del proyecto consideran que el formato ideal, dado el volumen, es dar entrada a varias entidades.
Y podrían ser incluso más. La pregunta obligada es si entrará o no Bankia, la entidad que aglutina el grueso de la millonaria deuda del Valencia CF -todavía propietaria de los terrenos a la espera de que ADU oficialice su compra-. Está por ver si esto ocurre. En el haber de la operación se encuentra que el modelo de la venta cooperativa es muy agraciado para la banca, que presta el dinero a los impulsores para contruir y ofrece después subrogarse la deuda al futuro propietario. En el caso de este proyecto inmobiliario son 485 las viviendas proyectadas y, por tanto, 485 los potenciales clientes.
Financiación bancaria al margen, el objetivo prioritario de ADU era convencer a los cooperativistas, que llegado el mes de octubre deberán -por primera vez- comprometer su capital en la operación. Lo que deberán aportar será alrededor de 30.000 euros por vivienda.
El número de interesados que acometan la aportación dentro de tres meses será el mejor indicador para conocer si el proyecto convence y, a su vez, el principal argumento de ADU para lograr el 70% de financiación bancaria que necesita. El 30% restante lo deberán aportar los cooperativistas con recursos propios. Tendrán tendrán de plazo hasta mediados de 2022 para reunir la cantidad. Los representantes de Olivares Consultores, encargados de la comercialización de las viviendas, no daban abasto dando explicaciones.
La media de los asistentes era de un poder adquisitivo medio alto, el que se espera para unas viviendas con un precio prefijado de 4.000 euros el metro cuadrado, muy por encima de la media de la ciudad. Entre los empresarios que se dejaron caer al evento se encontraban el promotor Carlos Turró, el constructor de obra pública Juan Cámara o el proveedor de Ford Guillermo Vives. No todos reconocían su intención de adquirir, pero algunos sí: "Venimos a ver algo para los nietos", "Quiero un piso para mi hija", se le escuchaba a los pudientes de la sala.
La venta del terciario
Además de los propios cooperativistas, una de las claves de la viabilidad de la operación será la venta del espacio terciario -comercial, de oficinas y aparcamiento- a uno o varios operadores interesados en los mismos. Se trata de una operación que ADU considera encarrilada y que espera clarificar también de cara al próximo mes de octubre. En función del precio que logre por este traspaso podrá reducir en mayor medida el precio de las viviendas a los cooperativistas.
Cabe recordar que la promoción cooperativa carece de beneficio industrial. Son los futuros propietarios los que promueven, la cooperativa tan solo cobra una retribución, de modo que el coste es inferior al de la promoción convencional.
