Opinión

La vaciada España inmobiliaria

  • Casi el 10% de tasaciones se quedan en los términos de Madrid y Barcelona
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Una de las dificultades para una adecuada percepción de la realidad inmobiliaria en España es que, cuando se trata de cifras (precios, compraventas, hipotecas, licencias, etc.) solemos hablar en media nacional o, como mucho, a nivel autonómico o provincial, lo que induce a pensar que la evolución del mercado es similar a lo largo de todo el territorio, cosa que dista mucho de ser cierta.

De un tiempo a esta parte, los ritmos de crecimiento de las compraventas y los precios —que se sincronizaron de manera bastante notable durante los años del boom previos a la crisis financiera— se han desacoplado, manifestando la existencia de una España "a dos velocidades" de la que ya mucho se habló en la época de recuperación previa a la irrupción de la pandemia. Así, veíamos cómo, mientras algunos enclaves acumulaban la mayor parte de la demanda, otros (en realidad, la gran mayoría del territorio en términos de superficie) se encontraban (y aún lo están) en un estado de franco estancamiento de la actividad inmobiliaria. Aunque no existe una definición consensuada de lo que consideramos la "España vaciada", probablemente la huella geográfica de las zonas cada vez más deshabitadas o faltas de servicios y oportunidades tendería a coincidir con la de las zonas más planas desde un punto de vista inmobiliario.

Pensemos, para empezar, que un conjunto de alrededor de solo 320 localidades de las 8.131 existentes en España (es decir, algo menos de un 4%) son las que aglutinan al 65% de la población total de nuestro país, si bien ocupando tan solo un 10,5% de su extensión territorial total. El resto, corresponden a pequeños núcleos de población, de menos de 25.000 habitantes, cuyos residentes, inevitablemente, polarizan cada vez más su actividad hacia la capital de provincia o el núcleo representativo más cercano, habida cuenta de la falta de suficientes oportunidades de formación y empleo existentes en los propios pueblos, y de su escaso nivel de servicios e infraestructuras.

Los últimos datos sobre actividad tasadora de la AEV (Asociación Española de Análisis de Valor), agrupando las cifras correspondientes a la amplia mayoría de las tasadoras homologadas, revelan que, en 2021, nada menos que un 9,15% de todas las tasaciones realizadas en España se llevaron a cabo únicamente dentro de los términos municipales de Madrid y Barcelona, y hasta un 37,5% de dicho total corresponden a operaciones en municipios de más de 100.000 habitantes (es decir, un total de, tan solo, 63 localidades).

Teniendo en cuenta que, entre esas pequeñas localidades existen algunas en las que, a pesar de todo, tiene lugar una gran actividad inmobiliaria —derivada, bien de la afluencia turística (que puede hacer que la población en época de vacaciones se duplique respecto de la residente), bien de su cercanía a grandes núcleos de población de los que actúan como ciudad-dormitorio—, lo cierto es que en el 90% del territorio español y en la gran mayoría de sus localidades se producen únicamente el 35,7% de todas las transacciones de viviendas efectuadas en España en 2021. De ellas, en más del 60% se realizaron 10 transacciones o menos en todo el año y, en más del 90%, 100 transacciones o menos, lo que contrasta con las cifras de poblaciones de más de 25.000 habitantes, en las que, como promedio, se producen unas 1.300 transacciones cada año.

Si bien los precios de vivienda de las áreas más despobladas suelen ser, en general, más bajos y menos volátiles que en los enclaves de más demanda, al encontrarse menos representados en la media nacional —por el pequeño volumen de transacciones que se produce en estas regiones— , se produce la paradójica situación de que, en un país con una mayoría de su extensión en estabilidad (o incluso leves caídas) de los precios inmobiliarios, la generalización de los datos de los grandes núcleos y su influencia en la evolución del precio medio nacional hace que sean noticia día sí y día también la falta de oferta de vivienda y los problemas de emancipación de la población joven, que generan situaciones de "microburbujas" en determinados enclaves (ciudades o barrios), en los que los precios se sitúan muy por encima de la capacidad adquisitiva del ciudadano medio (aunque cabría dudar del término "burbuja", en tanto en cuanto esa situación sostenida de acumulación de demanda en una determinada zona dudosamente remitirá de golpe dando lugar a una caída drástica del precio).

Al mismo tiempo, y también lejos de lo que cabría esperar, se comprueba que, en los pequeños núcleos rurales de población, allí donde se acumula la mayor parte de las viviendas vacías, existe una oferta de vivienda en venta o alquiler normalmente escasa. Esto revela una falta de incentivos entre los propietarios de las edificaciones para su puesta en el mercado, y dificulta, a su vez, la determinación del valor de mercado de los inmuebles de estas zonas, por la ausencia de suficientes comparables o testigos de valoración.

Estos datos deberían hacernos reflexionar sobre el modelo de organización territorial por el que querríamos apostar, con todo lo que una hipotética "vuelta al campo" conllevaría desde el punto de vista de dotación de infraestructuras, servicios y oportunidades de empleo, así como sobre las medidas que serían necesarias para incentivar la puesta en el mercado de las viviendas deshabitadas de las zonas rurales. Sin duda, no es sencillo rehabitar "la España vaciada", pero parece una salida más que razonable al cuello de botella inmobiliario al que da lugar la excesiva polarización de la demanda hacia unos pocos y masificados lugares.

De hecho, podríamos encontrarnos en uno de los mejores momentos para abordar este debate, gracias al cambio de mentalidad que hemos experimentado sobre la posibilidad de desarrollar nuestra actividad en teletrabajo. Si de verdad buscamos un futuro sostenible, este es, sin duda, un debate que no podremos eludir.

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