Una vez superado, al menos previsiblemente, lo peor del shock pandémico, y tras varios trimestres de crecimientos muy moderados de los precios residenciales, el dato del crecimiento interanual de precios de vivienda del segundo trimestre del INE (3,3% en vivienda usada y 6% en vivienda nueva) ha hecho lanzar las campanas al vuelo a no pocos analistas, e incluso ha resucitado los temores a la aparición de una burbuja, más aún a la vista de lo que está sucediendo en otros países. Sin embargo, ¿está fundamentado el optimismo de unos y el miedo de otros? ¿Qué está ocurriendo realmente en el mercado residencial español?
Un análisis sosegado de la cuestión nos ayuda a perfilar unas perspectivas que, ante todo, siguen teñidas de una alta incertidumbre, dado que el paso de la pandemia no ha sido en balde: ha traído consigo ciertos cambios en la composición y las tendencias del mercado, que dificultan tanto la plena comparabilidad con los datos pasados como la formulación de previsiones.
Con relación a los precios, no resulta afortunada la comparación contra el segundo trimestre de 2020 sin tener en cuenta el efecto distorsionador de la pandemia, ya que la escasez de transacciones del confinamiento produjo un "bache" estadístico que camufla la realidad: que los precios se mantienen sensiblemente estables.
En este sentido, es importante analizar la situación actual en relación con los últimos datos disponibles previos a la pandemia. Según los análisis de Sociedad de Tasación, el precio medio de la vivienda nueva y usada en España se situó en junio de 2021 en 1.682 €/m², un 1,1% por encima de diciembre de 2019. Este importe representa apenas un 0,1% más que en junio de 2020.
A su vez, la vivienda nueva ha alcanzado los 2.482 €/m², con un aumento del 1,2% con respecto a diciembre de 2019. Esta cifra de junio supone un 0,4% más que en el mismo mes de 2020.
Adicionalmente, cabe destacar que estamos experimentando un desplazamiento de la demanda, tanto hacia zonas periféricas y núcleos pequeños como hacia viviendas de mayor superficie, por lo que la mezcla de inmuebles que componen el promedio nacional ha cambiado, incrementando la dificultad de compararse con tiempos pasados.
Por otro lado, los datos de transacciones revelan un panorama notablemente activo: se han cerrado 267.715 operaciones durante la primera mitad de 2021, muy por encima de las 203.743 del primer semestre de 2020, e incluso superando ligeramente las 266.018 operaciones contabilizadas en 2019. No obstante, estas compraventas provienen, mayoritariamente, de una demanda de nivel adquisitivo medio-alto y cuya principal motivación es la reposición, en muchos casos para satisfacer necesidades surgidas a raíz del confinamiento (más espacio que facilite el teletrabajo e incremento de zonas exteriores), y para lo cual se está aprovechando el exceso de ahorro acumulado durante la pandemia, lo que se evidencia en el elevado volumen de compraventas que se realizan sin financiación.
Ésta es, sin embargo, una capa relativamente estrecha de población que, además, había quedado embalsada durante 2020, no siendo posible asegurar que el alto volumen de actividad que ha generado últimamente se sostenga una vez resueltas sus necesidades de cambio de vivienda. Por otro lado, el segmento más importante de demanda potencial, jóvenes y nuevos adquirentes sigue paralizada por la falta de ahorro y la precariedad del empleo, especialmente en los sectores más afectados por los ERE. Por su parte, el potencial empuje de la demanda extranjera está supeditado a la normalización del tráfico mundial, y en cualquier caso se manifestaría únicamente en ámbitos turísticos.
Por tanto, no es claro que vayamos a tener una demanda suficientemente robusta como para mantener los actuales niveles de actividad, ni para hacer despegar abruptamente los precios (de hecho, ya antes de la pandemia atisbábamos una clara ralentización de su crecimiento). Cabría más bien esperar que los precios no experimenten movimientos bruscos ni al alza ni a la baja, puesto que de ellos tiran fuerzas de similar magnitud y sentidos opuestos.
Conteniendo su alza encontramos varios factores: la incapacidad de la demanda de pagar precios más altos (recordemos que una parte de las transacciones que componen el promedio nacional se realizan en ciudades donde los precios ya rozan sus máximos históricos); la caída de los alquileres (que puede desmotivar a la demanda inversora); el efecto de los ERTE y ERE y la alta tasa de paro entre los jóvenes.
En contraste, otras variables impiden caídas bruscas: la vivienda sigue actuando como valor refugio, y es una inversión interesante frente a la baja rentabilidad del dinero; los bajos tipos de interés facilitan la financiación; y, en particular para la vivienda nueva, los elevados costes de construcción, así como la escasez de promociones (en las provincias de Madrid y Barcelona, el stock se ha reducido en un 40,3% y en un 14,9% durante el último año, respectivamente, según datos de Sociedad de Tasación), hacen posible que los precios puedan crecer, aunque retenidos por los factores antes mencionados.
Como conclusión, podríamos decir que el mercado de vivienda se encuentra en una situación de impasse, sometido a un equilibrio de fuerzas entre unos factores que lo impulsan y otros que lo paralizan. En un contexto de estabilidad en precios e incertidumbre en la composición actual y futura de la demanda, se recomienda prudencia en la formulación de conclusiones. Solo con una perspectiva algo más larga en el tiempo, sabremos qué tendencias generadas tras la pandemia quedarán asentadas y cuáles desaparecerán.
