Guía de la futura Ley de Vivienda (I): Nuevas limitaciones y exigencias para el alquiler

Una vez que entre en vigor la Ley de Vivienda, cuyo anteproyecto acaba de aprobar el Consejo de Ministros, quienes alquilen vivienda deberán estar atentos a las decisiones de Ayuntamientos y Comunidades Autónomas, que estarán capacitadas para intervenir en el mercado para rebajar los precios y promover el mercado de arrendamiento.

Zonas tensionadas de alquiler

En la futura ley se establece un mecanismo de carácter excepcional y acotado en el tiempo, que pueda intervenir en el mercado para "amortiguar las situaciones de tensión y conceder a las Administraciones competentes el tiempo necesario para poder compensar en su caso el déficit de oferta o corregir con otras políticas de vivienda las carencias de las zonas de mercado residencial tensionado.

Las Administraciones podrán intervenir para reducir los precios en las zonas con un exceso de demanda

Para ello, se modifica la Ley Arrendamientos Urbanos, estableciendo para las viviendas arrendadas, la posibilidad de que el arrendatario pueda acogerse a la finalización del contrato a una prórroga extraordinaria, de carácter anual, y por un periodo máximo de tres años, en los mismos términos y condiciones del contrato en vigor y, en los nuevos contratos de arrendamiento de viviendas que hubiesen estado arrendadas, a nuevos inquilinos, se limita el alquiler en estas zonas, con carácter general a la renta del contrato anterior, aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, permitiendo ciertos incrementos adicionales máximos en determinados supuestos establecidos en la ley.

Asimismo, cuando el propietario sea una persona jurídica gran tenedor, la renta de los nuevos contratos suscritos en áreas tensionadas estará limitada en su caso por el contrato anterior, o el límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia, si bien, en este último caso se establece un período de 18 meses desde la aprobación de la ley para la aplicación de esta limitación referida a sistema de índices de referencia, a fin de que la Administración estatal establezca un sistema que pueda ser utilizado para aplicar las limitaciones en los precios del alquiler en estas zonas.

Limitaciones de precios en las renovaciones en zonas tensionadas

En los contratos de arrendamiento de vivienda en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado dentro del periodo de vigencia de la declaración de esta zona, la renta pactada al inicio del nuevo contrato solo podrá incrementarse, más allá de lo que proceda de la aplicación de la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, en un máximo del 10% sobre la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que haya estado vigente en los últimos cinco años en esa vivienda, en determinados supuestos.

Los titulares de más de 10 viviendas en 'zonas tensionadas' verán limitadas sus renovaciones

Ventajas en el IRPF

Así, cuando la vivienda se haya rehabilitado en los términos previstos en el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento.

Por mejoras en ahorro energético

También, se tendrá que minorar la subida si en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento se han finalizado actuaciones de rehabilitación o mejora de la vivienda en la que se haya acreditado un ahorro de energía primaria no renovable del 30%, a través de sendos certificados de eficiencia energética de la vivienda, uno posterior a la actuación y otro anterior que se hubiese registrado como máximo dos años antes de la fecha de la referida actuación.

Por mejora de accesibilidad

Cuando en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento se hubieran finalizado actuaciones de mejora de la accesibilidad, debidamente acreditadas.

Por derecho de prórroga

Cuando el contrato de arrendamiento se firme por un periodo de diez o más años, o bien, se establezca un derecho de prórroga al que pueda acogerse voluntariamente el arrendatario, que le permita de manera potestativa prorrogar el contrato en los mismos términos y condiciones durante un periodo de diez o más años.

Persona jurídica gran tenedor

En los contratos de arrendamiento de vivienda en los que el arrendador sea una persona jurídica gran tenedor y en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado dentro del periodo de vigencia de la declaración de zona tensionada, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable según el sistema de índices de precios de referencia.

Definición de gran tenedor

Se define como gran tenedor a la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2 , en los términos ya recogidos en el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente a la pandemia de Covid-19.

Prórroga extraordinaria en zonas tensionadas

La futura norma modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), para establecer que en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado y dentro del periodo de vigencia de la declaración , finalice el periodo de prórroga obligatoria tácita, previa solicitud del arrendatario, se va a poder prorrogar de manera extraordinaria el contrato de arrendamiento por plazos anuales, por un periodo máximo de tres años, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor.

No obstante, esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento con las limitaciones en la renta que en su caso procedan por aplicación de lo dispuesto en esta Ley,

Si el arrendador comunicase en los plazos y condiciones establecidos, la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí, familiares en primer grado o por adopción o para su cónyuge en los casos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Así, se mantiene vigente, que si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

Incentivos en IRPF para vivienda habitual a precios asequibles

Se establece una mejora de la regulación del IRPF para estimular el alquiler de vivienda habitual a precios asequibles, a través de la modulación de la actual reducción del 60% en el rendimiento neto del alquiler de vivienda, estableciendo que, en los nuevos contratos de arrendamiento, el porcentaje de reducción será del 50%, que podrá incrementarse hasta el 90%, en el caso de que se firmen nuevos contratos de arrendamiento de vivienda en zonas de mercado tensionado con una reducción de al menos un 5% sobre el contrato anterior.

La norma incluye incentivos fiscales para quienes mantengan los precios asequibles

Esta reducción podrá alcanzar el 70% cuando se trate de la incorporación al mercado de viviendas destinadas al alquiler en zonas de mercado residencial tensionado y se alquilen a jóvenes de entre 18 y 35 años en dichas áreas, o bien, se trate de vivienda asequible incentivada o protegida, arrendada a la administración pública o entidades del tercer sector, o acogida a algún programa público de vivienda que limite la renta del alquiler. Y, podrá alcanzar hasta el 60% sobre el rendimiento neto cuando se hayan efectuado obras de rehabilitación en los dos años anteriores.

Modulación del recargo de IBI en viviendas vacías

Se modula el recargo a los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente en el IBI, que podrá aplicarse a aquellas viviendas vacías durante más de dos años, con un mínimo de cuatro viviendas por propietario, salvo causas justificadas de desocupación temporal, tasadas por la Ley. Asimismo, se establece el incremento del recargo actualmente situado en el 50% de la cuota líquida del IBI hasta un máximo del 150%, en función de la duración de la desocupación y del número de viviendas también desocupadas que sean del mismo titular en el término municipal, con el objetivo de que tenga un mayor efecto en la optimización del uso del parque edificatorio residencial y refuerce el instrumento de los Ayuntamientos para hacer frente a situaciones de vivienda desocupada a través de la fiscalidad.

Parques de vivienda social

El parque de vivienda social está integrado por el conjunto de viviendas sobre suelo de titularidad pública, destinado al alquiler, la cesión u otras formas de tenencia temporal. Además, tiene que estar orientado, de manera prioritaria, a atender las necesidades de los sectores de población con mayores dificultades de acceso a la vivienda.

En el parque de vivienda social se desarrollan las viviendas dotacionales públicas, que son aquellas que ocupan terrenos calificados urbanísticamente como dotacionales públicos o que forman parte de edificaciones o locales destinados a equipamientos de titularidad pública y afectos al servicio público.

Las viviendas dotacionales públicas podrán gestionarse por las Administraciones públicas, sus entidades dependientes o entidades sin ánimo de lucro con fines sociales vinculados a la vivienda, para garantizar el acceso a las mismas a personas en situaciones de vulnerabilidad o en exclusión social, en régimen de alquiler, derecho de superficie u otras modalidades de tenencia temporal admitidas por la legislación aplicable.

Registro de contratos de arrendamiento de vivienda

La ley regulará un registro público de contratos de arrendamiento de vivienda, que estará vinculado a los actuales registros autonómicos de fianzas y al los Registros de la Propiedad. Con esta medida, el Gobierno persigue incrementar la información disponible para el desarrollo del Sistema de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda.

Coordinación autonómica sobre los datos del alquiler

La futura norma obliga al Estado a promover mecanismos, en coordinación con las comunidades autónomas, (CCAA) para disponer de la información de los contratos de arrendamiento de vivienda vigentes, a través de los datos recogidos en los registros autonómicos y estatales, para realizar el seguimiento del cumplimiento esta ley, y el cumplimiento de los objetivos de incrementar la oferta de vivienda en alquiler a precios asequibles.

Información en contratos

La persona interesada en el arrendamiento de una vivienda podrá requerir, antes de formalizar la operación y de la entrega de cualquier cantidad a cuenta, con carácter mínimo, una información determinada en la futura Ley, en formato accesible, acerca de las condiciones de la operación y de las características de la vivienda y del edificio en el que se encuentra.

Así, se incluye la identificación del vendedor o arrendador y, en su caso, de la persona física o jurídica que intervenga, en el marco de una actividad profesional o empresarial, para la intermediación en la operación

En segundo lugar, se deberán incluir las condiciones económicas de la operación, tales como el precio total y conceptos en éste incluidos, así como las condiciones de financiación o pago que, en su caso, pudieran establecerse.

Además, se tendrán que incluir en el contrato la superficie útil y construida, acreditada, diferenciando en caso de división horizontal la superficie privativa de las comunes, y sin que pueda en ningún caso computarse a estos efectos las superficies de la vivienda con altura inferior a la exigida en la normativa reguladora.

En la misma línea deberá constar la antigüedad del edificio y, en su caso, de las principales reformas o actuaciones realizadas sobre el mismo, así como los servicios e instalaciones de que dispone, tanto individuales como comunes; el certificado de eficiencia energética; las condiciones de accesibilidad; el estado de ocupación o disponibilidad de la vivienda; la identificación registral de la finca, con la referencia de las cargas, gravámenes y afecciones de cualquier naturaleza, y la cuota de participación fijada en el título de propiedad.

Y, finalmente, en el caso de tratarse de vivienda protegida, se incluirá la indicación expresa de tal circunstancia y de la sujeción al régimen legal de protección aplicable.

Viviendas de precio limitado

Dentro de la vivienda protegida se define la vivienda de precio limitado como aquella que está sujeta a limitaciones administrativas en los precios de venta y alquiler, por un plazo de tiempo determinado. La vivienda protegida de precio limitado estará destinada a diferentes regímenes de tenencia y su volumen y características en cuanto a superficies y precios estará condicionado en todo caso a la demanda y necesidades de los hogares.

Obligaciones para grandes tenedores

Las Administraciones Públicas competentes en materia de vivienda podrán exigir a los grandes tenedores de vivienda en las zonas de mercado residencial tensionado declarado, el suministro de información sobre el uso y destino de las viviendas de su titularidad en esas zonas. Así, en la memoria que acompañe a la propuesta de declaración de zona de mercado  residencial tensionado se definirán los criterios para la consideración de gran tenedor de vivienda, en función de su potencial influencia, por el volumen de inmuebles de uso residencial de su titularidad, que,  sobre la base de la definición de gran tenedor recogida en la futura Ley podrá incorporar criterios  adicionales acordes a la realidad y características de la zona.

Los expertos advierten: la Ley de vivienda también afectará a la compraventa y construcción de casas