Todas las compañías quieren permanecer en solitario, pero en un mercado de capitales no siempre es voluntad propia y menos cuando se cotiza a precios de derribo. El real estate nacional alcanza una capitalización que es, de media, un 40% inferior al valor neto de sus carteras de activos, bien sean las socimis dedicadas al alquiler (Merlin y Colonial), bien las promotoras (Aedas, Neinor Homes y Metrovacesa) cuyo negocio es la venta residencial tradicional, aunque hayan decidido adentrarse en el built to rent para generar flujos de caja recurrentes en pleno boom de los alquileres. Y ese descuento que presentan es el mayor de Europa sobre un NAV por acción -según el último reportado- de 34,2 euros para Aedas, 17,74 euros Neinor y 16,05 Metrovacesa.
En Francia las firmas que cotizan en el Stoxx 600 Real Estate están aún un 24% por debajo, en promedio, de su NAV (net asset value, en sus siglas en inglés); en Alemania, a pesar de la concentración entre Vonovia y Deutsche Wohnen y del alza del residencial, cotizan con un descuento del 19%; mientras que las suizas, británicas y belgas (dado su perfil más logístico) presentan una prima que va del 12% al 45% sobre el valor liquidativo de sus inmuebles. Y esta comparativa está levantando el interés inversor hacia las promotoras españolas, según fuentes de BME (ver información adjunta), cuyo volumen es una quinta parte de lo que capitalizan las socimis, sobre los 1.000 millones de euros, con descuentos que no terminan de repararse en la bolsa.
Metrovacesa, a priori, queda fuera del radar teniendo en cuenta que su capital se encuentra en manos de la gran banca nacional -Santander y BBVA controlan más del 70%-.
Como complemento al descuento que presentan, los analistas coinciden en que el momentum es óptimo para el sector. "La demanda actual de vivienda ha encontrado dos apoyos reseñables (...) De un lado, tipos hipotecarios en mínimos (1,45% a cierre de noviembre) y, por otro, el incremento de la tasa de ahorro de los hogares a raíz de la pandemia (un 14,8% en 2020 frente a la media del 8,5% del siglo actual)", apuntan desde Renta 4, que han comenzado a hacer seguimiento de las tres promotoras españolas con recomendación de sobreponderar ante "preventas y entregas récord" y con "una demanda que supera a la oferta actual".
Aedas Homes cuenta con la mejor recomendación de compra de su sector y también supone el mayor respaldo de los analistas desde antes de la pandemia. Los analistas le dan un precio objetivo a doce meses vista de 31,16 euros, lo que implica un potencial del 30%. Neinor Homes, por su parte, es un mantener, lo que implica un potencial inferior, del 22,2%, hasta los 14,03 euros, según Bloomberg. Y Metrovacesa se mantiene a la cola de las nuevas promotoras cotizadas, como la que menos apoyo encuentra entre los analistas. Su potencial es del 16%, el más limitado de todas.
El arranque de año no ha sido bueno para el real estate europeo, que cede un 7%; pero no ha sido así para Neinor, que suma un 8,5%, pierde un 2% Metrovacesa y Aedas se mantiene en tablas.
