Madrid
El anuncio de que Neinor está interesada en adquirir a su eterno rival Aedas en una operación conjunta con la firma de capital privado Apollo para crear la mayor promotora de España ha vuelto a situar al sector inmobiliario en el radar de los inversores. Tras la subida de tipos de interés emprendida por los bancos centrales para frenar la inflación hace dos años, las firmas relacionadas con el ladrillo volvieron a brillar, al igual que las entidades financieras, gracias a la revalorización de sus activos, a lo que se une la necesidad cada vez más acuciante de vivienda por parte de los ciudadanos en casi todo el mundo.
Aunque el año pasado cerró con una caída del 5,80%, el índice sectorial de Real Estate del Stoxx 600 se encuentra entre los más alcistas del año, con una revalorización del 6,57%, gracias a la subida del 37% que experimentan la belga Cofinimmo, el 24,5% de la francesa Klepierre, el 19,4% de la suiza Swiss Prime o el 18,4% de la también belga Aedifica. Esta última también ha hecho pública su intención de adquirir a Cofinimmo, lo que demuestra que el sector se encuentra inmerso en un proceso de consolidación para ganar tamaño.
Dentro de real estate caben desde firmas de promoción de viviendas hasta centros comerciales, oficinas o logísticas, cada una con su propia idiosincrasia. Pero más allá de este proceso, las valoraciones de las firmas del sector se encuentran en un momento atractivo, entre otros factores por la escasez de vivienda para particulares, un fenómenos que no sucede solo en España.
Oliver Kummerfeldt, director de análisis del sector inmobiliario europeo de Schroders Capital, explica que la actual falta de oferta de espacio residencial en los principales mercados de Europa Occidental y las continuas tendencias de urbanización ofrecen una oportunidad para las inversiones en vivienda. "Prestamos especial atención a los segmentos de viviendas de alquiler asequibles y del mercado medio, que carecen de oferta suficiente. Sin embargo, hay que tener muy en cuenta la regulación local para proteger a los inquilinos de viviendas, por ejemplo, de las subidas de precios. También vemos oportunidades en los mercados de viviendas para mayores y estudiantes en el Reino Unido y en todo el continente", señala.
Además, los formatos de tiendas de conveniencia y supermercados que proporcionan flujos de caja ligados a la inflación serán, a su juicio, de los más resistentes. "También vemos oportunidades en partes selectivas del mercado hotelero, con preferencia por hoteles arrendados en las principales ubicaciones de destino que ofrezcan rentas base vinculadas a la inflación y componentes variables que capturen el beneficio operativo, o bien hoteles operativos situados más arriba en la curva de riesgo en los que el reposicionamiento/reestructuración de las operaciones y/o la finalización de las actividades de estabilización impulsen la creación de valor", apunta.
En España, un reciente informe elaborado por el equipo de Singular Bank pone de manifiesto que la promoción de obra nueva seguirá siendo insuficiente, ya que se prevé que entre 2025 y 2026 apenas se terminen 260.000 viviendas, "un volumen muy por debajo de las necesidades generadas por el crecimiento de la población, los flujos migratorios y la consolidación de nuevos hogares. Esta escasez se ve agravada por las restricciones normativas, las limitaciones al cambio de uso del suelo y el envejecimiento del parque existente. Como consecuencia, los precios seguirán al alza, especialmente en Madrid, Barcelona, Málaga, Valencia y las islas. De ahí el interés de las promotoras por ganar tamaño.
De esta forma, Guillermos Santos Aramburo, socio de iCapital, considera que, en pleno proceso de ajuste a la baja de los tipos del euro, es un buen momento para invertir en el sector tanto en España como en Europa, seleccionando bien el gestor y la categoría de inmuebles en los que se inverte, aunque " no es sencillo lograr esta exposición para inversores pequeños y medianos", por lo que recomienda invertir en socimis, como Merlin y Colonial, que cotizan en el Ibex, así como en Reits (socimis de ámbito europeo que cotizan en otras bolsas).
En cambio, es más fácil para grandes inversores "a través de vehículos ligados al sector inmobiliario que se engloban en el mundo de los productos ilíquidos, centrados tanto en España como en Europa, y también a través de coinversiones con entidades especializadas", concluye.
No obstante, hay fondos de inversión que invierten de manera indirecta en el sector y que permiten tener acceso al inversor minorista de manera efectiva, con vehículos que están logrando en el año hasta un 17% de rentabilidad, como es el caso del Euro Immo-Scope. Otros fondos no logran un porcentaje de doble dígito, pero sí que se acercan al 10%, como KBC Select Immo Belgium Plus Cap, Ofi Invest Actions Immo Euro B o Immobilier 21 AC. En España, el Abante Sector Inmobiliario A, gestionado por José Ramón Iturriaga, también se encuentran entre los más rentables de su categoría, con casi un 8% en el año.
