Madrid
La vivienda ha vuelto a convertirse de nuevo en objeto de deseo para la mayoría de los españoles. En realidad nunca ha dejado de serlo, pero la crisis financiera abrió un paréntesis ante la perspectiva de afrontar dificultades económicas familiares o la posibilidad de encontrar otros activos más rentables, como los bonos soberanos de los países del sur de Europa o el rally de la bolsa norteamericana.
Pero con la recuperación económica manteniéndose estable, la perspectiva de que los tipos de interés se mantengan cerca de cero durante más tiempo –el BCE ha retrasado la subida en la euzona más allá del primer semestre del próximo año–, los depósitos ofreciendo una remuneración exigua y la incertidumbre ante el comportamiento de la bolsas, después de un período prolongado de subidas, los inversores más conservadores han vuelto a poner sus ojos en el ladrillo como idea de inversión. La renta fija ya no implica que no se corra riesgo con el dinero invertido, con los activos de deuda que tradicionalmente actúan como refugio en terreno negativo.
Los datos de rentabilidad por alquiler que se han obtenido durante los últimos años han terminado de convencer a los inversores de que pueden sacar más rédito comprando un piso para después arrendarlo que invirtiendo en activos financieros, aunque a largo plazo no sea así. La rentabilidad bruta por alquiler se ha situado en el primer trimestre en el 3,9%,según el último informe del Banco de España. "De media, la rentabilidad anual que se puede obtener en España por un inmueble alquilado es del 5,4%, mientras que en 2018 la rentabilidad era del 5,8%, en 2017 del 5,5% y en 2016 era del 5,2%", explica Beatriz Toribio, directora de Estudios de Fotocasa.
Y teniendo en cuenta además que el precio de la vivienda se ha encarecido un 6,8 por ciento en los tres primeros meses del año respecto al mismo período de 2018, según los datos del INE, debido sobre todo al encarecimiento de las de nueva construcción.
Otros factores han ayudado a situar al ladrillo en el foco. El último Plan Estatal para la Vivienda del Gobierno, para los años 2018 a 2021, por ejemplo, contempla ayudas para la compra de vivienda y el alquiler, con bonificaciones que podían llegar hasta el 40% del arrendamiento mensual en determinados casos. Y pese a la apariencia de saturación de grúas en determinadas zonas, lo cierto es que la falta de vivienda sigue siendo un problema, lo que permita que los precios del alquiler sigan subiendo. Según el último informe de Idealista, el precio del metro cuadrado en esta tipología de vivienda se ha situado en su máximo histórico en mayo, en 11 euros por metros cuadrado, un 7,5% más que el mismo mes del año pasado y 4,6% más que en febrero.
Todo esto ha creado el caldo de cultivo perfecto para que el inversor medio haya vuelto a fiarse del ladrillo como inversión, aparte de la idea de que como mínimo siempre quedará la propiedad física de la vivienda y sin que se percate en muchos casos de los costes extraordinarios que deberá repercutir en la plusvalía del alquiler, como el mantenimiento de la vivienda y los impuestos. Tampoco suele entrar en sus cálculos la depreciación en que puede incurrir la vivienda a lo largo del tiempo, según el momento del ciclo económico, y la dificultad de hacer líquido su valor en el momento adecuado.
Los fondos inmobiliarios globales logran un 10% de rentabilidad anualizada a 10 años
¿Por qué, entonces, esta obsesión con la compra de una o varias viviendas cuando en el mercado existen otras alternativas financieras más rentables a largo plazo para invertir en este sector y con mucho menos riesgo? Los fondos inmobiliarios se revalorizan de media un 15% en el año, pero a largo plazo también ofrecen un rendimiento interesante, con una rentabilidad anualizada a 5 años del 7,4% y del 11% anualizado a 10 años, según datos de Morningstar, teniendo en cuenta solamente a los fondos de esta categoría disponibles para un inversor minorista en España en sus clases en euros.
Rentabilidad por zonas geográficas
Unos porcentajes que se mejoran si se diferencia los fondos inmobiliarios por la zona geográfica en la que invierten. De esta forma, los fondos focalizados en Europa proporcionan una rentabilidad anualizada a diez años del 12%, mientras que los que se centran en Asia ofrecen un 9,7%; los que tienen a Estados Unidos como área de inversión muestran un 13,6%; y los que invierten en cualquier parte, los fondos inmobiliarios globales, obtienen un 10,28%. Revalorizaciones que invitan a pensar en aquellos inversores con cierta formación financiera y con poca aversión al riesgo que quizá compense más invertir en activos financieros ligados con el sector inmobiliario que en la compra o alquiler de una vivienda.
Las gestoras más conocidas para el inversor español especializadas en fondos inmobiliarios son AXA IM, Janus Henderson, BNP_Paribas, Morgan Stanley, Degroof Petercam, Fidelity o Robeco.
La diversificación es, a juicio de Marta Díaz-Bajo, directora de análisis de fondos de atl Capital, la gran ventaja de estos fondos, que cuentan con liquidez diaria. "Cuando se invierte en un piso o una residencia, universitaria o para personas mayores, lo estamos haciendo en un solo inmueble, una zona concreta y con una gran parte de nuestro patrimonio financiero. Pero hay muchos más activos, como centros logísticos, superficies comerciales o polígonos industriales, a los que no es tan fácil acceder de forma individual", explica Díaz-Bajo, para quien los fondos inmobiliarios permiten, además, recoger la revalorización en distintas fases del ciclo, aparte de ir destinando gradualmente el dinero que deseamos invertir.
Otra de las ventajas es que permite entrar con una inversión mínima inicial muy asequible, con la mayor parte de ellos en el entorno de los mil euros. "Tenemos clientes de banca privada que prefieren entrar en el sector inmobiliario a través de fondos especializados, a los que destinan entre un 7% y un 9% de su patrimonio, y otros que prefieren invertir directamente", subraya.
Ante la falta de rentabilidad que muestran los activos tradicionales en los que solía fijarse un inversor conservador, son muchas las firmas de banca privada que, aparte de recomendar los fondos de inversión, han incluido en su catálogo de productos la posibilidad de invertir en fondos cerrados ligados a determinados proyectos inmobiliarios. De hecho, se ha convertido en un segmento estratégico al que cada vez dedican más recursos, igual que en los fondos de private equity.
Es el caso de A&G Banca Privada, que recomienda fijarse, por ejemplo, en el área residencial y en la de lujo portugueses. "Portugal es un país muy parecido a España, pero hay diferencias en su mercado inmobiliario que lo hacen más dinámico desde el punto de vista jurídico y urbanístico", señala Borja de la Quintana, director de Real Estate de la firma, quien también recomienda otros mercados más core como Francia y Alemania, países que cuentan con una actividad muy fuerte en el mercado residencial de alquiler.
La alternativa de los reits
Aparte de los fondos inmobiliarios, existe otra forma de invertir en el sector de forma más directa, como son los reits (Real Estate Investment Trust, por sus siglas en inglés), que no son otra cosa que la versión internacional de las socimis españolas, otro de los vehículos que tiene a su alcance el inversor desde hace poco tiempo. Firmas que cotizan en mercados y donde únicamente es necesario comprar acciones de las socidades en las que estemos interesados.
Entre los reits que tienen mejor dato de rentabilidad anualizada a diez años, aparecen vehículos que se centran en Estados Unidos, sobre todo, con iStar Inc, Lamar Advertising Co Class An y Equinix Inc, entre los mejores, con un rendimiento entre un 29% y un 31%. En el caso de las socimis, debido a su reciente entrada en la legislación española, no existen muchas sociedades de este tipo que ofrezcan datos de rentabilidad a largo plazo entre los vehículos de mayor tamaño. A tres años, aparecen solo en terreno positivo Corpfin Capital Prime Retail III, con un 17%, y Merlin Properties, con un 7,91%, según FactSet.
