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Francisco López (Almagro Capital): "Aspiramos a crecimientos de NAV anuales del 9% hasta 2023"

  • Entrevista a Francisco López, consejero delegado y fundador de Almagro Capital
Francisco López, CEO y fundador de Almagro Capital. FUENTE: Daniel G. Mata

La socimi Almagro Capital es única en su especie y no solo en España. Es la única firma cotizada que se dedica de manera exclusiva a lo que se conoce como vivienda inversa. Básicamente, la compañía compra inmuebles en zonas prime de Madrid a personas de la tercera edad para luego realquilárselas hasta que éstas, por fallecimiento o por voluntad propia, decidan abandonar el piso. Desde su estreno en BME Growth ha multiplicado por cuatro su capitalización, hasta rozar los 100 millones de euros tras la última de las cinco ampliaciones de capital que ha realizado y que cerró este mes de julio por 50 millones de euros. Su objetivo pasa por invertir 250 millones de euros en tres años, con una rentabilidad del 6,5% anual, después de haber logrado un crecimiento del valor de sus activos del 4,6% de enero a abril.

El hecho de que sean un rara avis en el mundo del real estate les ha llevado a cubrir con holgura su quinta ampliación de capital.

Teníamos en el plan estratégico aumentar la liquidez y llegar a más de 1.000 accionistas y pasar a cotización continua, y son dos objetivos que hemos conseguido. Se han pedido 95 millones de euros sobre los 50 millones de la ampliación. 

Las socimis españolas mantienen descuentos sobre NAV por acción cercanos al 35% de media. En su caso, el último NAV publicado es de 1,36 euros, y la ampliación se ha realizado a 1,25 euros, un 8% por debajo. ¿Entiende que sus títulos coticen con descuento como ocurre con el resto del sector?

Es un puro múltiplo de valoración en función de expectativas futuras. En mi opinión, está bastante justificado que estemos cotizando o a nivel de NAV o con prima, teniendo en cuenta que aspiramos a crecimientos de NAV anuales del 9%. En el mercado todo lo relacionado con residencias de ancianos, health care, etc., viene a estar al mismo valor o con cierta prima. Desde el punto de vista específico de Almagro, nuestro NAV se calcula de dos maneras: por un lado, uno de ellos es a valor en el mercado libre, si no hubiese ningún inquilino, que alcanza los 1,55 euros por acción; y, una segunda manera, es en activos basados en un contrato de alquiler con unas duraciones que tienen cierta penalización al no ser una vivienda libre, que es de 1,36 euros. Es una penalización que los valoradores no aplican a las socimis de oficinas, por ejemplo. 

Plan estratégico: "Invertiremos 250 millones de euros en tres años y para ello necesitaremos otra ampliación"

Llevan cinco ampliaciones de capital, ¿cuántas les quedan para llegar al objetivo?

El plan son 250 millones de euros de inversión y para ejecutarlo vamos a tener que realizar otra ampliación, aunque no sabemos todavía la cuantía. El plan también se puede financiar con venta de activos, que es nuestra vocación. 

¿Cómo funciona la 'vivienda inversa' al propietario?

Partimos de la base de que nosotros aplicamos un descuento sobre una tasación externa del inmueble. Pongamos por caso que esa vivienda vale 1 millón de euros y nosotros, si aplicáramos un descuento del 20%, compraríamos a un precio de 800.000 euros. En ese momento, siguiendo el ejemplo, retendríamos 250.000 euros, que es la forma que utilizamos de no tener ningún riesgo de impago [por el alquiler] de nuestros inquilinos y pagamos al propietario 550.000 euros. Pero ¿qué pasa si esa persona decide abandonar el inmueble en el año 3? Recuperaría un segundo pago que es el precio no consumido, y en este ejemplo, serían 175.000 euros. 

¿Qué condiciones de mercado se le ofrecen al vendedor?

Acabamos pidiendo un retorno que viene por un componente de descuento y un componente de renta. A cierre de marzo, el descuento medio es del 30,4%.

¿Y si se equivoca con la esperanza de vida de los inquilinos?

Tenemos un modelo de longevidad propio bastante fiable. La edad media de los inquilinos es de 87,5 años y la esperanza de vida media es de 6 años con los activos que tenemos ahora mismo en cartera.

¿Cuál es la potencialidad de este mercado?

Existen más de 9 millones de personas mayores de 65 años y de ellas el 90% tiene una vivienda en propiedad, y para más del 85% representa su mayor fuente de ahorro. Un 70% de este grupo de personas solo ingresa la pensión del Estado. En 20 años está previsto que hasta 14 millones de españoles tengan más de 65 años, con lo que el mercado es muy grande. Creo que bastante más de lo que se podía pensar hace años se va a traducir en monetización. ¿Cuántas de estas viviendas se consideran prime? Estimamos que unas 100.000 viviendas que, a una media de 0,5 millones de euros por inmueble, son unos 50.000 millones de euros.

Comprar a la baja: "Aplicamos un descuento medio del 30,4% sobre el valor de los inmuebles"

Teniendo en cuenta que se habla de cierta caída de las valoraciones de los activos inmobiliarios en España, en su caso parece lo contrario. ¿A qué crecimiento de NAV aspiran los próximos años?

Hablamos de un 9% anual. Está puesto por escrito. En el plan estratégico nos hemos comprometido que hasta 2023 alcanzaremos un NAV de 250 millones de euros y, si la oportunidad sigue ahí, llegaríamos a los 1.000 millones de euros en el largo plazo. En España, dadas las características de propiedad de la vivienda, no me extrañaría que hubiera transacciones por 3.000/4.000 millones de euros al año. 

Cuando se complete la inversión de 250 millones de euros del plan estratégico, ¿cuántos inmuebles tendrán en cartera?

Ahora mismo contamos con algo más de 100 viviendas. Una vez se alcance el plan estratégico, si tuviéramos en cuenta que nuestro precio medio es 0,5 millones de euros, implicaría que los 50 millones de inversión serían unas 100 casas, pero vamos a salir de Madrid y el precio medio bajará. No nos gusta comprometernos en un número.

Futuro a 20 años: "Habrá 100.000 viviendas 'prime' en España por un valor de 50.000 millones de euros"

Más allá de Madrid, ¿dónde quieren extender su cartera de activos?

Tenemos el foco puesto en zonas prime que deben suponer, al menos, un 80% de la cartera. Teniendo en cuenta este enfoque prime, fuera de Madrid y con características similares a las que tenemos en la capital, solo existen en las principales capitales como Barcelona, Valencia, Sevilla, Málaga, País Vasco, algo de Baleares y también hemos incluido Portugal.

¿Cómo se localizan estos pisos?

Hay varios canales: el intermediario, que son inmobiliarias clásicas que lo que buscan es transaccionar. Muchas veces los inquilinos no quieren vender realmente para tener que irse de la vivienda. También está el intermediario especializado, como el Grupo Retiro o Jubila tu casa. El segundo canal es el institucional que venden carteras susceptibles de transformar en nuestro producto. Es el caso de NPL [hipotecas de dudoso cobro], hipotecas inversas e, incluso, renta antigua, que se pueden transformar en nuestros productos.

¿El descuento que aplica en la compra de estos productos bancarios es mucho mayor?

En hipotecas inversas no necesariamente, en NPL sí. Compramos los NPL con suficiente descuento como para ofrecer a esas personas mayores su vivienda sin coste a lo largo de su vida. 

Al no estar en beneficio neto positivo, ¿la expectativa de dividendo cuándo llegará? 

Nuestro compromiso por socimi es repartir más del 50% de plusvalías y nuestra vocación es repartir lo máximo posible, pero solo se generan plusvalías cuando vendes. Siguiendo nuestra hoja de ruta no vamos a poder distribuir hasta que comience la rotación de activos, que no se producirá hasta dentro de tres años. 

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