Los inversores sacan la calculadora ante operaciones como la que proponen Neinor y Apollo sobre Aedas para saber si merece o no la pena mantener la acción de la última compañía en cartera o, incluso, comprar en lo que avanza la propuesta de crear un gigante inmobiliario. Sobre la mesa está la oferta de 25 euros por acción mientras que Aedas Homes cotiza en los 27,3 euros. Así que, por lo pronto, el mercado ya está demandando una mejora del 15,9% para hacer la propuesta de Neinor más equitativa. Y es que las firmas de análisis sitúan su valoración media en los 28,98 euros, según el consenso de mercado. No solo está por encima de la oferta de Neinor y Apollo, sino también lo está sobre el precio al que cotiza la inmobiliaria controlada por el fondo Castlelake.
Como norma general, en una oferta pública de adquisición (opa) el precio suele estar en línea de la cotización o por encima para hacer más la propuesta más atractiva y convencer a los inversores. Ésta es más una oferta amistosa. La venta de Aedas Homes está en fase de negociación con el fondo de inversión Castlelake que posee el 79% del accionariado de la promotora. La propuesta inicial que estaría sobre la mesa implicaría valorar a la compañía alrededor de los 1.000 millones de euros que saldría a 25 euros por acción. La capitalización bursátil de Aedas Homes (número de acciones por precio de cada acción) se situó al cierre semanal en los 1.193 millones de euros (27,3 euros por acción).
A precios de mercado, aceptar la propuesta que proponen desde Apollo y Neinor implicaría renunciar a un 8,4% del valor bursátil de la compañía. Más aún si se tiene en cuenta el valor de los activos (lo que se conoce como valor liquidativo o NAV por sus siglas en inglés) de Aedas Homes, que con datos a cierre del 2024 estaría en los 1.464 millones de euros, un 4,1% por encima de lo que reflejaba el valor liquidativo de la compañía al cierre del ejercicio anterior (véase apoyo).
Ante una oferta como la propuesta por Neinor y Apollo el precio de la acción sobre el parqué tiene a igualarse con la misma una vez se hace pública. En el caso de Aedas, la acción cayó más de un 6,7% en busca de esos 25 euros. No obstante, no llegó a tocar los mismos. Una jornada después (este jueves pasado) Aedas presentó unos resultados que convencieron al mercado además de anunciar un nuevo dividendo a repartir entre sus accionistas. Es un reparto de beneficios que implicaría un desembolso de 136 millones de euros que no estaba previsto y que implicaría una rentabilidad por dividendo de casi el 12%.
La presentación de los resultados y este dividendo no previsto con la venta en marcha de la promotora inmobiliaria levantó el precio de la acción un 3% el jueves. Una subida que no cubre la caída de la sesión anterior pero que, sumado al avance del 0,4% de este viernes, aleja el precio de Aedas a la propuesta de Neinor y Apollo.
Hay diez firmas de análisis o bancos de inversión que siguen la evolución del negocio de Aedas Homes y que hacen valoraciones de dónde creen que debería cotizar la compañía si se compara con sus beneficios y modelo de negocio tanto actual como el futuro previsto. Y todas ellas actualizaron su precio objetivo (precio al que podría cotizar en el corto plazo según estos expertos) tras conocerse la propuesta de venta que se está negociando con Castlelake.
Qué ofrece Aedas Homes
El precio medio de estas compañías se sitúa en los 28,89 euros por acción que es lo que justifica ese 15,5% de mejora de la oferta que exige el mercado. Y es que, de esas firmas que actualizaron su precio, solo Oddo BHF igualó su precio objetivo al precio de la oferta de 25 euros. El experto de la gestora financiera sí que estaría sugiriendo vender y aceptar la propuesta de Neinor a ese precio, dado que su anterior precio objetivo estaba en los 28,5 euros por acción y su consejo anterior era el de mantener.
A parte de Oddo BHF, desde Citigroup consideran que Aedas Homes debería cotizar en los 24,05 euros. El resto de firmas o analistas sí ven más recorrido por delante para la compañía ya que ninguna de estas ocho estaría valorando a Aedas por debajo del precio de cotización actual. Así, el consenso de expertos considera que Aedas aún tiene un recorrido por delante sobre el parqué del 6,5%.
Además, el atractivo de promotoras inmobiliarias cotizadas es similar al de las socimis (sociedades de inversión en el mercado inmobiliario) aunque unas estén más enfocadas al negocio del arrendamiento y otras al desarrollo y posterior venta de inmuebles. Y este atractivo es el reparto de beneficios a través del dividendo, principalmente. Con la última propuesta presentada desde Aedas, la rentabilidad por dividendo de la compañía estaría solo por detrás de la de Neinor, que supera el 20% según el consenso de mercado que recoge Bloomberg. Aunque en este caso hay que descontar la evolución de la acción en lo que va de 2025 (si el precio de la acción sube el rendimiento del dividendo cae). Neinor cae un 16% solo desde que comenzó el año mientras que Aedas sube un 5% en el mismo periodo que contiene la corrección sobre el parqué tras la propuesta conjunta de Apollo y Neinor.
La otra gran promotora cotizada española, Metrovacesa, ofrece al inversor un retorno del dividendo del 7,3%. Sigue estando por encima de las socimis del Ibex 35. Inmobiliaria Colonial y de Merlin Properties, están en el 4,1% y el 4,6% a precios actuales, respectivamente.
Un descuento sobre sus activos del 26%
El negocio de Aedas, como el de otras promotoras inmobiliarias, permite comparar lo caras o baratas que cotizan en relación al valor de sus activos que son, principalmente, el ladrillo. Un ejemplo sería el ratio préstamo sobre valor (loan to value, en inglés) para analizar su apalancamiento financiero. Otro sería el valor liquidativo (net asset value que permite valorar a la compañía por su patrimonio inmobiliario.
Como norma general, el valor liquidativo de una promotora, como también ocurre con las socimis (sociedades de inversión inmobiliaria) es superior al valor de mercado porque, como norma general, un inversor no está dispuesto a pagar de más por un valor si, la rentabilidad por dividendo no cubre la diferencia entre ese valor liquidativo y el precio de cotización. Así, Aedas cotiza con un descuento del 19,6% sobre su valor liquidativo que estaría en 33,9 euros por acción. El descuento es aún mayor si se compara con la propuesta de Neinor y Apollo al ser un precio inferior (25 euros) al visto sobre el parqué a cierre semanal y que amplía el descuento sobre el NAV hasta el 26,4%.
