Aproximadamente, más del 80% del ahorro financiero en España está en vivienda, una inversión que, tal y como está construida es ilíquida. Así, en los últimos años han aparecido nuevas fórmulas para invertir en vivienda, que en algunos casos, pueden llegar a ofrecer rentabilidades de doble dígito. Esta es una de las conclusiones de la cuarta mesa de la Gran Jornada Inmobiliaria celebrada por 'elEconomista'.
Una de estas fórmulas es la vivienda inversa que ofrece Almagro Capital, "nos dedicamos a monetizar ese ahorro acumulado en vivienda en las etapas de edad donde las personas consumen y no ahorran y, así, hacer líquido ese activo para que puedan disfrutar del ahorro", señala de Francisco López, CEO & Founder de la compañía.
La actividad de la compañía se concentra en la vivienda prime del Barrio de Salamanca de Madrid y dentro de su cartera de más de 88 activos, "si tienes en cuenta nuestras palancas de valor de comprar con cierto descuento, un contrato de alquiler a largo plazo y una financiación que solo conocemos el día del notario, y, sin tener en cuenta ninguna variable de expectativas de revalorización de la vivienda o de valor añadido, nosotros estamos en rentabilidades por encima del 10% anual, que en la zona de inversión prime viene a ser algo más del doble de lo que se puede conseguir en un modelo tradicional", señala López.
Otro de los nuevos modelos de inversión en inmobiliario es el que ofrece Urbanitae, con el objetivo de democratizar la inversión, permite a cualquier inversor a partir de 500 euros participar conjuntamente en proyectos de inversión inmobiliaria y obteniendo una rentabilidad. Según explica José María Gómez-Acebo, head of Institutional investors de Urbanitae, su actividad se realiza a través de operaciones en las que se asocian con el promotor para un proyecto de promoción inmobiliaria o mediante la financiación vía deuda de la construcción o el desarrollo de su proyecto. "Eso lo financiamos con inversores pequeños y grandes que obtienen rentabilidades en torno al 12/15% anual. En los 5 primeros que hemos realizado la rentabilidad anualizada ha sido del 23%", apunta Gómez-Acebo, quien añade que "ofrecemos rentabilidades reales soportadas por un activo físico que es suelo finalista que al final actúa de soporte de valor de esa inversión".
A pesar de las nuevas fórmulas que surgen, el modelo de invertir en vivienda para alquilar continúa teniendo mucha demanda, así lo expresa María Matos, directora de Estudios de Fotocasa: "Un 10% de las transacciones que buscan comprar vivienda en Fotocasa es para poner el inmueble al alquiler y un 70% de los inmuebles van al alquiler del largo plazo". Y es que aunque no se detectan subidas de dos dígitos en la rentabilidad, "sí podríamos decir que estamos ante productos financieros que es difícil encontrar en el mercado inmobiliario". En este último año se ha sumado a las comunidades más rentables, Navarra presentando las cuotas más altas de rentabilidad en los últimos 10 años.
Los inversores, que tienen en cuenta factores como la inflación, buscan la mayor rentabilidad en el menor tiempo. "Hay muchos inversores interesados en comprar aprovechando la situación de que los precios en estos momentos, aunque están con una tendencia al alza, van a entrar en un ciclo de moderación. Estamos viendo como están corriendo, porque este es el momento de comprar para invertir", señala Matos.
En la búsqueda para conseguir las mejores rentabilidades, la tecnología juega un papel importante. Por ejemplo, el big data "ha cambiado mucho de los protocolos a la hora de tomar decisiones en la inversión del mercado inmobiliario. Permite decidir, dónde, cuándo y cuál es la mejor inversión. Analizar cualquier geografía, y simular procesos de inversión en tipologías alternativas. En definitiva ayuda a disminuir el riesgo en una inversión", señala Carlos Olmos, fundador y managing director de urbanData Analytics.
En este sentido, asociada al concepto de rentabilidad del sector inmobiliario está la propuesta de Rentchester, que aparece en el mercado para dar solución tanto a empresas, inversores y particulares que quieran amueblar cualquier tipo de activo. Un activo amueblado puede llegar a colocarse en el mercado 8 veces antes, especialmente en el alquiler. "Además de la rentabilidad en el precio", ya que no es más caro amueblar un activo bajo este concepto "porque una vez que llegamos a optimizar el equipamiento podemos ofrecer un precio, igual o menor con la financiación ya incluida", señala Ignacio Posadas, CEO & Co-fundador de Rentchester, "está el aspecto de dilución del esfuerzo financiero en muchos meses, con lo cual puedes aumentar tu rentabilidad si destinas bien los recursos", añade.
Romper el concepto de iliquidez
Si algo pretenden estas nuevas fórmulas de inversión en vivienda es romper con ese concepto de iliquidez. En el caso de la propuesta de Urbanitae, invertir en pequeños activos en lugar de uno solo permite diversificar y, además, se pone en mano de un gestor por lo que se asegura que la inversión va a regresar en un plazo de tiempo. "Esto es una ventaja fundamental a estar anclado a un piso con un inquilino al que hay que dar servicio y con rentabilidades inferiores. Con este modelo se puede entrar en operaciones inmobiliarias de la mano de promotores profesionales y acompañarles en un proceso", apunta Gómez-Acebo.
En este sentido, Almagro Capital en su creación vio que el ahorro de las personas estaba en un activo ilíquido, por ello, "la vivienda inversa ofrece una fórmula a una persona para que pueda vender su casa, monetizar ese ahorro y seguir en la vivienda el tiempo que quiera. Es una flexibilidad total, lo que hace que la vivienda inversa gane adeptos", indica López.
En el camino hacia las nuevas formas de inversión y de cara a la democratización de la misma, el fundador y Managing Director de urbanData Analytics indica que se han dado varios pasos, aunque queda por recorrer: "Uno de los problemas de la inversión en inmobiliario siempre ha sido la iliquidez, que conlleva problemas regulatorios y culturales que se están abordando con modelos de negocio como estos". Aunque el avance ha sido grande, Olmos resalta que hay muchas líneas que están abiertas pero "van a tardar en llegar para democratizar la inversión y poder adquirir activos más pequeños", como por ejemplo el blockchain.
Por su parte, Matos indica que, desde Fotocasa, perciben "una desconfianza por el desconocimiento de la financiación alternativa y vemos que no está implementada en el ciudadano de a pie". De hecho, según los datos del portal inmobiliario, 7 de cada 10 compradores de vivienda recurren a la financiación bancaria como la vía principal, y la segunda opción más mencionada es la ayuda familiar para tener liquidez y acceder a la compra de un inmueble. "Habría que quitar peso al sector bancario y ponerlo en nuevas formas de financiación alternativa para que no nos veamos atrapados si llega un momento similar a la crisis 2008. Para ello, es necesario mucho camino, educación en la ciudadanía para que estas fórmulas generen confianza", señala directora de Estudios de Fotocasa.
Ahorro inmobiliario vs financiero
¿Cuánto destinar al ahorro financiero y cuánto al inmobiliario? En este sentido, Gómez-Acebo "asegura que depende de las circunstancias personales y la situación del mercado", sin embargo, añade que "con los tipos actuales y el riesgo de inflación, el inmobiliario es un activo esencial en toda cartera de inversión y es recomendable".
Un aspecto en el que coincide Olmos, "es buen momento para la inversión en el mercado inmobiliario, hay suficientes alternativas para diversificar el riesgo", por lo que señala que "entre el 50 y el 80% podría tener mucho sentido".