Opinion legal

La erupción del volcán Cumbre Vieja y los retos legales para propietarios y bancos

  • Nueva realidad jurídica y urbanística

El presente artículo es un primer acercamiento al sinfín de cuestiones legales que nos deja el dramático suceso de Cumbre Vieja. Aunque, habrá que esperar al desenlace de la naturaleza para analizar la futura explotación de los terrenos afectados.

La Palma es una isla de origen volcánico, no obstante, nadie esperaba que el pasado 19 de septiembre entrase en erupción el volcán Cumbre Vieja. Incluso el propio Plan Insular de Ordenación de la isla de La Palma de 11 de marzo de 2011 señalaba que no parecía que una posible erupción volcánica fuese un riesgo inminente, aunque aconsejaba la determinación de medidas preventivas.

Nueva realidad jurídica y urbanística

Hoy en día la lava lleva ya arrasadas 880 viviendas, cubre 28,3 km de carreteras y 413,38 hectáreas y ya ha ganado más de 30 hectáreas al mar. Esto ya es más que la erupción del Teneguía en 1971.

En estos momentos no sabemos con certidumbre cuándo va a frenar la actividad volcánica. Los avances son inciertos y, por tanto, el alcance del desenlace desconocido.

El terreno afectado quedará prácticamente inutilizado durante un periodo de tiempo. Ese fenómeno natural ocasiona un cambio en la realidad física del territorio y, por consiguiente, también una transformación en su configuración jurídica y urbanística.

La primera de las realidades a las que se enfrenta la isla es la ocupación del terreno por la lava volcánica y con ello la desaparición de las propiedades. Desde un punto de vista legal, habría que estudiar el impacto en las titularidades y demás derechos reales sobre las fincas desaparecidas y afectadas.

Delimitación de zonas afectadas

En primer lugar, tenemos que hacer frente a un tema enormemente práctico que es la delimitación de las zonas que resulten finalmente afectadas, analizar las propiedades que hayan desaparecido o estén dañadas, localizando a sus propietarios, entre otras medidas, para que puedan solicitar las ayudas que el Gobierno de España ha anunciado.

En este sentido, cabe señalar que para el primer paquete de medidas el Gobierno aprobó el Real Decreto 820/2021, de 28 de septiembre, por el que se concede a la Comunidad Autónoma de Canarias una subvención para financiar la adquisición de 107 viviendas de titularidad pública o privada para las familias afectadas con la pérdida o daño de su vivienda habitual, que serán adjudicadas por el Gobierno de Canarias, así como para financiar ayudas económicas destinadas a la adquisición de enseres de primera necesidad. El importe total es de 10.500.000 euros.

El segundo paquete de medidas ha llegado con la aprobación del Real Decreto Ley 20/2021 de 5 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes de apoyo para la reparación de los daños ocasionados por las erupciones volcánicas y para la reconstrucción económica y social de la isla de La Palma.

El Colegio de Registradores, a través del Registro de la Propiedad de Santa Cruz La Palma ya ha adelantado su colaboración incondicional con las autoridades

En España, los Registros de la Propiedad hacen constar los bienes inmuebles que hay en un lugar, su delimitación, sus titulares, los posibles derechos reales y cargas fiscales que, en su caso, pesan sobre los mismos.

El Colegio de Registradores, a través del Registro de la Propiedad de Santa Cruz La Palma ya ha adelantado su colaboración incondicional con las autoridades y los perjudicados, ofreciendo a los titulares de terrenos en la zona afectada, una certificación de las fincas, lo que permitirá acreditar la propiedad y demás derechos preexistentes.

Pueden existir fincas de las que no consten inscritos todos sus elementos o cambios de titularidad no efectuados

Aunque esto no deja de ser un mero trámite inicial que servirá de carácter probatorio para todos los siguientes pasos que puedan seguir. Así, el Real Decreto anteriormente mencionado establece también que la Comunidad Autónoma de Canarias presentará un certificado con la relación de inmuebles afectados por la erupción.

No obstante, pueden existir fincas de las que no consten inscritos todos sus elementos o cambios de titularidad no efectuados, o incluso descripciones de finca no actualizados como suele pasar en zonas rurales. En estos casos se deberán aportar otras pruebas para acreditar los derechos que se han visto afectados; así, el segundo Real Decreto ya acepta como medio de prueba cualquier documento que demuestre dicha titularidad como los recibos del IBI.

Nueva realidad del suelo

Una vez que se haya detenido la actividad volcánica, habrá que valorar la configuración del nuevo suelo. No hay ninguna Ley en España que establezca medidas respecto a la erupción de un volcán, aunque sí que se contemplan casos como, por ejemplo, cuando cambia el curso de un río o cuando el mar crece, que quizás por analogía podrían ser aplicables, si bien esta cuestión habría que estudiarse en profundidad.

Los terrenos de colada volcánica pueden llegar a ser declarados protegidos y, si esto ocurre, no se podría construir sobre ellos

Así, el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana establece que "la utilización de los terrenos con valores ambientales, culturales, históricos, arqueológicos, científicos y paisajísticos que sean objeto de protección por la legislación aplicable, quedará siempre sometida a la preservación de dichos valores, y comprenderá únicamente los actos de alteración del estado natural de los terrenos que aquella legislación expresamente autorice."

Inicialmente, mientras se va estabilizando la situación, los terrenos que queden debajo de la colada volcánica seguirán siendo inicialmente propiedad de los titulares registrados.

A pesar de ello, los terrenos de colada volcánica pueden llegar a ser declarados protegidos y, si esto ocurre, no se podría construir sobre ellos, como vamos a ver a continuación.

Medidas protectoras por parte de la Administración para los suelos afectados

El Decreto-Legislativo 1/2000, de 8 de mayo, por el que se aprueba el Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias nos habla de que "son fines de toda actuación pública de regulación del uso y aprovechamiento del suelo o de utilización de éste, entre otros, el de conservar y preservar los espacios y elementos naturales, así como las riquezas con relevancia ecológica, para impedir la alteración o degradación de sus valores naturales y paisajísticos".

El terreno recién nacido quedaría sujeto, una vez finalizados los trámites correspondientes, a la Ley de Patrimonio Natural y la Biodiversidad

Desde la ya derogada Ley Territorial 12/1987 de Declaración de Espacios Naturales de Canarias que incluyó en su artículo número 2 un listado de parques naturales de La Palma, apareció Cumbre Vieja como espacio protegido. Hoy en día el propio Planeamiento del municipio de El Paso reconoce los valores geológicos en las lavas históricas y reconoce la protección a las áreas del Parque Natural de Cumbre Vieja, por lo que podría extender los límites del mismo.

El Estado podría proteger este suelo recién nacido que forma parte del patrimonio geológico y que quedaría sujeto, una vez finalizados los trámites correspondientes, a la Ley de Patrimonio Natural y la Biodiversidad.

Se está preparando un borrador de Decreto Ley que  permita recalificar los terrenos y volver a construir las viviendas

Esto quiere decir, que serán las propias Administraciones las que deban tomar las decisiones que estimen oportunas respecto a la posibilidad de incluir este suelo dentro de una protección especial.

En el sentido contrario a esta protección, el presidente del Gobierno de Canarias, Ángel Víctor Torres, aseguró que se está preparando "un borrador de Decreto Ley que nos permita recalificar los terrenos y volver a construir las viviendas", pero habrá que esperar para conocer el detalle de ese decreto porque habría que modificar ciertas normas como la Ley del Suelo y Espacios Naturales Protegidos de Canarias.

Por otro lado, la formación de las nuevas zonas de isla por la lava que ha llegado al mar será automáticamente dominio público marítimo terrestre, es decir, propiedad del Estado, como pasó en 1971 con Teneguía. La Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas en su articulado así lo recoge, estableciendo los terrenos que pertenecen al dominio público marítimo-terrestre estatal.

¿Qué pasa con las hipotecas que gravan inmuebles afectados?

Otros aspectos que hay que analizar respecto a la nueva realidad ante la que nos encontramos es la situación respecto a las hipotecas que constaban formalizadas sobre las fincas desaparecidas.

La hipoteca como garantía real sobre un inmueble, claro está, pierde su valor proporcionalmente a la pérdida de valor del bien inmueble que grava, si bien no desaparece de forma automática como derecho al igual que la titularidad sobre la finca afectada.

Habría que estudiar si la pérdida de valor de la garantía para el banco se recupera al extenderse a las accesiones naturales, a las mejoras y al importe de las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario por razón de los bienes hipotecados.

Otra cuestión muy distinta, dejando al margen un momento la garantía hipotecaria, es lo que pasaría con el crédito personal concedido por el banco al titular de la finca desaparecida

Según lo establecido en el Decreto de 8 de febrero de 1946, por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria, "las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario de los inmuebles hipotecados por razón de éstos, siempre que el siniestro o hecho que las motivare haya tenido lugar después de la constitución de la hipoteca y, asimismo, las procedentes de la expropiación de los inmuebles por causa de utilidad pública", serían las que pasarían a estar gravadas, tal y como suelen establecer las mismas escrituras hipotecas en la gran mayoría de los casos.

Otra cuestión muy distinta, dejando al margen un momento la garantía hipotecaria, es lo que pasaría con el crédito personal concedido por el banco al titular de la finca desaparecida, que sin duda sigue existiendo, si bien seria moralmente cuestionable si el banco insistiera en el pago del mismo.

El recientemente aprobado Real Decreto Ley 20/2021 establece la suspensión de las obligaciones de pago de intereses y principal para préstamos y créditos con independencia del estado de pago y deuda del mismo y de si cuentan con garantía hipotecaria o no, por un plazo de hasta 6 meses. Si cuenta con garantía hipotecaría deberá formalizarse en escritura pública.

Para que la garantía hipotecaria pueda sustituirse por las indemnizaciones del Consorcio de Compensación del seguro, el afectado necesariamente deberá contar con un seguro al que habitualmente obliga el banco en caso de que una finca se grave con hipoteca.

Establece el Real Decreto 300/2004, de 20 de febrero, por el que se aprueba el Reglamento del seguro de riesgos extraordinarios, que los afectados en su vivienda o en sus fincas por la erupción del volcán deberán acogerse al Consorcio de Compensación de Seguros. Todo esto cambiaría si la erupción volcánica se declarara como catástrofe natural, ya que el Decreto excluye la cobertura; por tanto, quedarían desamparados los siniestros que por su magnitud y gravedad fueran calificados por el Gobierno como catástrofe nacional.

¿Y con el IBI?

El ya mencionado Real Decreto Ley 20/2021 establece una exención de las cuotas del Impuesto sobre Bienes Inmuebles correspondiente al ejercicio 2021 que afecten a edificaciones dañadas por la erupción volcánica. Exceptúa que deben haber sido objeto de realojamiento las personas o bienes que en ellos se ubiquen hasta la reparación de los daños sufridos.

Si ya se hubiesen satisfecho, podrá pedirse su devolución.

Conclusiones:

¿Qué podría pasar finalmente con las fincas enterradas?

En definitiva, dado el vacío legal ante el que nos encontramos ante este fenómeno de la naturaleza, nos atrevemos hacer las siguientes afirmaciones que desde nuestro punto de vista podría ser probables:

Todos los pasos que las autoridades competentes vayan a dar serán clave para descubrir la nueva configuración de la isla y la situación legal de las antiguas fincas, que ahora son terreno volcánico.

El suelo hasta el momento previo a la colada tenía una clasificación urbanística establecida en los correspondientes Planes de Ordenación de los Municipios, estando regulados los espacios naturales de protección por parte de los órganos autonómicos. Las condiciones físicas han variado, pero de momento las jurídicas no.

La clasificación que va a determinar el régimen jurídico del suelo, que es el conjunto de deberes, derechos y limitaciones a que queda sometida cada propiedad en el desarrollo de las determinaciones del planeamiento, responde a la estructura urbana que propone la Administración municipal en el Plan.

En función de los objetivos de preservar el estado natural o de transformar en ciudad el territorio, por tanto, serán las autoridades competentes las que deberán establecer las condiciones jurídicas en las que se quedan los propietarios de los suelos afectados por la colada volcánica.

El nuevo suelo puede querer preservase por los valores ambientales o paisajísticos y, por tanto, quedar como suelo rústico al concurrir las condiciones, circunstancias o valores convenientes para preservarlos. No obstante, como hemos señalado, la intención actual del presidente del Gobierno de Canarias es permitir volver a construir las viviendas.

La respuesta por parte de la Administración deberá efectuarse en consonancia entre la administración local, autonómica y estatal. Así lo establece el artículo 2 del reciente Real Decreto de 5 de octubre para las medidas ya aprobadas.

Los propietarios deberán hacer valer su condición de propietarios o del derecho que ostentan y probar las condiciones físicas de sus propiedades ante todos los organismos que puedan interactuar a partir de ahora.

Otra de las posibilidades es la declaración de los espacios naturales protegidos que llevará aneja la de utilidad pública a efectos de expropiación de los bienes y derechos afectados. Sería necesario que se formalizase la declaración de utilidad pública explícita que garantiza la concurrencia del interés general, que viene a justificar la posible expropiación de los terrenos, para que los titulares de los suelos puedan recibir compensación económica.

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