La necesidad de implementar medidas en materia de vivienda que alivien su escasez y la escalada de precios, con la consecuencia de un difícil acceso a la misma para las generaciones más jóvenes, presenta diversos obstáculos, entre los que destaca la dificultad de una política común, derivada de la estructura competencial prevista en la Constitución española.
Otra causa relevante en determinadas zonas del territorio, generalmente tensionadas, ya sean capitales o zonas costeras, es la utilización mercantil de una parte de las viviendas para uso turístico o para el arrendamiento de corta duración –con la misma finalidad a través de anfitriones– mediante su contratación en plataformas.
Como una forma de ordenar el uso profesional de las viviendas en el ámbito turístico se publicó el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración.
Esta norma se adelanta a la aplicación del Reglamento (UE) 2024/1028, prevista para el 26 de mayo de 2026. Por lo tanto, las plataformas, pues se dirige a la contratación en línea, deberán adelantar la aplicación del Reglamento en su actuación en España. El Registro único al que alude la norma europea, se articula aquí en el Registro de la Propiedad. Se añade el de Bienes Muebles, para las funciones de alojamiento de embarcaciones. De esta manera se garantiza una competencia estatal.
Pocos días después, la L.O 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del servicio público de Justicia –norma a la que se dirige el comentario que se realizará en dos Tribunas– en su Disposición Final cuarta modifica la ley 49/1960 sobre propiedad horizontal. Se refiere exclusivamente a los arrendamientos turísticos no a los de corta duración y focaliza la relación con el condominio, en aspectos distintos de su comercialización.
Como antecedentes, el real decreto -Ley 7/2019, modificó el Art. 17 LPH, añadiendo un apartado, el 12. En su virtud, el acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requeriría el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requería para acuerdos vinculados.
Tanto la denominada jurisprudencia menor como la propia del Tribunal Supremo, discutía el alcance de la limitación o condición del ejercicio, versus la defensa del derecho de propiedad, hasta el punto de no ser posible prohibir en los estatutos de promotor la posibilidad de ejercicio de actividades económicas, como el arrendamiento turístico, si cuenta la actividad con las autorizaciones administrativas correspondientes.
Las dos sentencias del Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo 4790/2024 de 3 de octubre de 2024, aportaron seguridad jurídica al declarar que las comunidades de propietarios pueden prohibir la actividad de alquileres turísticos mediante acuerdos adoptados en junta por la mayoría indicada de tres quintos previstos en el Art. 17 de la LPH.
Ahora la D. Final 4 de la L.O 1/2025, añade un apartado 3 al artículo 7 de la LPH, con la siguiente redacción: "3. El propietario de cada vivienda que quiera realizar el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, en los términos establecidos en el apartado 12 del artículo diecisiete de esta Ley.
El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice la actividad del apartado anterior, sin que haya sido aprobada expresamente, la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes, siendo de aplicación lo dispuesto en el apartado anterior".
Complementariamente, se modifica el apartado 12 del artículo diecisiete de la LPH, que quedará con la siguiente redacción: "12. El acuerdo expreso por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%.
Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos". Adicionalmente, se añade una nueva disposición adicional segunda, con la siguiente redacción: Aquel propietario de una vivienda que esté ejerciendo la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley Orgánica de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, que se haya acogido previamente a la normativa sectorial turística, podrá seguir ejerciendo la actividad con las condiciones y plazos establecidos en la misma. La entrada en vigor (DF 38) será a los tres meses de su publicación en el Boletín oficial del Estado, en el caso de esta normativa, es decir el 3 de abril de 2025.Hasta entonces regirá la normativa sectorial y la situación consolidada en la comunidad de propietarios.
Una vez expuestos los antecedentes y nuevo régimen jurídico, ante la complejidad de la reforma dedicaré la siguiente Tribuna a las posibles decisiones que puede adoptar de la Comunidad de propietarios.
Notaria de Madrid y Académica de Número de la RAJYLE. Consejera Editorial de elEconomista
