Madrid/Barcelona
El hotel Mandarin Oriental de Barcelona tiene colgado el cartel de se vende. Los dueños, Reig Capital y Farallon, piden cerca de dos millones de euros por habitación lo que valora el inmueble en algo menos de 240 millones, una valoración que ha asustado a los inversores en anteriores ocasiones. Los propietarios del inmueble tienen claro que lo vale y lo justifican con unas ganancias anuales que van desde los 9,5 millones de euros del año pasado a los más de 12 millones que se esperan de beneficios a partir de 2025.
Para intentar convencer a los potenciales compradores, Farallon –el titular de la deuda asociada- y la familia Reig –que posee el edificio- prometen jugosas rentabilidades a los fondos, cadenas y family offices que se acercan interesados. No en vano tiene unos estándares a los que en la capital catalana solo se pueden acercar el hotel W, con su característica forma de vela, y el hotel Arts, ambos situados mucho más lejos del centro de la ciudad.
Según la información distribuida por JLL, la consultora que pilota la venta, a la que ha tenido acceso elEconomista.es, el hotel dio un resultado neto de 7,4 millones en 2019, antes de la pandemia, y estiman que en 2024 la cifra se habrá incrementado casi un 50% hasta casi 12 millones en 2024. De cara a 2025, 2026 y 2027 las estimaciones de JLL apuntan a que el beneficio se mantendrá por encima de los 12 millones.
De cumplirse las previsiones de los propietarios, serían los mayores beneficios de la historia del hotel. En 2016, primer año que recoge el documento, logró un beneficio de 8,5 millones, cifra muy similar a la de 2017. Únicamente en 2020, como consecuencia de la pandemia, el hotel registró unos números rojos por valor de 3,8 millones. Y la recuperación fue rápida: ganó 1 millón en 2021 y 9,5 millones en 2022.
El Mandarin aspira a superar los 900 euros por noche a partir de 2024
No solo se va a incrementar el beneficio neto del hotel. Las previsiones de Farallon y Reig Capital apuntan a un precio medio por habitación –el denominado ADR-. de 885 euros en 2023, un 24,6% más que en 2019 (710 euros). Los datos de 2022 no están todavía auditados, pero las primeras estimaciones apuntan a una tarifa media de 864 euros por habitación.
A futuro la cifra no dejará de crecer: 917 euros en 2024, 929 euros en 2025, 942 euros en 2026 y 957 euros en 2027.
Los dueños del hotel justifican el aumento tanto de los beneficios como del precio por habitación debido a las obras de modernización llevadas a cabo en los últimos años. Entre 2017 y 2020, invirtieron cerca de seis millones de euros en una reforma para mantener a las habitaciones dentro del segmento de ultra lujo. Además, vislumbran todavía margen de maniobra en la restauración -encabezada por el Blanc de Carme Ruscalleda-, la terraza y las salas de reuniones.
El acuerdo del hotel Mandarin con Isak Andic
La elevada valoración se explica, además de porque se trata de un hotel de cinco estrellas Gran Lujo situado en la mejor zona del Paseo de Gracia de Barcelona, porque la transacción incluiría varios locales comerciales que están ubicados en la parte inferior.
Sin embargo, no todo el hotel es propiedad de la familia andorrana Reig. El establecimiento ocupa dos edificios: el número 38-40 y el número 36 (más pequeños). El segundo es propiedad del magnate Isak Andic, fundador y presidente de la cadena de moda Mango.
El grupo Reig tiene alquiladas las alturas superiores del bloque –la parte baja es una tienda de Mango que no está incluida en el acuerdo- a Punta NA, la sociedad inmobiliaria del empresario. Y en 2022 le pagó 1,18 millones en rentas; una cifra que aumentará este año dado que las condiciones pactadas entre ambas partes establecen una revisión especial en 2023 por la cual se encarecerá el alquiler en línea con el IPC más un 10% adicional. Esta misma subida se repetirá en 2028.
Farallon y Reig Capital vuelven a la carga después de intentar vender el Mandarin ya en otoño de 2020
Además, hay varias revisiones del alquiler pactadas hasta 2070, año en el que finaliza el contrato. En 2038 y 2043 el alquiler se encarecerá un 6,5%, incluido el IPC. En 2049 se volverá a revisar con una subida según el alquiler más alto del mercado o un 20%. Por último, en 2058 y en 2064 se volverá a encarecer el alquiler. En este caso, se encarecerá un 5,5% más el IPC si la revisión de 2049 se hizo según el precio de mercado o de un 2,75% más el IPC si el encarecimiento anterior fue del 20%.
Cifras en mano, los actuales propietarios aspiran a convencer a algún inversor para que esta vez sí ponga los más de 200 millones que piden. Su último intento fue en otoño de 2020, todavía con el golpe de la pandemia reciente, pero no lograron cerrar la operación.
