El inmobiliario, que tanto gusta en España, está dando escasos síntomas de agotamiento entre las cotizadas nacionales a pesar de la parálisis económica. De las pocas en reconocer cierto impacto en el valor de sus inmuebles es Vitruvio, socimi que pertenece al rebautizado BME Growth, con 172 millones de euros bajo gestión. Es una de las firmes candidatas a saltar a cotización continua gracias a su liquidez y a un free float de casi el 100%, un rara avis si se compara con la mayoría de sus homólogos del mercado de pymes nacional. La compañía, que pierde un 17% en lo que va de año, cotiza con un descuento del 20% sobre el valor de sus inmuebles, dos y tres veces menos que el castigo que arrastran Inmobiliaria Colonial y Merlin Properties.
La crisis actual ha provocado una caída del valor bruto de los activos del 4,4% a cierre de junio (hasta los mencionados 172 millones de euros). ¿Hasta dónde prevén que llegue el impacto este año?
En las recesiones el valor de los inmuebles, igual que el del resto de activos, cae, y creo que quizás puede generar poca credibilidad si el mensaje que se enviara fuera que la valoración de mi cartera sigue igual pese a que el PIB se está desplomando un 12%. Lo normal es que, incluso, caiga algo más y quizás el mérito está en demostrar que con una cartera conservadora, con buenas ubicaciones (nosotros tenemos el 90% de nuestra cartera dentro de la M-30 de Madrid), será un buen resultado una caída del GAV (valor bruto de los activos) moderada. Por eso entendemos que un 4,4% es razonable. Decir lo contrario sería volver al mantra de la anterior recesión [la crisis financiera de 2008] cuando se repetía que el valor del inmobiliario nunca caería.
"El momento comprar acciones de socimis es ahora, al igual que el activo subyacente, por el descuento que presentan"
El primer semestre Vitruvio sufrió un recorte de los ingresos del 15%, entiendo que en gran medida por su mayor exposición a 'retail' (representa el 41% de la cartera). ¿Le preocupa hasta dónde puede llegar esta segunda ola?
El uso más castigado no son los locales ni los centros comerciales, sino que es el hotelero. Ese mercado está roto a día de hoy teniendo en cuenta que España, claramente, es un país que depende del turista. El siguiente sector más castigado dentro del retail son los centros comerciales y, luego, los locales comerciales, que es lo que tenemos en Vitruvio. Nuestra estrategia conservadora mantiene tasas de esfuerzo en el alquiler para los inquilinos bastante razonables y también hemos dado ayudas a quienes nos lo han pedido justificadamente, lo que ha hecho que conservemos la ocupación. En residencial [un 32% de la cartera] la desocupación es del 1% y se debe a que la demanda de pisos de un dormitorio ahora, con la cuarentena, ha desaparecido. En oficinas [con un peso del 14%] estamos al 100% de ocupación, donde hemos tenido que bonificar [o aplazar] muy poco; de media, un mes. No sé qué va a pasar en la segunda ola, y probablemente vaya a haber un impacto, pero no parece que pueda ser tan dramática como la primera y no debería llegar ni siquiera a ser la mitad de lo que pasó de marzo a junio.
Con el teletrabajo al alza, ¿creen factible una renegociación a la baja de los alquileres en las oficinas a largo plazo?
Nuestras oficinas son fundamentalmente representativas (en el centro de Madrid), así que el teletrabajo nos afectará, pero mucho menos. Morgan Stanley publicaba este verano que a cierre de agosto la mitad de la población española que trabaja en oficinas estaba yendo físicamente a su puesto de trabajo. Parece evidente que el teleworking en vez de representar un 4% del total de trabajadores, que es lo que había antes de la crisis, se va a multiplicar. La tendencia es evidente.
"Uno de los motivos por los que esta crisis está afectando menos es porque las cosas esta vez se han hecho mejor"
Tras nueve ampliaciones de capital, cuatro de ellas tras la OPV, ¿se plantean hacerlo de nuevo este año si encuentran alguna oportunidad en plena crisis?
Estamos trabajando en dos o tres oportunidades. Igual que para un inversor de Vitruvio el momento de comprar acciones es ahora porque ofrece un descuento. A nivel del activo subyacente el mercado no ha recogido el guante de la situación en la que estamos, no ha habido una corrección generalizada. El precio del inmobiliario como activo ilíquido que es todavía no ha recogido la verdadera situación, que es, como en todas las recesiones, de caída de rentas y caída de valoraciones.
Considerando el escenario más adverso posible, con una segunda oleada de coronavirus que golpea a España más allá de 2020, ¿qué nivel de estrés podrían soportar en el peor de los supuestos posibles?
Con la liquidez que tenemos hoy y considerando ni un solo euro de ingresos por alquiler podríamos aguantar hasta febrero o marzo de 2021, lo que te da una posición bastante robusta. Ahora bien, lo que sí puede pasar es que si seguimos siendo el peor país del mundo occidental, seremos nuevamente la peor economía desarrollada en salir de esto y habrá vendedores forzados. Uno de los motivos por los que todavía no ha habido una caída en las valoraciones ni en las transacciones es porque esta crisis viene en un momento en el que las cosas se han hecho mejor. Con un 29% de endeudamiento en Vitruvio ya tienen que venir mal dadas para que no se salga adelante y teniendo en cuenta que en la mayoría de las socimis alcanza el 40%. Sin embargo, si la situación se sigue gestionando mal, habrá vendedores forzados y será el momento en el que el inmobiliario explote. ¿Mi perspectiva? Creo que, afortunadamente, vamos a salir mejor de esta crisis que de las anteriores. Creo que es razonable pensar que estamos en la ruta de salida, pero siempre tiene que oscurecer antes de que amanezca.
"Si seguimos creciendo como ahora acabaremos en el Mercado Continuo. Será consecuencia del éxito del proyecto"
Vitruvio distribuye cuatro dividendos al año a modo de fondo de rentas. Este año ya redujeron su importe de 0,4 a 0,31 euros (renta un 2,6%), pero ¿prevén hacerlo también el que viene?
Como el año está yendo razonablemente bien (dentro de que está siendo un año desastroso), con cargo a 2020 habrá remuneración al accionista. Nos deberíamos mover en torno a un 20% o un 30% por debajo del año pasado.
¿Cuál es el perfil del accionista de Vitruvio?
El 95% son ahorradores. Obviamente, los que entraron al principio son más perfil de banca privada, pero ahora el ticket medio estará en torno a los 300.000 euros y tendremos sobre 100 accionistas con importes invertidos de entre 10.000 y 40.000 euros. En esta crisis, nuestro capital ha rotado solo un 5%, lo que implica que el otro 95% siguen ahí por muchos años.
La transformación del MAB (Mercado Alternativo Bursátil) a BME Growth, ¿va a suponer algún cambio para Vitruvio?
Toda medida que homologue el mercado español al del resto del mundo es positivo. España necesita atraer inversión extranjera. En el mundo socimi justo antes de la crisis se introdujo una modificación legislativa para perjudicar a la socimi española. Es verdad que era algo más estético que real, pero lanzas un mensaje evidente al extranjero. BME Growth es una incubadora de proyectos. Hay proyectos que son grandes en activos, pero escasos en accionistas y nosotros somos mucho más equilibrados. Hace falta dar tiempo a la incubadora. La regulación Mifid con la idea de proteger al pequeño inversor no cualificado lo ha hecho tanto que, al final, le está perjudicando porque ha bloqueado la entrada de minoritarios o no cualificados en las socimi con menos liquidez que están dentro de BME Growth. Para nosotros cuesta el doble captar a esos inversores y costará, por tanto, el doble crecer.
Considerando sus niveles de 'free float' próximos al 100% y una liquidez destacable, ¿se plantean como objetivo saltar al Continuo a corto o medio plazo?
Es cuestión de tiempo. De forma natural, si seguimos creciendo como ahora acabaremos en el Mercado Continuo porque tendrá más sentido para los accionistas y serán ellos mismos quienes lo reclamen. Pero no tenemos objetivos de crecimiento, no tenemos prisa. Será la consecuencia del éxito del proyecto.
