Bolsa, mercados y cotizaciones

La vivienda encierra tanto riesgo como invertir en bolsa

  • El ladrillo ha vuelto a colarse entre las preferencias de los españoles...
  • ... pero muchos se equivocan al pensar que es una inversión sin riesgo
Dreamstime

Si hubiera que señalar un activo ganador en 2017 que ya termina sería la bolsa. Los inversores que optaran por seguir las recomendaciones de los expertos e invertir en acciones a comienzos de año han visto crecer sus ahorros un 10% de media y ese buen comportamiento de mercado ha posibilitado un cierto trasvase del ahorro que hasta ahora estaba en productos de renta fija a otros centrados en renta variable. Consulte más noticias en la revista gratuita Inversión a fondo.

Pero a ese esperado trasvase, que debería seguir produciéndose en un contexto de tipos bajos y casi nula expectativa de rentabilidad en la renta fija, le ha salido un duro competidor que llevaba ya algunos años de capa caída: el mercado inmobiliario. Solo en España, la compraventa de vivienda subió un 15% en el mes de octubre, según los datos publicados por el Consejo General del Notariado, al calor de un hipotético suelo en los precios de la vivienda, que parecen haber vuelto a la senda del crecimiento, ya que hasta noviembre habían subido un 4% de media.

Además, buena parte de las compras que se han registrado en este mercado tan popular en España, un 11% de media y un 19% en los mayores de 55, según los datos de Fotocasa, se han hecho como inversión, con una diferencia de lo que pasaba antes de que estallara la burbuja: ahora no se compra para vender años más tarde con plusvalías, sino para obtener rendimientos recurrentes a través de alquiler. "Hay mucha gente que está ya invirtiendo en vivienda como alternativa para ahorrar la pensión; el 85% de los que compran como inversión es para alquilar", apunta Beatriz Toribio, directora de estudios de Fotocasa.

No en vano, el 4% de subida de precio que acumula la vivienda se queda muy lejos del aumento del 24% que han experimentado los precios de alquiler en el último año tanto por el aumento de la demanda como por el boom de alquiler turístico a través de plataformas como Airbnb, que disparan los precios medios en las zonas más turísticas de las principales capitales españolas.

Avance imparable del alquiler

Esto explica que el rendimiento bruto por alquiler de vivienda alcance ya el 5,6% de media en España, según los datos de Fotocasa y la situación ni es nueva ni es exclusiva del mercado español ya que, según un estudio de Fidelity, "en los últimos 20 años los flujos de rentas representan entre el 65 y el 80% de las rentabilidades totales del mercado inmobiliario".

No es de extrañar teniendo en cuenta que solo en España el precio medio por metro cuadrado de la vivienda se ha desplomado un 34% desde la quiebra de Lehman Brothers -el casus belli de la actual crisis financiera que aún colea-, mientras que en ese mismo periodo el Ibex solo ha perdido un 6%, lo que viene a destruir la idea que sustenta la apuesta por la vivienda como inversión: no, no sube siempre.

Otra cosa son los cupones que se reciben por una vivienda o, lo que es lo mismo, los rendimientos que se generan vía alquiler ya que ahí ese 5,6% de rentabilidad bruta actual es una cifra muy golosa sobre todo cuando se miran sus comparables financieros y se pone en un contexto de tipos de interés al 0%.

"La inversión inmobiliaria hay que verla más como un equivalente a la renta fija", apunta Ignacio Perea, director de inversiones de Tressis Gestión. La comparación es odiosa, ya que el cupón de la deuda más segura, el bund alemán, es del 0,76%, y para irse a rendimientos similares a ese 5% del alquiler hay que viajar a los mercados emergentes y asumir el máximo riesgo posible, el de los bonos basura, que dan cupones medios del 5,9%, según los datos que maneja Axa IM.

Rentabilidades soberanas

"Todo el mundo sabe que las rentabilidades soberanas de los países occidentales son bajas. Pero no es el segmento de los bonos gubernamentales donde se produce trivialidad de las valoraciones del mercado de renta fija. Es en el crédito corporativo. Después de años de política monetaria ultra acomodaticia y una búsqueda desesperada de rentabilidad por parte de los inversores, el crédito corporativo en general y los mercados de high yield en especial, se han convertido en la clase de activo más caro del mundo", apunta Adrien Pichoud, economista jefe de SYZ AM.

Pero los rendimientos que generan los alquileres no solo han de comprarse con los cupones de los bonos, ya que en el mercado de acciones también tienen una equivalencia: los dividendos. Y aquí las previsiones no son tan negativas. "En Europa el rendimiento explícito del dividendo es de entre el 3 y el 4%", explica Jacobo Zarco de atl Capital. Y a este rendimiento recurrente hay que añadir que el activo como tal, el mercado de acciones también ofrece buenas expectativas de revalorización para el año que viene, y muy superior a la expectativa de subida en el precio de la vivienda.

"Con un PER de 15 -en torno a la media histórica-, una rentabilidad por dividendo alta en comparación con los rendimientos de los bonos, y con un crecimiento esperado de los beneficios que todavía puede sorprender al alza, la renta variable europea sigue siendo atractiva", argumenta Jérôme van der Bruggen, responsable de estrategia de inversión de banca privada en Degroof Petercam.

En concreto, analizando las previsiones que por estas fechas publican los bancos de inversión y gestoras se ve un cierto consenso en que la subida que experimenten las bolsas será similar al crecimiento que tengan en beneficios las compañías que componen los índices en un contexto de sincronización en el crecimiento mundial.

"Creemos que las bolsas subirán en 2018 lo mismo que los beneficios, un 10% de media", afirma Joaquín García Huerga, director de estrategia global de BBVA AM. Desde Credit Suisse son algo más cautos y califican al mercado de renta variable de "exuberante", ateniendo al rally de los últimos años, aunque cree que esa exuberancia es "racional" y de ahí que consideren que las bolsas mundiales podrían acabar en 2018 un 9% al alza.

Las otras variables a analizar

La guerra entre la inversión inmobiliaria y la financiera vuelve a estar servida. De hecho, según un estudio de HelpMyCash, un 17% de los españoles tiene claro que quiere comprar una casa en 2018. Eso sí, el 64% de ellos es complicado que pueda hacerlo, ya que tiene ahorrado menos del 20% del valor de la vivienda, mínimo imprescindible para poder comprar vivienda, mientras que la inversión en activos financieros no requiere ese gasto inicial.

De hecho, los expertos piden a los inversores que a la hora de realizar comparaciones tengan en cuenta también los gastos que supone la compra de vivienda y comparen con otras inversiones, ya que además de ese 20% inicial hay que sumar otros gastos derivados del alquiler como la luz, agua, basuras, IBI, comunidad, seguros contratados, que pueden mermar mucho esa rentabilidad bruta del 5%.

Pero hay más variables y una de las más importante es la de riesgo. Y es que si bien se tiende a pensar en vivienda como una inversión segura, sobre todo por estar soportada por un bien físico, lo cierto es que con la vivienda se concentra mucho más riesgo que con cualquier otra inversión.

"Es un área donde la gestión activa es vital, ya que las inversiones pueden generar rendimientos muy dispares. La determinación de precios no es transparente y las operaciones se cierran mediante negociaciones individuales entre compradores y vendedores", apuntan desde Fidelity.

"Cuando compras un piso o una oficina al final lo que haces es concentrar mucho el riesgo y en cambio si ese dinero fuera a una cartera diversificada se consigue mucho minimizar ese riesgo", apunta Jacobo Zarco.

Otro punto importante es la liquidez, total en el caso de los activos financieros, lo que permite disponer del dinero en el momento en que se necesite -en la mayoría de los casos- y muy limitada cuando se habla de inversión inmobiliaria, ya que deshacerse de un inmueble lleva mucho más tiempo -un 42% de los que quieren vender lleva más de un año con la vivienda en venta, según un estudio de Fotocasa-. "El hecho de que el activo inmobiliario no tenga valor liquidativo ayuda en la psicología del inversor inmobiliario, mientras que en los activos financieros sabes en todo momento el precio de tu inversión", señala Zarco.

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comentariosforum19
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navegante
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La inversión en vivienda tiene tanto riesgo cómo comprar acciones del popular, jajaja.

Puntuación 19
#1
Tony
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Eso no se lo cree ni tu caballo

Las acciones de Popular tenían techo de papel el techo de mi piso es de teja cuándo llueve no me mojo y además con estos fríos estoy la mar de Calentito con mi calefacción central

Puntuación -8
#2
Manu
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En un piso se lo que tengo y para que me vale

En una acción me tengo que creer lo que me dicen en la memoria....y en cuanto a lo que vale vete a saber mañana pueden valer 20 e y pasado lo que quieran que valga

VAMOS NADA DE NADA QUE VER UNA INVERSIÓN CON OTRA SRS DEL ECONOMISTA

Puntuación -7
#3
Manu
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Si si sabes el precio de tu inversión hoy mañana......????

El Popular valía por acción 1.2 e el miércoles el jueves no valía nada 0 e

Puntuación -3
#4
ACOMPRARRR
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EN UN PAIS ENVEJECIDO Y CON SUELDOS BAJOS, LA TENDENCIA DE LA PRIMERA VIVIENDA SERA MANTENERSE O A LA BAJA, LA DE LA SEGUNDA , HUNDIRSE EN EL ABISMO.

Puntuación 5
#5
Alfonso
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Nadie discute la utilidad de un techo.....ni la de una cuchara en la mesa.....hay un utilitarismo si puedes pagarlo. Otra cosa es que sea una buena inversion financiera, eso solo ocurre en contadisimas ocasiones y cada vez menos. El ladrillo es un gasto, y como tal hay que verlo.

Puntuación 9
#6
largo plazo
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LA compra de viviendas en españa tiene MAS riesgo que comprar acciones, siempre ha sido asi.

las unicas que se salvan son locales en zona prime, que haya crisis o no, eso siempre dara dinero hasta arriba.

para todo lo demas, el ladrillo no es una buena opcion de inversion, pero seria lo primero por lo que uno deberia tirar para vivir.

Puntuación 5
#7
Sevillo
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Mismos comwntarios que 2008, es el momento de comprar!!! Jajajaja

Puntuación 8
#8
hoy es 28 de Diciembre?
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Noticia patrocinada por las inmobiliarias de los bancos...

Puntuación 6
#9
elcolega2
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invesores españoles jaajajajajajajaja pero si hasta goldmansachs esta vendiendo pisitos a 14000 euros ... . por que como a todos se le está atragantando el pisito espa´ñol .... jua juas juas

Puntuación 3
#10
nicaso
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Considerar la vivienda una inversión es en si una equivocación, más bien es un gasto en un bien de larga duración. Considerarla una inversión ha sido de siempre un error ya que no se controló su precio al no influir en el IPC y gozó de ventajas fiscales que avivaron su demanda y para nada la oferta. El volver al mismo error no solucionará el eterno problema de la vivienda y fomentará la especulación en un bien de primera necesidad.

Puntuación 10
#11
Usuario validado en elEconomista.es
KekoJones
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Vena hombre !! otra burbuja ....esta vez vendemos antes de que estalle.....y no pasa nada !!!

Puntuación 3
#12
Usuario validado en elEconomista.es
KekoJones
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Venga hombre !! otra burbuja ....esta vez vendemos antes de que estalle.....y no pasa nada !!!

Puntuación 5
#13
Sevillo
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Quieren encasquetar todo el ladrillo quw tienen los bancos y no saben como.... jajaja me parto. Este discurso el mismo que 2008

Puntuación 7
#14
Que miedo
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No invierto en ladrillo en España, en cuanto empiecen a subir los tipos de interés, los precios se hunden.

Puntuación 6
#15
Bael
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Es hora de que suban los tipos de interés de 0% a 4-5% para frenar la expeculacion inmobiliaria en alquiler y compra. Es la única manera de que los jóvenes y no tan jóvenes puedan acceder a una vivienda.

Los que ya tienen varias viviendas es hora que se la paguen ellos y no los demás ahorradores, o compradores necesitados de vivienda acosta de un Euribor en negativo.

Puntuación 2
#16
defm
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pero si los españoles no tienen ni un céntimo....

Puntuación 2
#17
forrest gump
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Intentar mantener los precios de forma artificial es prolongar el problema en el tiempo

Con la cantidad de viviendas que sobran, la mala calidad del mercado de alquiler, la voracidad de los Ayuntamientos, como máximo una vivienda

La segunda ni regalada !

Puntuación 2
#18
Usuario validado en elEconomista.es
mantinao
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Lo que nadie está teniendo en cuenta, es que la vivienda se financia, mientras que la compra de acciones y otros productos financieros no. La mayoría accede a una vivienda mediante financiación; por lo que si solo con aportar el 20% del valor de la vivienda, puedo acceder al resto (el otro 80%) mediante financiación, y a su vez ésta se va pagando sola con el alquiler; creo que es la mejor opción para invertir. Dado que al cabo de unos años, uno se habrá hecho con un capital, por un mínimo de desembolso/inversión inicial (solo el 20%).

Puntuación -1
#19