Opinión

Españoles por el mundo inmobiliario

La inseguridad jurídica frena los desarrollos

Si tiramos una piedra hacia el cielo y nos quedamos esperando, todos tenemos claro que volverá a bajar y que nos golpeará en la cabeza. Al igual que la ley de la gravedad, las leyes del mercado y de la economía, tienen efectos previsibles, de modo que, cuando alguien legisla en contra del mercado, tarde o temprano, le caerá la piedra encima.

Quienes dirigen los designios del país acaban de descubrir la pólvora, es decir, que el mercado de la vivienda afronta una importante serie de problemas que ha ocasionado, por un lado, que el precio en la compraventa haya subido a pesar de la disminución en el número de operaciones y de hipotecas, y, por otro, simultáneamente, un encarecimiento del alquiler, por la retirada de inmuebles del mercado debido a la nueva Ley de Vivienda y la inseguridad jurídica. Ya no recuerdo los cientos de miles de viviendas que se han prometido construir, en todas las campañas electorales y que se han quedado en agua de borrajas. Si sumásemos todas las promesas, tendríamos un excedente de vivienda en nuestro país.

Pero cuando decimos que el mercado tiene problemas, se invisibiliza a quienes los originan, las causas reales que traen estas consecuencias, entre las que se encuentran una legislación que propicia el efecto inverso al que busca. Y quienes legislan deberían modificarla para corregir los desajustes que producen en las fuerzas del mercado, pues sabemos que la demanda de vivienda siempre va a crecer, ese no es el problema, sino la incapacidad para facilitar que la oferta aumente al mismo ritmo. Ocurrencias como poner fin a la Golden Visa es un parche improvisado que no resuelve el problema real, pues sólo el 15% de las operaciones son realizadas por extranjeros y menos del 1% mediante la Visa.

Entre otras razones, la escasez de oferta responde a dos factores legislativos clave, la velocidad de los nuevos desarrollos inmobiliarios y la inseguridad jurídica por una legislación excesivamente garantista que antepone el derecho a una vivienda digna frente al de la propiedad privada cuando, constitucionalmente, el último prevalece al primero, junto a la lentitud de la justicia.

En el caso de la construcción de nueva vivienda, los obstáculos políticos y regulatorios del desarrollo inmobiliario suponen una "gymkana". De igual forma que no podemos hacer una paella sin arroz, el primer desajuste comienza con la escasez de suelo urbanizable, la principal materia prima del sector, a pesar de que hay mucho suelo en España. Para ello, se deberían promover leyes que eviten la colisión entre AA.PP. regionales y locales para que el proceso fluya a mayor velocidad y evitar que el tiempo desde que se inicia una promoción hasta que se entrega, puede llegar a durar más de 5 años por los trámites burocráticos asociados. A ello, se añaden problemas de financiación de las promociones, endurecidos tras la anterior crisis.

Pero es que las AA.PP. tampoco han impulsado la construcción de vivienda protegida en los últimos 15 años pues, desde el año 2006 que se construyeron 97.617, el número cayó hasta las 4.224 solicitudes de calificación en 2015 aumentando, muy lentamente, hasta cerrar 2023 con 9.199 solicitudes de las que 963 son estatales y el resto autonómicas.

En cuanto a la inseguridad jurídica, las incertidumbres y falta de garantías crean el caldo de cultivo para reducir la oferta, en especial, el alquiler, a lo que se suma la reciente Ley de Vivienda que fija topes al precio e incertidumbres que desequilibran la relación entre propietario e inquilino, dificultando el desahucio y favoreciendo la okupación y la morosidad de larga duración. A eso se le suman situaciones como las de Canarias donde miles de propietarios están recibiendo multas por no ceder la explotación de sus viviendas o la ley que se está cocinando para expropiar viviendas en la costa. Todo un compendio de leyes que atentan contra el derecho a la propiedad privada y la libertad del individuo.

Hay otras cosas que el gobierno podría hacer para facilitar el acceso a la vivienda de los más vulnerables, eliminar los impuestos asociados, desde el IVA hasta el ITP o la plusvalía. Si todos coincidimos en que la vivienda es un derecho básico, igual que la educación o la sanidad, no se entiende por qué se paga impuestos. No es un tema menor pagar un 10% adicional sobre el precio de venta, pero el impacto sobre las arcas del Estado sería importante. Existen desincentivos políticos a legislar para que bajen los precios si la recaudación aumenta conforme aquellos lo hacen. Difícil soplar y sorber a la misma vez.

El legislador debe ser quien proporcione el lubricante con el que se mueve la maquinaria de los mercados, favoreciendo el bienestar conjunto, no sólo de una parte. Con la actual legislación, pedir a los propietarios que pongan sus viviendas en alquiler, sin garantías eficaces y castigos para los delincuentes, es como intentar convencerles para que se monten en el tren de la bruja, sabiendo que van a recibir escobazos.

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