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Guía de la futura Ley de Vivienda (II): La norma limita el derecho sobre la propiedad del inmueble

La Ley de la Vivienda es la primera Ley estatal reguladora del derecho a la vivienda desde la aprobación de la Constitución. Considerada en el sector de la vivienda como excesivamente intervencionista, la Ley se propone la acción pública para exigir el cumplimiento de la normativa aplicable en esta materia y define el principio de igualdad y no discriminación en el ámbito de la vivienda.

La norma determina que la vivienda cumple una función social dado que constituye un bien destinado a satisfacer las necesidades básicas de alojamiento de las personas y unidades de convivencia por lo que los poderes públicos deben velar por promover las condiciones precisas para garantizar el derecho constitucional a disfrutar de una vivienda digna y adecuada.

Vigilancia de los deberes asociados a la propiedad

Así, corresponde a las Administraciones competentes en materia de vivienda la declaración del incumplimiento de los deberes asociados a la propiedad de la vivienda, habilitando a adoptar, de oficio o a instancia de parte y previa audiencia, en todo caso, del obligado, cuantas medidas prevea la legislación de ordenación territorial y urbanística y la de vivienda. Muchas de estas medidas son consideradas invasivas y difusas por los profesionales y expertos de los sectores afectados.

No existirá discriminación indirecta si la actuación tiene una finalidad legítima que la justifica objetiva y razonablemente

El Anteproyecto establece que todas las personas tienen derecho al uso y disfrute de una vivienda digna y adecuada, cumpliendo con los requerimientos legales, sin sufrir discriminación, acoso o violencia de ningún tipo.

Las Administraciones se dotan de competencias para afrontar la discriminación directa o indirecta de las personas en el derecho de acceso a la vivienda, así como contra el acoso inmobiliario, entendido como toda acción u omisión con abuso de derecho con el objetivo de perturbar a cualquier persona en el uso pacífico de su vivienda y crearle un entorno hostil, ya sea en el aspecto material, personal o social.

La propia norma, no obstante, aclara que no existirá discriminación indirecta si la actuación tiene una finalidad legítima que la justifica objetiva y razonablemente y los medios utilizados para alcanzar esta finalidad son "proporcionados, adecuados y necesarios".

Condiciones asequibles conforme al esfuerzo financiero

El Anteproyecto de Ley se refiere a aquellas condiciones de precio de venta o alquiler que eviten un esfuerzo financiero excesivo de los hogares teniendo en cuenta sus ingresos netos y sus características particulares, considerando, tanto la cuota hipotecaria o la renta arrendaticia, como los gastos y suministros básicos que haya que satisfacer al propietario hipotecado o al arrendatario, no debiendo superar en general el 30% de los ingresos de la unidad de convivencia.

Se regula que al hablar de gastos y suministros básicos la norma se refiere al importe del coste de los suministros energéticos, agua corriente, servicios de telecomunicación fija y móvil, y a las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios de vivienda habitual.

Así, se establece que los instrumentos de planificación y programación del Estado apoyarán a las Administraciones territoriales que aseguren la existencia de una oferta suficiente y adecuada de vivienda en condiciones asequibles, fomentando la utilización racional del suelo y propiciando la ocupación eficiente del parque residencial, y asegurando que estos instrumentos cuenten con una adecuada dotación presupuestaria.

Avanzar en la erradicación de situaciones de infravivienda, a través de acciones integradas que eviten la exclusión social y residencial

Para ello serán prioritarias la rehabilitación y la mejora de las viviendas existentes, así como la promoción de vivienda, encaminada a la formación de parques públicos de vivienda, favoreciendo la existencia de modalidades de vivienda que se adapten a las necesidades sociales y la adecuada dotación de programas de ayuda específicamente dirigidos a las personas y hogares con mayores dificultades para acceder a una vivienda.

Venta o alquiler de infravivienda

Se encomienda a las Administraciones que vigilen y actúen contra las operaciones de venta, arrendamiento o cesión por cualquier título, completa o parcial, para residencia de una infravivienda, una vivienda sobreocupada y cualquier forma de alojamiento ilegal, o respecto a bienes de los que no se es el legítimo propietario ni su representante legal.

La vivienda protegida debe destinarse exclusivamente a residencia habitual y estar ocupada durante los períodos de tiempo establecidos como mínimos

Las Administraciones deberán identificar, dentro de su territorio, las zonas que precisen actuaciones de regeneración y renovación urbana para avanzar en la erradicación de situaciones de infravivienda, a través de acciones integradas que eviten la exclusión social y residencial.

¿Qué se considera infravivienda?

La futura norma define la infravivienda como una edificación, o parte de ella, destinada a vivienda, que no reúne las condiciones mínimas exigidas de conformidad con la legislación aplicable. En todo caso, se entenderá que no reúnen estas condiciones las viviendas que incumplan los requisitos de superficie, número, dimensión y características de las piezas habitables, las que presenten deficiencias graves en sus dotaciones e instalaciones básicas y las que no cumplan los requisitos mínimos de seguridad, accesibilidad universal y habitabilidad exigibles a la edificación

Vivienda digna y adecuada

Se considera dentro de esta categoría al vivienda que, por razón de su tamaño, ubicación, condiciones de habitabilidad, accesibilidad, eficiencia energética y utilización de energías renovables y demás características de la misma, y con acceso a las redes de suministros básicos, responde a las necesidades de residencia de la persona o unidad de convivencia en condiciones asequibles conforme al esfuerzo financiero, constituyendo su domicilio en el que poder vivir dignamente, con salvaguarda de su intimidad, y disfrutar de las relaciones familiares o sociales.

Vivienda protegida

Se define así, a la vivienda sometida a un régimen especial para destinarla a residencia habitual de personas con dificultades de acceso al mercado de vivienda. Podrá ser de alguna de las siguientes modalidades: vivienda social, o vivienda de precio limitado.

La vivienda debe destinarse exclusivamente a residencia habitual y estar ocupada durante los períodos de tiempo establecidos como mínimos en la legislación correspondiente.

Las personas adjudicatarias de viviendas protegidas no podrán ser titulares del pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute de ninguna otra vivienda, salvo inadecuación sobrevenida de la vivienda que ocupen a sus circunstancias personales o familiares. Tampoco podrán superar el nivel de ingresos máximo, en función de las características de la unidad familiar, que haya establecido la normativa.

Las viviendas protegidas que se promuevan sobre suelos cuyo destino sea el de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública estarán sometidas a un régimen de protección pública permanente que excluya la descalificación, en tanto se mantenga la calificación de dicho suelo.

En el resto de los supuestos, las viviendas estarán sometidas a un régimen de protección pública permanente con las salvedades que excepcionalmente pueda prever la normativa autonómica si existe causa justificada debidamente motivada para su descalificación o para el establecimiento de un plazo de calificación con la fijación del número de años de esta, que como mínimo deberá ser de 30 años.

En este supuesto, será necesaria la devolución de todas o parte de las ayudas percibidas en caso de enajenación de la vivienda con posterioridad a su descalificación, conforme se establezca en la normativa autonómica.

Vivienda social

La vivienda social se refiere a la de titularidad pública destinada al alquiler, cesión o cualquier otra fórmula de tenencia temporal sujeta a limitaciones de renta o de venta y destinada a personas u hogares con dificultades para acceder a una vivienda en el mercado.

La vivienda social podrá desarrollarse sobre terrenos calificados urbanísticamente como dotacionales públicos

También será considerada vivienda social aquella cuyo suelo sea de titularidad pública sobre el que se haya constituido derecho de superficie, concesión administrativa o negocio jurídico equivalente.

La vivienda social podrá desarrollarse sobre terrenos calificados urbanísticamente como dotacionales públicos o estar comprendida en edificaciones o locales destinados a equipamientos de titularidad pública y afectos al servicio público.

Este tipo de vivienda podrá gestionarse de manera directa por las administraciones públicas o entidades dependientes, por entidades sin ánimo de lucro con fines sociales vinculados a la vivienda, o a través de fórmulas de colaboración público-privada, que sean compatibles con el carácter de la misma.

Protegida de precio limitado

En el caso de la vivienda protegida de precio limitado es vivienda de titularidad pública o privada, excluida la social o dotacional pública, sujeta a limitaciones de precios de renta y todos los demás requisitos que se establezcan legal o reglamentariamente y destinada a satisfacer la necesidad de vivienda permanente de personas u hogares que tengan dificultades de acceder a la vivienda en el mercado. Será calificada con arreglo al procedimiento establecido por la Administración Pública competente.

Vivienda asequible incentivada

A los efectos de lo dispuesto en esta Ley, se considerará como aquella vivienda de titularidad privada, incluidas las entidades del tercer sector, a cuyo titular la Administración competente otorga beneficios de carácter urbanístico, fiscal, o de cualquier otro tipo, a cambio de destinarlas a residencia habitual en régimen de alquiler, o de cualquier otra fórmula de tenencia temporal, de personas cuyo nivel de ingresos no les permite acceder a una vivienda a precio de mercado.

Los beneficios públicos asignados a estas viviendas estarán vinculados a las limitaciones de uso, temporales y de precios máximos que, determine cada Administración.

Parque de vivienda y alojamiento del tercer sector

El conjunto de inmuebles de titularidad o gestionados por entidades sin ánimo de lucro con fines sociales vinculados a la vivienda, destinados a satisfacer la necesidad de vivienda o alojamiento de personas u hogares en situación de vulnerabilidad o en riesgo de exclusión.

Servicios de interés general

A los efectos de la orientación de la financiación pública, la futura ley considera como servicios de interés general: las actuaciones necesarias para la creación, ampliación, conservación y mejora del parque público de vivienda, por parte de las Administraciones y su gestión, así como las actividades, públicas o privadas, cuyo fin sea la construcción o rehabilitación de viviendas sometidas a protección pública que fije un precio máximo de venta y alquiler, con destino a las personas u hogares que reúnan los requisitos preestablecidos en base a criterios objetivos que definan su situación económica y social.

Acuerdos con los propietarios

Las Administraciones Públicas o sus entes dependientes serán los encargados de ejecutar directamente o a través de acuerdos con los propietarios, con las entidades legalmente constituidas del tercer sector, o a través de diferentes fórmulas de colaboración público-privada, de acuerdo con la Ley de Contratos del Sector Público u otra normativa aplicable atendiendo a la naturaleza de la colaboración.

Accesibilidad universal

Las Administraciones competentes en materia de vivienda deberán articular medidas que permitan garantizar la accesibilidad en el parque de vivienda dentro de su ámbito territorial de actuación, con la intención de favorecer la adaptación del mismo a las necesidades funcionales de sus residentes o personas destinatarias, con especial atención a la discapacidad sobrevenida por edad. Para ello, se aplicarán programas de ayuda a tal fin que se sumen a la aplicación de los fondos de reserva en las comunidades de propietarios.

Las políticas sobre vivienda deberán atender a las personas que viven en asentamientos y barrios altamente vulnerables y segregados, bien entornos urbanos como rurales, a las personas sin hogar, a las personas con discapacidad desinstitucionalizadas y a los menores tutelados que dejen de serlo.

La norma justifica las intervenciones

El Anteproyecto de Ley de Vivenda basa la necesidad de su existencia, entre otras cosas, en que del total de las viviendas construidas  entre 1962 y 2020, el 31,5% fueron viviendas protegidas, es decir, unos 5,7 millones de viviendas que se promovieron con protección pública, pero que en  su mayoría han dejado de estar sujetas, en plazos relativamente cortos, a límites de venta o alquiler.

Además, el Gobierno la justifica en los desequilibrios entre la nueva construcción y la actividad de rehabilitación y entre la propiedad y el alquiler, a lo que se suma que los parques públicos de vivienda en alquiler son insuficientes para atender la necesidad de las personas con más dificultades para acceder al mercado por sus escasos medios económicos. 

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