En muchas ocasiones, me he encontrado con problemas de muy difícil solución que surgen tras una compraventa inmobiliaria. Se le ofrece a un inversor una aparente buena operación inmobiliaria y, por cuestiones de celeridad y confianza en que todo parece correcto según lo que le han transmitido, lo adquiere, sin haber realizado una previa revisión legal.
No me refiero a posibles vicios ocultos del activo inmobiliario (cuidado que en muchas ocasiones se renuncian por ser posible regularlo mediante pacto de las partes) que podrían reclamarse conforme a nuestra normativa civil o a supuestos de mala fe del vendedor. Me refiero a cuestiones que se encuentran en la propia documentación facilitada por el vendedor al comprador como, podría ser, contratos de arrendamiento, notas simples, certificaciones urbanísticas, cuestiones de propiedad horizontal, etc.
Podría citar muchos ejemplos de problemas que surgen y que me han trasladado los compradores una vez han adquirido el activo: "Pensaba que el arrendamiento no era de obligado cumplimiento para el arrendador", "no sabía que esa carga podía tener esa transcendencia", "esa derrama del complejo no me la había comunicado el anterior propietario", "me dijo el vendedor que se podía edificar en ese suelo", "los gastos de urbanización me dijeron que estaban abonados". Son muchos los ejemplos que os podría dar y, una vez adquirido el activo inmobiliario, es muy complicado resolver la compraventa por estas cuestiones o, incluso, obtener algún tipo de indemnización, pues se trata de cuestiones que, en la mayoría de los casos, el comprador-inversor debería conocer con una diligencia normal.
En definitiva, resulta esencial que los inversores adquieran sus activos inmobiliarios con plena seguridad jurídica y que la rentabilidad que esperan obtener no se vea disminuida por cuestiones legales que podían haberse conocido con anterioridad a la adquisición.
Como evitar las sorpresas
Por tanto, mi recomendación es que siempre que se vaya a invertir en inmobiliario se realice una revisión legal, que deberá abarcar todas aquellas cuestiones relevantes del activo inmobiliario. Entre ellas, la titularidad, las cargas y gravámenes (mucho ojo con las servidumbres, con las anotaciones preventivas, con las afecciones fiscales y un largo etcétera), limitaciones a la libre transmisibilidad, derechos de adquisición preferente, litigios, situación urbanística del activo inmobiliario (su calificación, los usos, las cargas urbanísticas), o su situación fiscal (IBI, afecciones fiscales). Estos aspectos serían, en mi opinión, ineludibles, pero además y según el tipo de activo inmobiliario, podría ser muy conveniente revisar la situación laboral o la situación medioambiental, entre otros aspectos.
Mi experiencia me dice que por muy "bonito" o "simple" que pueda parecer la situación de un activo inmobiliario, siempre tiene una particularidad que requiere su debida atención y análisis. Nada tiene que ver el precio del activo o el tamaño con las contingencias con las que te puedes encontrar. El activo más económico y pequeño puede tener una serie de riesgos que no haga aconsejable su compra y, en cambio, me he encontrado con grandes carteras de activos muy bien gestionadas y con cuestiones legales de fácil solución. Por ejemplo, recientemente me encontré un problema de delimitación de la propiedad de un aparcamiento en la descripción registral que conllevaba que, en lugar de 100 plazas de aparcamiento, en realidad, se iban a adquirir 60 plazas. Se puede encontrar una solución, pero imaginaros el problemón del comprador si se hubiera dado cuenta una vez adquirido…
Con esto, no quiero decir que sea un riesgo invertir en inmobiliario, pero una due diligence nos puede ayudar a detectar los posibles riesgos para reflejarlos adecuadamente en el contrato de compraventa y, sobre todo, poder negociar una rebaja en el precio de compraventa si existen esas contingencias que tendrá que "heredar", en su caso, el nuevo propietario.
Por ejemplo, en caso de que surja una cuestión solucionable a corto-medio plazo en el activo inmobiliario es muy recomendable que el comprador retenga una parte del precio de compraventa hasta que se solucione. Esto incentivará al vendedor a ponerse manos a la obra para arreglar la situación y, si finalmente no se soluciona, puede descontarse esa parte retenida del precio final o, incluso, resolver la compraventa si así lo estima conveniente el comprador y está previsto en el contrato de compraventa.
La fiscalidad de la operación
Otra cuestión que resulta fundamental a la hora de invertir en inmobiliario (como en toda inversión, realmente) es la fiscalidad, que habrá de estudiarse caso por caso. Es conveniente analizar si es preferible adquirir directamente el activo inmobiliario o, en cambio, existen ocasiones en que puede ser conveniente adquirir la sociedad propietaria del activo inmobiliario, con una tributación totalmente distinta según la opción escogida. Escoger una adecuada estructura fiscal es esencial y puede conllevar un ahorro fiscal muy importante.
La preparación de la documentación contractual
Por lo tanto, una vez realizada la revisión legal y detectados los posibles riesgos de la operación, ya se estaría en disposición de decidir o no llevar a cabo la inversión -con seguridad jurídica- y, si se sigue adelante, sería el momento de elaborar la documentación contractual que permita al comprador cubrirse de esos riesgos detectados en la revisión legal, a través de diversos mecanismos jurídicos.
La preparación y redacción de la documentación contractual y, en concreto, el contrato de compraventa es esencial para asegurar que, ante posibles contingencias, se tengan "armas" contra el vendedor. Un contrato de compraventa "tipo" no cubre las singularidades del concreto activo inmobiliario y, por ello, es básico que lo que haya surgido en la revisión legal se plasme adecuadamente en el contrato de compraventa.
Es cierto que, en ocasiones, los abogados pecamos de ser demasiado cautelosos y podemos entorpecer operaciones por querer dejar nuestro sello en el contrato. No estoy de acuerdo con estas prácticas y, en mi opinión, hay que negociar y luchar por lo importante y lo que verdaderamente va a proteger al inversor, según las particularidades del activo inmobiliario en cuestión.
Invertir en inmobiliario es, hoy en día, una buena opción siempre que se lleve a cabo una revisión legal y se prepare adecuadamente la documentación contractual que le permita al inversor adquirir con tranquilidad, sin sorpresas.
