Metrovacesa va camino de cumplir cuatro meses en bolsa desde que regresó como una compañía muy diferente. Los inversores, que ya ajustaron a la baja su precio en el último momento, han llevado a sus títulos a cotizar un 4,3% por debajo de los 16,5 euros de su debut coincidiendo con la corrección del mercado. Esto ha llevado a la firma a cotizar con un descuento del 10% sobre el valor de sus activos (de 2.690 millones de euros), el mayor de las promotoras.
¿Cómo valoraría sus primeros resultados como cotizada?
Salimos a bolsa el 6 de febrero y estamos en una fase de crecimiento ambicioso. De las tres promotoras cotizadas, tenemos la bolsa de suelo más grande y, por tanto, la previsión de lanzamientos y de entregas más ambiciosa con el objetivo de llegar a 4.500-5.000 unidades vendidas en 2021. Este año entregaremos 520 viviendas de las que más del 70% están vendidas y de las 700 a entregar en 2019 ya están prevendidas el 35%.
El salto importante lo daremos en 2020, cuando entregaremos 3.500 viviendas. Por otro lado, tenemos una bolsa de suelo estratégico, ya que es la fuente del margen futuro y de promociones a partir del 2020 o 2021. Contamos con un 76% de suelo fully permitted y el objetivo es alcanzar en 18 meses -desde la OPV- el 83%.
En la salida a bolsa contó que les fue difícil explicar el modelo diferencial de Metrovacesa respecto a Aedas y Neinor Homes por su presencia geográfica más allá de las grandes ciudades. ¿Al inversor internacional le sigue costando entenderlo?
El inversor que ya está dentro lo ha entendido y ahora quieren ver que vayamos cumpliendo los hitos cada semestre. Creo firmemente que si no hubiéramos tenido un modelo distinto no hubiéramos salido a bolsa, porque el mercado ya tenía este tipo de compañías.
Gestores como Francisco García Paramés o Iván Martín han entrado en el capital.
En el momento de la salida a bolsa teníamos un 5% de inversores españoles y ahora estimo que estamos ya en el 10%.
¿Les está penalizando el mercado a la espera de que reduzcan su participación Santander y BBVA?
Creo que es al revés. Lo que tenemos que hacer ahora es darle liquidez a la acción. Desconozco la estrategia de Santander y de BBVA, pero mi percepción es que no se van a quedar para siempre con una participación del 70%. Ahora bien, tampoco veo prisa por salir. Lo irán haciendo cuando la acción vaya recuperando valor y dando entrada a accionistas que están queriendo comprar, pero no hay liquidez suficiente para que lo hagan.
¿Cómo ve el futuro del sector en bolsa tras la cancelación de la salida de Azora?
Cuantas más salgan habrá más comparables. Al final estar cotizado añade mucha transparencia a un sector que lo necesita. Dicho esto, creo que el mercado ahora está seco. ¿Puede que se abra otra ventana? Puede ser, pero es verdad que ha habido ya tres salidas de cotizadas en las que hemos levantado capital por unos 2.000 millones de euros y lo que los inversores quieren ver es ejecución y resultados. Cuando se normalice un poco más el mercado puede que haya otra ventana de oportunidad, aunque se incorporen más tarde al ciclo.
¿Está justificado el optimismo que ha despertado el sector?
Vendemos un plan de negocio basado en un ciclo que durará unos siete años, con un pico que se producirá en 2021-2022 para luego mantenerse unos años más. Tenemos una bolsa de ocho años de suelo con el objetivo de que en el año siete se reduzca a una duración de 2,5 años. Eso quiere decir que tengo que entregar muchas viviendas por el camino y aún así me sobra suelo, con lo que tengo que vender.
Lo que va a ocurrir mientras es que nosotros nos vamos a descapitalizar voluntariamente. Esta es una compañía que va a tener un NAV que va a crecer en estos años para luego decrecer. ¿Cómo? Vía entrega de dividendos, pero voluntariamente. El retorno para el accionista es muy bueno. Me preguntaba un inversor hace poco: "¿Y si el ciclo se acabara?" En ese caso, venderíamos la cartera de suelo y cerraríamos la compañía. Es un negocio cíclico.
¿Mantiene la previsión de repartir dividendos en 2020?
Sí. Al accionista le devolveremos por encima del 80% del flujo de caja a partir de 2020, aunque logremos tenerlo antes, pero nos damos cierto margen.
De los 30 millones de la venta de suelo prevista para este año, ¿cuánto han cumplido ya?
Hemos cerrado una operación por 22 millones de euros. Tenemos que vender en torno a 400 y 500 millones de euros de cara a los próximos seis años.
¿Se plantean entrar en la gestión de suelo residencial para terceros?
Sí, nos lo planteamos. De hecho, la parte de suelo residencial que vendamos en un futuro -aprovechando la subida del ciclo- provendrá principalmente de ámbitos de suelos no finalista en los que tenemos una exposición elevada.
¿Cuándo empezarán a vender suelo no finalista?
Este año y el siguiente nada. Empezaremos cuando el suelo no finalista se transforme en finalista que es realmente donde logras un buen retorno.
¿Cuál es el objetivo de deuda que maneja la compañía?
A día de hoy el apalancamiento que tenemos es prácticamente cero, pero vemos un rango óptimo y conservador por debajo del 25%, aunque creo que nos quedaremos en torno al 20%.
