Con la entrada en vigor Del Real Decreto 1312/2024 por el que se crea la Ventanilla única digital de arrendamientos y el procedimiento único de registro de alquiler de corta duración, el Estado español procede a dar cumplimiento al Reglamento Europeo 2024/1028 en materia de alquileres de corta duración, que abarca todos los alquileres de duración inferior a un año, sean turísticos o no.
Incluye también la norma los alquileres de temporada cuya proliferación ha sido intensa en los últimos tiempos. Esta normativa tiene un corazón neurálgico central: la Ventanilla única que llevará el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.
A esta ventanilla suministrarán información dos actores principales: Las plataformas de comercialización y los Registradores de la Propiedad y de Bienes Muebles. A su vez, la ventanilla suministrará información tanto a las plataformas (ordenes de ceses de anuncios y bajas de códigos) como a otras instituciones: Comunidades Autónomas, Ayuntamientos, INE, Eurostat, Cabildos Insulares y ciudades de Ceuta y Melilla.
Las Comunidades Autónomas podrán conectarse al Colegio de Registradores para poder consultar y consumir los Números de Registro único de Alquiler autorizados por el Registrador, la fecha, tipología de código y si se refiere a la totalidad de la vivienda o no. Desde el 2 de enero cualquier persona puede obtener el referido número a través de la sede electrónica de los registradores https://sede.registradores.org/sede/sede-corpme-web/registro-de-la-propiedad/publicidad/propiedad-codigo-comercializacion . Este número, asignado por el Registrador de la Propiedad (o de Bienes Muebles en el caso de alojamientos en embarcaciones), será necesario para su comercialización en plataformas online. Para ello será necesario aportar el VUT de la Comunidad Autónoma, así como la licencia municipal en aquellos municipios que así sea requerido por la normativa municipal.
No podrán obtener dichos códigos aquellas viviendas que no cumplan con estos requisitos ni aquellas que tengan una prohibición estatutaria inscrita en el Registro de la Propiedad. Cabe recordar aquí las importantes sentencias del Tribunal Supremo 1.671/2023 y 1.643/2023 en unificación de doctrina sobre la materia en las que aclara que la prohibición total de usos turísticos por tres quintos es conforme a derecho y que queda incluida cuando la prohibición estatutaria recaiga sobre el ejercicio de una actividad comercial en la vivienda, precisamente por la mercantilización de la misma que supone el uso turístico y por la intensificación de los usos de zonas comunes de los mismos. Estas limitaciones y prohibiciones constan en el Registro de la Propiedad en numerosas ocasiones desde los primeros estatutos inscritos y en otras a posteriori por una decisión de la comunidad de propietarios. Tras la reforma que se ha operado en la Ley de Propiedad Horizontal y
que entrará en vigor el día 3 de abril de 2025 será necesario para el ejercicio de la actividad autorización de la comunidad de propietarios con el acuerdo positivo de tres quintos. Ahora bien, dicha autorización no será exigible para aquellas, cuyas licencias y autorizaciones administrativas de VUT sean anteriores a la referida fecha. En los casos que comiencen por primera vez la actividad deberán pues aportar la certificación del administrador de fincas del acuerdo de autorización. No obstante, es de gran importancia conocer que si existe limitación o prohibición estatutaria será necesaria una modificación de estatutos y no bastará con la certificación del administrador de la autorización.
La petición del referido código se podrá realizar tanto online como de forma presencial en el Registro correspondiente. El conocimiento y publicidad que a través del Registro de la Propiedad se acerca y ofrece a los ciudadanos es esencial para la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario, así el poder conocer a través de una nota simple o certificación del Registrador la existencia de un código de comercialización sobre la finca permite a los ciudadanos tener un conocimiento exacto a la hora de celebrar sus transacciones. De tal modo que al comprar un piso o una casa podremos saber si en las propiedades vecinas se pretende realizar o se realiza la referida comercialización y de qué tipo. Turístico, de temporada, por habitaciones…dicha información es trascendental para la adopción de las decisiones de compra.
Por otro lado, la asignación del número por parte del Registrador conllevará una depuración jurídica sobre el parque de vivienda turística y de temporada de tal modo que aflorarán así las viviendas ilegales que se estaban comercializando, depurando el mercado, contribuyendo a una competencia leal en el sector y protegiendo los derechos de los oferentes cumplidores que verán así elevada su posición de mercado.
El sector hotelero, campings, autocaravanas y hospedaje, no se encuentran incluidos en el ámbito de aplicación de la norma, pero se verán claramente favorecidos por la limpieza de competencia desleal anteriormente aludida.
Normas de juego claras para todos, en términos de igualdad, con plena colaboración institucional, en cumplimiento de la normativa europea, evitando asimetrías y utilizando una institución robusta, ágil y con un registro jurídico de la propiedad y de bienes muebles completamente electrónico a través de la calificación de los Registradores.
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Registradora de la Propiedad. Directora del Servicio de Medio Ambiente y Consumidores del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España.